開發產品竣工交付時，企業需要按規定確認銷售收入，結轉銷售成本，但此時開發企業並不能取得全部成本發票入賬。一方面是因為辦理工程結算需要一定的時間週期，在工程完工時不能及時辦結；另一方面由於工程款支付不及時等原因，導致開發企業不能及時取得發票。國稅發[2009]31號文件正是充分考慮到了這些因素，允許房地產開發企業預提部分成本計入完工產品的計稅成本。具體包括以下三項內容：
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額髮票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
在實踐中，我們發現不少企業由於對政策把握不準，在預提計稅成本過程中，存在各種各樣的問題。只有正確理解掌握相關政策才能準確地預提計稅成本，享受相關政策的同時降低企業涉稅風險。
開發企業在預提計稅成本過程中需要注意以下事項：
1、對所有的出包工程，都可以按規定預提計稅成本。
並不是只有總承包單位承包的工程才可以預提計稅成本，未全額取得發票的所有工程項目，均可以依據相關證明資料，按規定預提計稅成本。這一點是最常見出錯的地方。比如，有的開發產品門窗、電梯等工程沒有取得全部成本發票，卻沒有預提計稅成本，主要原因就是財務人員錯誤地認為只能對總包合同預提計稅成本。還有一些企業，由於內部管理原因，財務人員不知道哪些施工合同發票沒有到齊，所以沒有對總包之外的其他工程項目預提計稅成本。
我們一般建議企業建立工程合同臺賬，對於合同金額、已收到的發票金額、已付款金額、合同內容、施工單位等信息作出詳細登記，這樣既方便按企業會計準則規定計提項目開發成本，正確確認完工產品成本，也方便按國稅發[2009]31號文件規定預提計稅成本。下表就是在合同管理臺賬基礎上預提計稅成本的明細表，供大家參考。
2、 對出包工程預提計稅成本，必須證據充分。
針對出包工程預提計稅成本時，必須有充分的證據。目的主要是為了防止個別企業利用政策漏洞，故意多預提計稅成本，以達到延期納稅或逃避納稅義務的目的。
在預提計稅成本時，通常需要結合的證據主要包括工程施工合同、已收到發票、工程結算（如已辦理）或工程部門預計的結算金額等。
3、對出包工程預提計稅成本，按發票不足金額與合同金額的10%孰低原則，並不是直接預提合同金額的10%。
例：某房地產企業開發項目供電工程合同金額1500萬元，已收到施工單位開具的發票1400萬元。合同金額的10%為150萬元，發票不足金額為100萬元。企業在預提計稅成本時，對供電工程允許預提的金額為100萬元而不是150萬元。
4、對必須建造的公共配套設施預提計稅成本時，可以採取預算造價法。
例：某房地產企業開發項目規劃配套社區用房500平方米，公司成本部門提供的預算造價為120萬元。如果項目確認銷售收入時社區用房尚未開工建設，則可以直接按120萬元的預算造價作為工程造價，預提計稅成本；如果工程已經完工尚未辦理結算，施工單位已提供發票70萬元，則可以預提計稅成本50萬元。
5、應繳未繳的報批報建費用、物業完善費用可以依據相關證明全額預提。
這裡的相關證明包括繳費標準、繳費通知單、催繳單、提供相關部門的繳費計劃、應繳未繳的證明等資料。
6、預提計稅成本的金額不是固定不變的，需要每年作出調整。
在每年企業所得稅彙算時，都應當根據工程結算金額、收到發票金額、施工合同金額、報批報建費用的繳納情況等重新計算預提計稅成本金額。
例：某房地產公司開發項目綠化工程施工合同金額1500萬元，2018年度企業所得稅彙算時已取得施工單位開具的發票1000萬元，當年預提計稅成本150萬元（MIN((1500-1000),1500×10%)）。2019年度企業所得稅彙算時工程結算已經完成，結算金額1400萬元，已取得施工單位開具的發票1350萬元，則2019年度可以預提計稅成本的金額為50萬元（1400-1350），不能再與2018年一樣預提合同金額的10%。
預提計稅成本，是房地產企業財務人員企業所得稅彙算時非常重要的工作內容之一。只有準確地預提計稅成本，才能合法地延期繳納稅款，同時又可以降低企業的涉稅風險。實際工作中，預提計稅成本成為個別企業任意調節稅款的手段，有的甚至採取編造虛假的施工合同等方式，達到少繳稅款的目的，稅收風險較大，希望引起大家的高度重視。
