谁把梦拆开

问：二手房不涨，新房价格涨得很厉害，说明了什么呐？

答：根据我多年从业经验来看，说实话这种情况在一二线城市是基本不会发生的，估计是在三四线城市才有的特殊情况。为什么这么判断哪：

1、三四线城市房地产监管比较松，同时由于银行针对三四线房地产二手房基本处于停贷或者难贷的状态，对二手房贷款首付要求很高。

而三四线城市一手房市场由于2017年去库存很成功，不少开发商不缺钱，所以将房价死扛在那里，人为造成房价虚高。同时由于对于一手房的贷款还是普遍存在首套25%到30%的首付情况，似乎买一手房更简单容易一点，所以造成客户感觉二手房不涨，新房价格涨的厉害的错觉。

大家注意在这种情况下，必然是房价上涨的末尾行情，大家要坚决持币观望，不要去做接盘侠！

为什么这么说哪？文中开始，我判断说这种情况是三四线城市才有的特殊情况！

因为如果房地产市场真很好卖，绝对不会出现同区域二手房不涨，新房价疯涨的情况。很多人说刚才你不是说因为二手房银行停贷或者提高首付吗？对这些情况的确是客观存在的，但是如果同区域新房好卖，必须是二手房同步上涨，这才是经济规律是市场规律。

而且现在很多房子好卖的区域都是一二手房房价倒挂，去买一手房都需要摇号，同时注意了这些一手房开发商为了更容易回笼资金，普遍都存在要求购房者大幅提高首付的情况，要求首付60%到80%以上的硬性规定很多。所以，不会存在二手房首付高，一手房首付低的情况，甚至买卖二手房首付还要低于一手房。

同时三四线城市的银行普遍都是省行下属银行，根本没有审批权，而一二线城市银行都是省行或者是省行的分行直接都有审批权，银行权限不同也让三四线城市二手房信贷更加困难。

吴爸爸网络历险记

一线的房子确实出现这样情况。新房猛涨，二手下跌。

二手有二手好，好在地段。房价高低主要还是看资源，客群，还有产业的搭配聚集。一线城市有个特点，本质是外来【优秀】人员的聚集【三四线可没有外来人聚集哈】，跟商业板块类似，原有配套好的成熟区，是第一波吸引外来人群的地方。这一点决定了从本质上看，一线房子不会跌的原因之一。

但是要注意，就北京说，人口在限制，土地不再批，四环内不再有任何开发项目，五环内不再有任何改善项目。那么呵呵哒，短期因为【断供】产生的稀缺直接造成二手房子租金上涨，赶跑企业和年轻人，都去五环外啦，看看现在的配套，几个产业区，总部区，都去哪了。在老区的，房龄增长，配套落后，年轻人群不再继续停留（老区房价高，配套旧，租金不便宜，而且年龄老本地的人居多，消费能力走低，都是二手地块不利因素）另外政府主导的产业外溢，新总部区的建立，来的都是好资源，做的都是好房子，价格？当然是同区域对比，二环内和五环外土地价就不一样，但是要都看五环外的一二手，那就呵呵啦。在银行不放水的前提下，同区域（北京本质上是一个个的城市组团，只不过叫某某镇，某某村，某某营，某某乡，某某旗）新旧小区都在拼品质，拼建筑年限，拼物业，拼新的产业区，拼配套，关键还在拼学校。在这个语境下，北京【新区】（就是五环外的某某版块）类似二线三线四线的城市县城，新的就比旧的好。

同区域的一二手楼盘的价格差异，本质也是人群不同。不打地图炮，就随便说例子，次渠的村民住的旧房明眼人都能看到比不过自身环渤海总部区来的【年轻人】，从教育层次到技能素养以及财富分级，都是全方位的被碾压。别忘了，北京是龙盘虎踞万仙来集的地方，地头蛇？呵呵是不存在的。类似二线一下的情况:政府主导的新区，产业区，房子就是比老城区的贵。一个是建安成本逐年高，二一个是来的年轻人档次就是后浪拍死前浪的级别。

好了，如果说全北京呢？二环还是贵，千万别跨区比，北京是不同的【城镇组团】而形成的巨大超级城市【群】，只不过密集一些。要比较，只能某一城镇内互比，跨区？没意义。

二手房，四环内统一对比，同区域新房还是比二手贵。因为新房，大家都在拼改善，改善房都是卖了小房换大房外加点贷款。改善的维护成本本来就高，吸引的客群也是挣钱能力较强（财富积累速度快的），导致社会层面的人群阶层也分化加快，新房，只要有，无论多贵，都有人抢，可惜以后五环内无新房了，还是找大户型，偏改善，有利他的功能的房子（就是学区），保值还强一些。老百姓自己生活【够用】级别的房子，现在五环外开了一大堆，政府限价5.2，六环外限价3.9，摸良心比一比，比同区的贵了也不少。因为即使是限价的房子，来买的人，也是在全国范围内，有【真实力】的。还是外来的，能混到有北京购房资质人来买的。本地人买房？如果不是从市中心搬到郊外，就同区改善，大多数是置换，卖掉老房，一换一加点贷款，二换一留点富裕这种方式，从资本积累上，也是逐步堆高房价。这也是为什么说，相对【新一些】【改善型】的房子会贵的内在逻辑，即客群的购房资本密度的提升。当然，大量保障房出现，整体上会压低刚需房的增幅，二手房更无出头之日。新房只要不是刚需，改善型卖的都会贵。而且因为自身稀缺性，未来做为二手，在三级市场中还会被会被逐步追高。

