地产八卦女说
在外界看来，这就像是地产行业一起蹊跷的失踪案，一个从低调变高调，鲁能这个规模几乎要突破千亿的地产公司，就这样又消失于公众视野了。
1st
临近房企年中业绩冲刺了，本想翻翻各大机构榜单看看谁家前5月业绩完成率太低6月不冲不行的。
却意外发现，有家几乎千亿规模的企业消失在榜单上了——鲁能地产（在各大地产机构榜单中叫鲁能集团，因本文只针对其集团下的地产业务，故文中以鲁能地产代替，或简称“鲁能”）。
从2015年下半年开始，鲁能的业绩爆发可谓是一骑绝尘，时不时就会被克而瑞、亿翰智库等机构榜单列出来，作为成功的案例进行点评。
听说，被单独列出来是要花很多钱的。
2017年，鲁能的销售规模已经达到了893.7亿元，所有人都坚信，鲁能2018年将冲破千亿。
然而进入2018年，在包括克而瑞、亿翰在内的各大业绩排行榜上，鲁能都不见踪影了。
听说，不上榜是要打很多招呼的。
有人说，这是因为去年底鲁能第一次把部分住宅业务注入广宇发展（000537.SZ）（ps：从2009年开始，鲁能为上市便开始了跟广宇发展的重组之路），所以今年不再适合用鲁能的名义出现在榜单里。
但就算计算广宇的业绩，1-4月65.41亿元的销售额，也显然与原本鲁能的体量相差甚远。
且去年注资时，鲁能的福建、海南等区域并未并入广宇。据公开资料显示，去年鲁能前四月卖了366亿元，单单海南区域2个项目（三亚湾新城、山海天）就卖了89.57亿以上，而今年前四月海南楼市大好，鲁能的业绩数字只能更多。
从鲁能山海天小区的各项数据评测来看，鲁能这一大盘十分受欢迎 。（数据来源：兔博士APP）
鲁能地产，失踪了？
2nd
一直以来，关于鲁能集团地产业务岌岌可危的风声就未曾间断。这个岌岌可危倒不是因为业绩太低，而是因为牌照获取的尴尬。
2010年3月，国资委公布了16家主业从事房地产的央企名单，78家不以房地产为主业的央企要退出。
鲁能集团不在16，而在78。
2011年2月，国资委发布新闻说以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由，特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。
但新闻后有一句目的是为了让该五家央企开发完手中存货。
这五家央企分别是中航、神华、中煤、新兴、鲁能。
后来，中航地产被保利地产合并，神华集团与中国国电合并重组，挂牌出售了自己的部分地产子公司，中煤和新兴集团的在房地产领域更是几乎没见声音。
但只有鲁能集团，在坚守。
2015年正值央企以及地产圈整合大潮，有个叫“马太效应”的东西，哪家房企都怕。
有老前辈一语道破，“不想被并购，只有两种方式，做大自己或把自己做复杂。”
于是2015年开始鲁能疯狂拿地，疯狂卖房，以及尽快做复杂（与广宇重组成为上市房企）。
3rd
鲁能地产第一次出现在机构的名单上，是在克而瑞的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》里（当时在这份榜单叫鲁能置业，2016年以后才更名为鲁能集团）。
它以13.1亿元，排在行业第88。
2015年上半年，它落到了榜单的最后一位100名，半年销售38亿元。
三季度时，它销售了65亿元，行业排名第98。
但2015年全年销售业绩统计时，鲁能置业一下前进到了克而瑞这份榜单的第45名，全年销售额定格为220.7亿元。也就是说2015年的第四季度，鲁能销售了155.7亿元。
从兔博士的数据来看，2015年10月，鲁能销售金额为9.2亿元，11月为7.4亿元，12月一下达到了138.9亿元，最终实现了全年220.5亿元，行业第40名的业绩。
2016年，鲁能全年646.7亿元的年度销售额，同比增长193%，行业TOP18，被视为“2016年年度黑马”。
2017年，893.7亿元。同比增长38%，行业TOP20。
值得一提的是，2014年时鲁能被称为“扶不起的阿斗”，2014年全年业绩退至79亿元时，但后来这3年，鲁能的爆发力，惊艳了全场。
而土储是房企“续命”的根本，2015年和2016年两年间，鲁能紧抓公司债放宽的良好机遇，以3.18%到3.76%的利率发行公司债80亿元。
