自2月1日起，《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）將正式施行。《辦法》中不但對以後工業樓宇和配套用房的受讓人條件做出了更為嚴格的限制，還規定工業樓宇分割轉讓後5年內不得再轉讓。深圳市規劃和自然資源局負責人認為，這一政策對改善深圳營商環境，促進空間提質增效，推動城市高質量可持續發展有重大意義。
工業樓宇分割轉讓五年內不得再轉讓
深圳市規劃和自然資源局、深圳市城市更新和土地整備局21日舉行新聞通氣會，詳細介紹了這一政策出臺的相關情況。
據介紹，按照深圳市2013年開始實施的《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法》（試行），規定工業樓宇及配套用房轉讓需要繳納一定比例的增值收益，這一比例約為25-40%。但目前深圳的經濟環境已經發生變化，繼續收取增值收益不符合國家“減稅降費”、降低實體經濟企業成本的要求。此外，當時的政策規定工業樓宇和配套用房的受讓人只需是依法註冊登記的企業即可，條件相對寬鬆，導致一些自然人通過註冊公司的方式購買工業樓宇或配套宿舍用於居住，產業空間出現類住宅化的問題。近年來，深圳產業發展出現多元化趨勢，傳統廠房結構單一且空間利用率低，難以滿足不同類型的產業發展需求。
鑑於此，深圳此次對之前的《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法》（試行）進行了大幅修訂，修訂的主要內容包括取消工業樓宇轉讓增值收益、完善工業樓宇及配套用房轉讓規則、規範工業樓宇及工業配套用房受讓人資格條件、強化產業監管等內容。
另外，修訂後的《辦法》中還規定，工業樓宇實行再轉讓時間限制。為了防止工業樓宇頻繁轉讓影響產業發展的穩定性，結合深圳的產業發展週期，《辦法》中規定工業樓宇分割轉讓後5年內不得再轉讓。
沒有廠房者買不了宿舍
“2013年的政策僅要求工業樓宇及配套用房的受讓人須為經依法政策登記的企業，我們發現存在一定程度的炒作，甚至有在轉讓現場為購買者提供企業註冊服務的現象。”深圳市城市更新和土地整備局相關負責人介紹。
為了杜絕這種列象，讓工業樓宇和配套用房真正服務於實體經濟，《辦法》中對工業樓宇的受讓人資格條件做出了限制，要求一級工業區塊線內工業樓宇的受讓人應符合《深圳市工業區塊線管理辦法》的要求，須是從事製造業的生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務業企業，並有3年以上合法納稅記錄（或投資方有合法納稅記錄）。同時允許區產業部門結合轄區產業發展實際情況制定工業樓宇具體的准入條件或者准入產業目錄。
對於工業配套宿舍的受讓人資格條件，《辦法》對工業配套宿舍的受讓人資格條件進行了規範，要求須為在配套宿舍所在行政區內持有廠房（不少於1000平方米）或者研發用房（不少於300平方米）的企業。且該企業購買配套宿舍後，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建築面積的30%。
舉個例子，如某企業欲在福田區購買工業配套宿舍，必須滿足這樣的條件：在福田區持有廠房（不少於1000平方米）或者研發用房（不少於300平方米），且該企業購買配套宿舍後，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在福田區內持有工業樓宇建築面積的30%。該企業如果只是在福田區持有寫字樓，是不具備購買配套宿舍資格的。
據瞭解，全市適用該政策的現有合法工業物業建築面積約1.8億平方米。
重點產業項目原則上不得轉讓
《辦法》還分三類明確工業樓宇及配套用房的轉讓規則：第一類是一般工業用地上的工業樓宇及配套用房，又分為新出讓用地和已出讓用地。新出讓用地以招拍掛用地為主，按照深圳市工業及其他產業用地供應管理政策執行，原則上重點產業項目不得轉讓，一般產業項目不得轉讓或僅限整體轉讓。已出讓用地上工業樓宇及配套用房按照土地出讓合同的約定執行；合同沒有約定或者約定不明確的，原則上以未約定或者約定不明確的部分為單位進行整體轉讓。
第二類是拆除重建類城市更新用地上的工業樓宇及配套用房，延續現行政策規定，允許更新項目實施主體自行選擇分割轉讓、整體轉讓或不得轉讓，以保障“工改工”項目的積極性和市場的流通性。
第三類是土地整備留用地、非農建設用地及徵地返還用地上的工業樓宇及配套用房，從保障村集體股份公司合法權益的角度出發，允許其自由分割轉讓。同時實行再轉讓時間的五年限制規定。
為做好新舊政策的銜接，《辦法》中提出，尊重土地出讓合同約定，以核發用地批准文件或簽訂土地出讓合同的時間為節點，明確工業配套宿舍和一級線外工業樓宇受讓人資格有關規定的適用時點。在《辦法》實施前已簽訂轉讓合同但未辦理轉移登記的工業物業，不需繳納增值收益。
【記者】李斌
【作者】 李斌
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端