侃侃房

对于很多地区的楼市来说，我们统计的价格都是新建商品房的价格。当然反映在房价上涨的层面上的也是新建商品房的价格。但是，对于二手房市场来说，价格却相对稳定。这是为什么呢？

对于这种二手房价格稳定，新房价格上涨的现象，其实也不难分析。

首先，二手房价格的稳定源于需求的淡化，更多的需求被新建商品房所占据。其次，二手房不论是在交易环节还是手续办理环节都要相对新房繁琐不少，购买新房开发商可以说是一条龙的服务形式。

相比之下，新房的吸引力还是会高于二手房的吸引力，自然需求的淡化就使得二手房的价格相对更稳定一些。

但是，需求也不一定就是主导原因，还有很大的可能性就是当地的人口住房需求确实旺盛，但是出于需要房子时期，也就是说大家买房几乎都是自住的，没有多余的房产出售，自然二手房市场也就没有那么大的活力了。

还有，对于新房的价格上涨我们也可以看出，当地很可能是结合目前的房产需求引入了大量的房地产开发商，发展当地的房地产市场。丰富的房产项目，选择性强的小区配置。这会给购房者充分的自主选择能力。毕竟大众购房还是喜欢住新的。

同时，也可以反映出当地没有对新建商品房进行限购等工作，使得购房者选择新房十分的从容，因为一般限购都是限制新房的交易。对于二手房没有特别的限制，自然新房的价格上涨空间就更大一些。

最后，还有一种情况就是当地的楼市刚刚起步，很多都是新房没有满五年，销售会有很大的成本，所以大家都按房不动，等着满五年以后再做打算。没有二手房的房源市场自然也就没有上涨的依据。

因此，这类情况表现出的本质往往就是楼市刚刚兴起，新房房源较多的情况。

房产老J

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房价是每天都在刷新售价记录，有些地方房价天天在涨，比如说是一线城市，或者是二线城市的核心地段，有些城市的房价不升反降，比如说是一些四五线的城市，之前涨幅过高，形成一个理性的回归。

房价的高低和涨跌的幅度取决于房子所处的地段和价值，房子的地段和价值越好，那么房子就越有价值，也相对应的会涨得越好，如果房子的地段和价值，已经回归理性，或者是不断的恶化，那么房子也会越来越不值钱。

你说到的二手房不涨，新房子的价格在涨得厉害，那就说明一个道理，就是这个地段的房子，原有的房价处于低洼状态，当地的人收入水平有所上升，能够购买得起新房子，其实出现这种情况也不奇怪，很多城市都有出现过，可能这些地段是处于一些郊区或城乡结合部，那里的房价并不高，而且新房子的居住环境比原有的二手房环境要好，那么在相同的购买力条件下，可能更多的人倾向于宁愿花多点钱也要去住，好一点的心态。

还有一种可能就是这些二手房楼龄实在太长，房子太破烂了，没法居住，只能够去住新房子了，但是这些情况都不用太意外，它们都是市场经济所引导的，我们理性看待房价的变化就可以了，只要是刚需房子，涨跌都可以与自己无关，安心地买来住就可以了，除非你只是考虑短期居住，几年以后还打算重新更换房子，如果是这样的话，房子本身的价值和涨幅程度，也是需要在考虑范围之内的。

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二手房不涨，新房价格涨得厉害，原因有以下几点：

1、首付高低问题。相同情况下，二手房要多掏首付。

新房的首付往往只有两成或三成，剩下部分银行贷款。同样的二手房的首付也只有三成，但是问题在于二手房的评估价不高，贷款只能贷到评估价的七成左右。举个例子，周边的新房价格为8000，二手房卖家也挂8000。但是系统评估价只有6千，这样一来，同样100平米的房子，二手房只能贷款6千*100平米*0.7=42万，新房可贷款8千*100平米*0.7=56万。在相同情况下，二手房要多掏14万首付，而且二手房的交易税、中介费等加起来要比新房的税收高些。这样导致二手房的价格涨不上去，相对新房价格就要高些了。

2、二手房的年限问题，导致贷款不好批。

二手房和新房的主要区别之一是，二手房已经有些年头了。房龄超过20年的二手房不能公积金贷款，只能商业贷款。而新房贷款由开发商担保，买房者自身没问题的情况下，贷款都可以获批。

3、新房的配套设施先进

新房的配套设施是二手房比不上的，在一定程度上，新房的配套设施会比二手先进不少。新房一般是电梯房，人车分流，有地下车库。比如现在热门的智能小区，管理更加全面规范，用户住的更安心。旧的小区改造成智能小区是不现实的，这点大家都明白。