这笔钱也成为它日后刷脸的基石。
2015年3月31日，鲁能25.2亿元首进南京，拿下南京河西南部地块，楼面价12502.6元/平米，成为区域单价地王。
12月21日，鲁能与同行激斗86个汇合，最终以楼面价达14926元/㎡，溢价率134.4%，总价32.3亿元首入福州，成为五四北单价地王。
12月29日，鲁能豪掷33.35亿成功拿下重庆中央公园西侧地块。并在2016年继续加码该区域，总共斥资55亿元人民币，在此连续三次出手加仓，布局了总量为170万方且商业占比超过三分之一的巨型综合体项目。
2016年1月29日，鲁能以16.4亿元拿下南京方山G77地块，楼面价14153元/平方米，成为南京大学城地王。
2016年4-9月，鲁能三次下手苏州，共斥资98.9亿元，其中吴中大道北地块溢价率为146.4%，相城区元和街道楼面价26225元/㎡。
9月7日，鲁能14.3亿抢下东莞茶山地王，楼面地价12119元/m²，溢价506%。
……
粗略统计了下，2015年鲁能拿地花费了137.8亿元，2016年花费了244亿元。
但传言，在2017年两会时，国资委与鲁能集团的负责人谈了几次话后，2017年，鲁能没有再拿地王了，全年公开市场拿地只花费了19.6亿元，以力求达到上头要求的低调。
据数据显示，鲁能目前拥有的土储超过1000万平米，货量超过4000亿元，这其中还不包括它在海南区域的填海面积。
有分析师直言“房地产开发业务已是鲁能集团唯一的主业”。
在把自己做大方面，鲁能肯定是成功了。
4th
而做复杂，就是上市。
广宇发展（000537.SZ）是鲁能集团旗下的唯一一个上市平台，鲁能深谙“明修栈道，暗渡陈仓”，如果把房地产业务用重组的方式置到他家企业当中，就可以继续从事房地产业务。
从2009年开始，鲁能就一直在努力把自己装进广宇里。但在2009年和2013年，这个操作先后失败了两次。
一直到去年9月25日广宇发展发布公告称收到了证监会《关于核准天津广宇发展股份有限公司向鲁能集团有限公司等发行股份购买资产的批复》，核准其重大资产重组。
历时9年的广宇并购鲁能的有关资产重组终于获得了证监会的核准。
鲁能在与广宇重组以后提出了“在广宇发展已开展房地产开发的城市中，本集团原则上不再自行获取新的住宅房地产开发业务的土地储备，不再从事新的住宅房地产开发项目”。
以及“若广宇发展因资金实力不足等原因不足以获得新的住宅房地产项目，而本集团或本集团控制的其他企业可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等项目且该等项目符合注入上市公司条件后，在同等商业条件下将其优先转让给广宇发展或采取合作方式由广宇发展为主开发”。
此后，鲁能不断向广宇发展注入房地产资产。截止去年12月31日，鲁能的重庆、济南、北京、宜宾、成都、青岛、东莞、南京、苏州、张家口住宅业务，都纳入了广宇体系。
不久前，天津广宇发展股份有限公司又发布公告称，公司以总代价35.57亿元，收购鲁能集团持有的福州鲁能、以及都城伟业持有的天津鲁能各100%股权。
行业人都知道，企业都喜欢并表，这样可以大增业绩规模与利润。但吞入了鲁能那么多的住宅资产的广宇发展的公告，其1-4月销售业绩仅为65.41亿元，这与之前鲁能体量相差甚远，显然无法代表鲁能。
鲁能成功把自己“做复杂”了，但广宇也未“替身”成功。
在外界看来，这就像是地产行业一起蹊跷的失踪案，一个从低调变高调，规模几乎要突破千亿的地产公司，就这样又消失于公众视野了。
5th
原本的鲁能地产和现在的广宇发展不能完全等同的原因，除了后者只拥有住宅业务外，还有一个关键，就在于它们之间的一个隔离带——海南。
这是鲁能的重仓区，只要鲁能海南业绩不好，鲁能整体就会被大受影响。
当然，这个问题在之前其实算是优势，但在海南叫停填海项目并出台“全域限购”政策以后，优势变劣势。
鲁能有多爱海南？
除了海南人跟山东人，全中国人知道鲁能应该都是通过足球。
1997年12月31日，鲁能集团接手山东足球，山东鲁能泰山足球俱乐部正式成立，随后成为足协杯豪门，被国人所知。
国安与泰达球迷互喷时，有时候鲁能球迷也会加入。
