从去年“9月30日”以后的限房限贷限购等政策来看，实际上都是控制需求，防止房地产市场价格上涨速度过快导致未来泡沫风险更大。恒大研究院副院长夏磊：中国房地产＂向何处去＂。
经济日报称：应该通过房价长期保持平稳，是房价涨幅低于收入和gdp增速，房价收入比逐步回落，避免美国、中国、香港曾经发生的房价暴跌式调整，这是我国房地产调控应该选择的路。本次调控政策出台目的即在于稳定房价，促使房地产市场回归平稳健康发展轨道。我们选取19个指标，从价、量、信用三个维度进行评估。房地产市场是否平稳健康发展，分类实施房地产金融调控，房价的涨幅，包含泡沫这方面来说，希望银行能够从自己实际情况出发，稳健的审慎的把握对房地产，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。居民和企业是否有信用风险，居民层面用住房贷款余额gdp等6个指标度量，房企层面用真实负债率等5个指标度量。房地产市场有一个最大的特点就是地域性差别巨大，不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的泡沫，或者风险情况不一样。数据房价涨幅回落楼市趋稳。从宏观来看，调控政策所带来最大作用就是抑制市场投资，控制房价过快上涨，使得市场逐渐平稳，全国房价逐渐回归平稳，使房地产市场稳定健康发展。城市房价环比涨幅观察5份，15个一线和热点二线城市中，有9个城市新建商品住宅价格环比下降或持平，4个城市涨幅回落；广州市环比上涨0.9%，已连续8个月环比上涨。房价收入比处于安全区间。
人民日报：房价上涨是必然趋势，调控目的是房价涨幅符合城镇居民可支配收入的增幅张家口市区的楼市调控刚刚升级，全国房地产的长效机制还在研究当中，未来的房地产到底会如何发展。从宏观层面看，当前美国就业市场形势较好，整体失业率处于5%的低位；居民人均可支配收入和消费支出增长稳健，住宅价格稳步增长，已经接近2006年房价历史高点。 房价泡沫严重导致租金回报率极低。 二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格，同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。所以，一、二线城市的房价泡沫可能会继续吹涨，而三四线城市的房地产库存很难得到有效去化。着力消化房地产库存，促进房地产平稳健康发展。
全国层面，竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3个月，相比2014年-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%；城市层面，一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月，一线城市处于历史最高5%分位，主要源自强调控下销售较弱，但产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控；二线、三四线城市处于历史中值附近，相比2014年年峰值下滑19.5%、69.8%，处于较健康水平。长期来看，将促进房地产市场健康发展，刺激潜在的住房需求。 现状下的房价趋势重庆房价长期处于较平稳的状态，主要缘于供求的平衡。但住房质量不高的问题仍很突出，存量住房中商品房占比仅40.7%；1999年以前修建的住房占41.4%；设施不完备住房占比高，如25.8%的住房无独立抽水马桶，7.6%的住房无独立厨房。另一方面，居民、企业加杠杆投资房地产，导致房价短期内迅速飙升，地产相关行业规模膨胀。居民层面，2018年居民住房贷款余额gdp上升1.5个百分点，增速放缓2.1个百分点；居民住房贷款发放额/住房成交金额回落1.8个百分点。中国居民债务风险比拟国际均值不高。
中国居民住房杠杆安全边际尚充足，商业个贷不良率维持在0.4%以内。实际上，我们可以从上市房企先后去杠杆，不断降低负债率水平，并逐渐回收现金，增强自身偿债能力等动作预见未来房地产市场发展的大趋势与大方向。中原地产首席分析师张大伟则认为，取消预售制度，短期看可能性不大，因为当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，发生风险可能性最小；小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务。目前一二线城市房价已经处于高位运行态势，随着国家对一二线房地产市场的调控加大，房价的小幅回落的确定性有利于货币政策的适当回归中性。
从控风险的角度来看，2015年-2016年的过度放贷导致房价上涨过快，如果继续大规模放贷，有可能会引起资产泡沫，当前适度收缩放贷有利于平稳房价，化解由于房价上涨过快而带来的资产价格预期跌价的风险。报告预测，2014年-2018年，指出当前中国楼市面临房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险、房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险、宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险等三方面风险。一方面是累积的系统性风险和泡沫，各地都存在巨大的财政缺口。不过，房地产市场开始呈现总量放缓，不同城市之间开始出现明显的分化，未来将出现趋稳或下行趋势。
閱讀更多 樓市斥候 的文章