综上所述，二手房随着的年限的增加，涨幅会放慢。大家都喜欢买新房，新房的价格会有所上涨了。想要买房的同志抓紧了，不要看着别人有房有车，在适当时候也出手吧，为了自己和家人一辈子的幸福。

小小安居客

我就是搞地产开发与销售的，个人认为长期房子是不看好的，短期还是看金融与政府供地速度，实则现在本身很多销量就是空的，营销手法而己，简单举几个现在比较流行的手法吧:1、老一套的拉人头开盘2、假网签^_^开发商与房管串通可以改网签3、最高机密控盘，就是您爸妈都不知道4、开发商本身售楼处压根不卖房，全托管至二手中介，现在二手中介不都连锁么，范围大宣传力度大，忽悠手段更高明，实则二手中介就是托多。5、提高实际价格进行降首付、0首付，房款基本都是银行🏦按揭贷款。6、实在难卖干脆控盘，也就是说全卖光了，要买啊只能看有人退出的房源没有，你可以先登记一下。时间紧只透露这些套路。支持的顶起。

淡定153041591

我在上海做房产的，我谈谈我的见解吧！

上海的二手房确实没有一手房卖的好，为什么呢？这跟上海的税收政策有关！

上海的二手房交易缴税很厉害，上海的房子不满五年有增值税，个人所得税，契税，高的能达到房价的百分之十！什么概念呢？上海的房子地段稍微好一些的500万左右很普遍，那么有多少税呢？50万的税！本来这个税大部分是房东的税，可是房东都是到手价，最后还是客户出！而这些税钱不能贷款的，都是现金，无形之中增加了首付款。

索性买个一手房没有那么多麻烦！而且是新房子，没有人住过的，尤其是上海本地人，最喜欢的就是干干净净的，连租都没有租过的！

还有就是，买一手房可选的房源比较多。二手房想买个喜欢的楼层，位置真的靠运气，不是有钱就能买得到的，一手房就不一样了，楼层位置随便挑，多花点钱都无所谓了！

用户95454522555

二手房不涨、新房价格上涨厉害的根本原因在于是调控的结果。

首先，限购限贷的情况下，持有房产的业主如不是急用钱是不会选择卖房的。

因为卖了再想买回来可能分分钟被限购、限贷卡死。购房资格可不是你想有就能有的，特别是对于拥有多套住房的人来说。而房贷也是一样的道理，首付三成、优惠理论一个家庭一生恐怕只有一次机会。如今的房价，就算不考虑房票，全款购房这一条就够喝一壶的。所以二手房交易不活跃是很正常的，没有充分的交易哪来的价格波动呢？

其次，二手房交易的税费也是买卖双方不可承受之重。

休要说羊毛出在羊身上，业主可以标净价，税费一律由买家承担，但是这种情况你是标不上高价的。一套价值500万的房子，你要标净价是标不到500万的，而买家实际支出也会远高于500万。费率过高的情况下卖出不如持有。

第三，限售抑制了二手房的换手率。

限售政策人为屏蔽掉了一部分二手房上市交易的可能性，道理和第一条一样，没有充分交易换手就不会有强烈的价格波动。

第四，新房均价受开盘地段、楼盘定位的影响，不同地段、不同定位的楼盘价格会有天壤之别，所以单纯看新开盘楼盘均价的涨跌其实意义不是很大，同类对比同地段、同类楼盘的价格走向相对来说可比性更强一些。

影音大狮

以下分析几点：

第一：新房每开一次盘必须要涨价，不涨价就卖不出去。

第二：新房设备、配套、环境、物业等，都会比二手房要好（大部分这样）

第三：新房首付低，可选性高，楼层户型等都是

第四：二手房的高额首付，当然也是三成，不过是按照评估来算的（打个比方房东要价100万，评估80万，这20万差价是要加到首付里面的，算下来就是44万）

第五：二手房使用年限，还有装修等问题。

第六：二手房的各种税费，也是让很多人心疼

第七：心理原因，不管什么东西，都喜欢买新的，买的人多，房价当然会涨

第八：对于投资来说只有可开发的项目才有投资的价值，二手房都是成熟的配套，房价趋于稳定就失去了投资的意义。重点在于买的多，涨得快。以上是个人观点，欢迎大家一起讨论。

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新房涨得厉害原因有三：

一 因为新房价格受开发商控制，开发商不涨价，房子更难卖。中国老百姓普遍都买涨不买跌。

二 因为新房的在所有房源中占的比例较小。

三 因为购房者喜欢购买新房。

二手房不涨原因有四：

一 有些二手房主急于用钱，必须低于市场价才能快速成交。

二 有些二手房由于购买的时间较长，由于中国的房价基本一直在涨，购房时间越长，购房成本越低？

三 二手闲置房市场存量太大。

四 新房的宣传力度大，二手房卖方没有宣传渠道，买卖双方脱节。

综合上述，新房不便宜，买了就成了二手房了。二手房只要你本着对自己负责的态度，花点时间，多看房源，是能买到相对便宜房子的。这也说明中国的房子也快涨到头了。

關鍵字: 二手房 新房 购房