而在足球之前，大部海南人已经接触到了鲁能。
1988年，海南建省，十万人才和万家企业下海南逐梦。
1990年，追求着大潮，鲁能进驻海南，不幸，“海南梦”仅两年就破灭。
1992年冬天，海南不期而至的房地产低潮来临，万家追梦房企纷纷逃离。
而此时鲁能却罕见地选择了坚守，与海南共经风雨。
这一坚守，就是28年。
（图片作于2016年1月）
据说当时鲁能集团的上述公司也就是山东电力集团公司的董事长，在海南待两年肺炎与风湿不药而愈。
据说鲁能的每个高管都必须去海南进修。
海南英大房地产开发有限公司、海南亿隆城建投资有限公司都是它的子公司，而鲁能集团目前的多位高管，都在海南区域任职过，比如总经理刘宇。
鲁能的规划是在海南投资超千亿，这千亿投资规划的项目又据说整体操作时长有60年。
单单它们的明星产品文昌鲁能山海天，目前就已经投资了几百亿。
文昌电视台的主持人念的最多的一句台词是，“一座海南岛，不过山海天”。
文昌超过一百个路标上都有鲁能山海天五个大字。
棕色底白色字符的路标，这是在说鲁能山海天是个旅游景点。
嗯？一个房地产项目被标成旅游景点。
去年我去文昌，出租车司机操着全中国最有趣的海南口音跟我说，“鲁能爱怎么样就怎么样吧，文昌政府这么穷，路啊，景点啊，都是鲁能花钱修的，给他几个广告牌也是应该的。”
对于文昌当地人来说，对鲁能的感情比对椰树集团都深。
爱海南那么深沉，鲁能基本算是把百分之50的鸡蛋都放在海南的篮子里，如果篮子砸了，鸡蛋就要全碎了。
拿个大鸡蛋文昌鲁能山海天举例，他是鲁能海南的重盘，也是鲁能地产的重盘。
鲁能山海天位于文昌铜鼓岭国家级自然保护区内，规划总面积86.64平方公里，陆地面积46.64平方公里，海域面积40平方公里，包括宝翎港板块、月亮湾板块、海石滩板块、淇水湾板块及七洲列岛板块。
陆地面积46.64平方公里对于海南来说是什么概念？文昌市仅2488平方公里，一个项目就占了一个市的1.83%。
据亿翰智库的中国典型房企单项目销售业绩榜显示，2017年前六个月鲁能山海天销售了55亿元，占鲁能地产销售额的9.3%。
为什么是2017年前六个月的数据不是全年的？因为去年6月以后至今，鲁能山海天的数据从这份榜单上消失了。
鲁能山海天的一名销售告诉奶茶嬷嬷，“消失是因为山海天下半年存货不多卖完了。”
“那你半年前跟我说，2017年山海天的业绩目标是100亿，卖到55亿元，就没货了，还定100亿元的目标，嗯？”我回道。
总所周知，全年的业绩统计表一般在一月底二月初才出炉，那时候海南的“双暂停”、“环保违规项目整改”、“限建100平方米以下房子”的政策都已出台。
今年1月，鲁能山海天被要求严格按照文昌市2017年8月下达的《行政处罚决定书》等处罚文件执行处罚，包括立即停止销售和运营，拆除山海天销售中心和山海天精品酒店。
消失的原因，不言可喻。
我在想，鲁能海南的总负责人在接到《行政处罚决定书》时内心的感想会不会是那一句，“做了一百件好事和一件坏事，别人只会记得你做过的坏事。”
在收到《行政处罚决定书》的前一周，鲁能海南的总负责人，才去看过他们为恢复文昌生态环境、复育红树林而进驻的宝翎河区域。
不知道该负责人在看网上那些批评鲁能大肆破坏环境的文章时，心里会不会骂着两个字。
保护生态的代价如果只是拆除一个酒店跟售楼处，那今年的全域限购就让鲁能很难受了。
甚至不少媒体用了四个危言耸听的字来形容海南全域限购后的鲁能，“至暗时刻”。
值得一提的是，在2009年鲁能与广宇的重组方案中标的公司有7家，其中有4家位于海南。
2013年的重组中，资产包中的公司增至8家，有两家位于海南。但在去年11月的注资中，海南公司并不在第一批入驻资源中，而要等盈利稳定后才会注入。
这其中的考虑，大部分是来自于对海南市场的不确定把握。
这也致使散户们对广宇发展的股票相当看好。
广宇发展被资本界认为是2017年被低估的第一股。
☺注：
1.本文来源于：“摩登文旅”，主笔是传说中的——双井梁朝伟和奶茶嬷嬷。一支笔杆子好到爆，对地产的小秘密了如指掌。欢迎搜索关注。
2.本文文中部分数据来源于兔博士app。
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