2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），繼三道紅線之後，房地產市場健康發展長效機制進一步深入。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，短期來看對金融機構實質影響有限，主要傳達了監管對房地產從嚴調控的政策預期，會促進商業銀行信貸投向的優化轉型。信託公司需重點關注尾部房企風險，同時關注部分金融機構調整信貸結構和其他優質資產投放訴求，拓展同業合作機會。
事件
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《通知》，根據機構資產規模、類型、區域分佈等因素，分5檔設定房地產貸款集中度管理要求，要求各檔銀行房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比不得超過相應上限，超標機構予以 2-4年過渡期調整，且須在1個月內製定業務調整方案，因此實際影響將在2021年1月後逐漸體現。
《通知》緊承“三道紅線”，繼房企需求端融資受限之後，《通知》從信貸供給端對房地產相關貸款進行管控，既約束房企開發貸，也約束購房按揭。按照央行副行長、外管局局長潘功勝2020年10月21日在2020金融街論壇年會上的表述，後續可能會繼續推動居民債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工具落地，進一步完善促進房地產市場健康發展的長效機制。
影響
1.總體上，本次《通知》規定的房地產相關貸款上限比例相對寬鬆，尤其對資產佔比較高的大型銀行上限設定更高，而且小型銀行允許設置彈性區間，因此對於銀行體系整體而言，本次通知的限制並不過度嚴格。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，能夠保證金融機構穩健開展房地產貸款相關業務，短期來看，對金融機構實質影響相對有限；但中長期來看，《通知》向市場主體傳遞了監管對房地產從嚴調控的政策預期，後續金融業和房地產業的規模和盈利增長均將受到明顯壓制（不能超過經濟增速過多）、並均需要向實體讓利。
2.從各金融機構個人住房貸款增速和貸款餘額總體增速來看，個人住房貸款可能會進一步向審核嚴格的大型銀行集中，審核相對寬鬆的股份行、城商行面臨較大的新增壓力。所以對購房者來說，貸款總體供給會減少，貸款資質要求也將更加嚴格，房貸利率面臨抬升可能，一定程度會抑制購房需求。
3.關注尾部房企風險。《通知》延續了房地產長效機制和金融審慎管理制度的思路，分五檔管理銀行業金融機構涉房貸款集中度，有助於房地產貸款頭寸平穩地向頭部銀行集聚，促進房地產市場平穩健康發展，與“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”的政策相匹配。但是，《通知》的出臺也使得對房地產企業最為重要的房地產開發貸直接受限，加上個人按揭貸款迴流的減少，對房地產開發資金有邊際負面影響。另外，由於大部分銀行的信貸投放實行白名單制度，受政策影響較大的二三檔金融機構也將減少房地產相關貸款的投放。在此過程中地產商流動性壓力分化會進一步加劇，符合“三道紅線”要求的房企優勢凸顯，高槓杆擴張的房企、風險較大的中小房企可能會面臨更大的資金壓力，房地產行業的整合會進一步加快。
4.從各檔銀行看，截至2020上半年，上市銀行整體存量的房地產貸款佔比上限壓力不大，但個別前期房地產相關業務擴張較快的中小銀行，或將面臨一定的超標或整改壓力。
圖表1：2020H1 主要上市銀行房地產貸款佔比
資料來源：資料來源：筆者根據Wind及公開信息整理
注1：北京銀行、紫金農商行自2019年不再披露個人住房貸款數據；
注2：本表僅以2020年半年報的數來測算銀行的房地產貸款佔比，受疫情影響2020年下半年各類銀行的房地產貸款投放較快，實際管控壓力可能有一定程度低估。
（1）從上表可以看出，中資大行為按揭貸款投放主力且佔比上限較高，大行房地產貸款總額佔比上限是40％，當前均未觸及上限，國有大行裡只有兩家（建行和郵儲）在按揭貸款上超標，大型銀行也一直在發行RMBS釋放個人住房貸款額度；參考工行、建行和郵儲等大型銀行的做法，個人住房貸款超標或者有投放壓力的銀行（如招行、中信、浦發、興業、成都銀行、渝農商行、鄭州銀行、青島銀行等）也可能會關注RMBS產品的發行。
（2）有4家股份制銀行、6家城商行、1家農商行涉房貸款總量超標。從貸款增速來看，多數股份制銀行、城商行和農商行的房地產相關貸款增速高於整體貸款餘額增速，新增投放壓力較大，有較為迫切的非房類優質資產投放需求，如何解決部分銀行優質資產缺失的問題是信託公司一段時間內拓展同業合作的重要方向。
（3）從可觀察到的數據來看，鄭州、青島、成都等地的城商行房地產相關貸款超限較多，具有一定的壓降壓力，本土開發商可能面臨更大的流動性壓力。
5.債券投資方面。隨著房地產管控長效機制推進，房地產行業增速回落會引導信用擴張放緩、社融增速回落，2021年經濟回升的幅度短期受限，從而減緩疫情下貨幣寬鬆政策的退出速度，上半年利率債可能會有一定的配置機會。房企信用風險分化進一步加劇，房企債券收益率走高，合作較多、滿足“三道紅線”且項目去化良好的房企債券可能成為組合債券投資產品中相對“低風險、高收益”資產的主要提供方。
對信託公司的業務建議
目前，在中央“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”的政策基調下，房地產市場健康發展長效機制逐步建立，尾部房地產企業流動性風險有所抬升，信託公司可在“總量控制、優選對手、嚴控風險、審慎參與”的原則下適度開展與房地產企業的合作。
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1.選擇交易對手時，儘量規避高槓杆擴張的房企、風險較大的中小房企，符合“三條紅線”、與大中型銀行建立良好合作關係應是選擇交易對手的重要標準。同時，信託公司開展房地產相關業務將有一定的議價空間，業務部門可加大與優質地產商的合作。
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2.在經濟轉型期，優質資產缺乏，如何解決部分銀行優質資產缺失的問題是信託公司一段時間內拓展同業合作的重要方向。
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3.《通知》可能會抬升按揭貸款利率，較大的利差空間催生銀行發行RMBS產品的訴求，較高的基礎資產利率水平也有利於吸引RMBS產品的投資者（人社部印發的《關於調整年金基金投資範圍的通知》自2021年1月1日起也將資產支持證券納入了投資範圍），RMBS產品在過渡期內可能會迎來較大的發展，信託公司可關注RMBS產品發行的機會。
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4.債券組合投資中可適當增配短久期利率債，同時關注合作較多、滿足“三道紅線”且項目去化良好的房企債券。
本文源自信託百佬匯
