回家的旅途

作为一名六年的房产从业者很有资格，回答这个问题。

• 小产权房顾名思义是指没有办理相关手续，具备居住功能，但是没有所有权的一种特殊形式。这种房子私底下买卖不受法律保护，也不能在银行做按揭。按照国家，小产权房不得确权发证，不受法律保护。买卖有风险，入市需谨慎。
• 复式房的好处，就在于使用空间可能会大一点。同时缺点也很明显，因为有楼梯的存在，对于家中有老人，小孩，腿脚不便的腿脚不便的朋友来说，上下楼梯这就是个很大的麻烦。
• 二手房可以买，但是要看你从哪个角度出发。如果对户型不满意，或者是不喜欢旧房子的人来说二手房他可能不会买。但是对于这种喜欢买来就可以居住的朋友来说，反而还是个便利。

水瓶座你好

前几日，楼市君碰见一中介，被邀约看一套地铁站旁、总价仅25万的复式公寓。

怎知，待到达相关地点时，才被中介告知该楼盘房源已售完，还被安排到距离甚远的地方看房。

看到这里，阅盘无数的楼市君就发现，这又是中介的一贯带客套路。

今日，楼市君就根据上百次看房经历，给大家扒一扒房产中介为卖房，还会使出哪些招数！

1、虚报低价房源

引买家关注后转推其他房源

虚报低于市价、地铁上盖或名企合作的房源，诱买家到现场后，是中介惯用手段之一。

中招的买家到现场后，往往会被告知该房已售罄，从而带去看其他房源。

此前，楼市君就遇到中介打着阿里物业、地铁旁、总价20万的名号，引买家见面后，转推其他房源。

值得注意的是，买家去到项目现场才会发现，原来中介推荐的地铁盘，大多要乘坐几站公交才能接驳。

比如这套永泰地铁站旁房源，一开始，中介称该楼盘离地铁站很近，却不透露具体位置。

直到楼市君再三询问，才得到该盘距离地铁站约1.5公里的答案。

而另一处小产权公寓，声称自己为阿里物业，但深究后才得知，只是阿里与当地个别企业有签订了合作协议，并非阿里旗下物业。

但这些大IP，却总能成为中介招揽客人上门看房的噱头。

2、房源价格不透明

多番优惠诱买家下定

接下来，买家到达现场时，还可能因项目报价不透明而遭套路。

比如“围攻”买家的销售，会多番提示现场有限时优惠政策，以营造“现在不买以后就亏”的气氛。

而此时买家也最容易因为项目的降价手段，从而失去判断力，进行快速下定。

比如楼市君带领买家到达项目时，总会遇到挤满中介和看房者，看似很火爆的场景。

其实仔细一看，现场的多为销售、中介，且会选择包围买家。

某小产权公寓 图源：楼市君朋友圈

被多位销售“夹攻”，才只是发展商的套路之一。

当客户在现场看区位图、项目介绍或样板房时，开发商一般会大喇叭唱销控。

销售中心大声播报“仅剩N套”的消息，加上认购处大批人争先恐后刷卡缴费，让买家以为楼盘销售火爆。

某小产权公寓 图源：楼市君朋友圈

如果这时买家还在考虑中，销售就会不断向买家表示：房子还能再优惠些。

比如前几日，楼市君就踩了罗冲围客运站对面，一个名叫潮窝国际的公寓项目。

一套原报价21万20平的复式一房，当看到买家表现犹豫之时，便主动两次将优惠提供给买家。

谁伴我闯荡

个人建议选择二手房，不到万不得已不要买小产权房，谨慎入手商业公寓，根据个人情况，可以买住宅公寓，他们之间最好选择二手房。

小产权房

属于通俗叫法，不是法律概念，一般是在农村集体土地上建设的房屋，没有国家颁发的产权证。

这类房屋有1个很大的优点：价格便宜，一般是商品房的价格的一半或一半多点。

这类房屋有2点致命缺点：

1.小产权房的购房合同在国土房管局不给予备案，意思就是合同没有法律效力。

2.按照2008年国家出台法规的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

意思就是你的购房合同无效，你买的房屋没有产权证，你买房的权益不受法律保护。不到万不得已不要买小产权房。

公寓复式

主要分2种，一类为住宅类公寓，一类为商业公寓，住宅类公寓用地性质为住宅，产权70年，商务公寓用地性质为商业用地，产权年限40年，一般位于城市核心繁华地段。两类公寓面积一般都比较小，30~70平方米，精装修拎包入住。

公寓的优点:

1.一般位于城市的繁华地段，购物，交通等比较便利。

2.一般面积比较小，总房款比较少，便于购房者承受。

3.一般是精装修，直接拎包入住，方便快捷。

公寓的缺点：

1.梯户比太高，同一层人比较多。一般住宅都是一梯两户或两梯四户，而公寓一般都二梯十多户。

2.户型不太好。由于每层公寓户数太多，不能做到每个房间都有外窗，南北通透，采光和通风没有普通住宅好。

3.商业公寓的土地使用权为40年，普通住宅为70年，商业公寓的水电费一般是普通住宅的2倍，比较高。有些住宅还不通天然气。4.公寓交易的话税很高，有些到交易价格的15%以上，这意味着你买的公寓不好出手。5.最重要的一点，商业公寓不能落户，住宅公寓有些城市可以落户，有些不能落户。每个城市的规定不一样，如果不能落户，这涉及到你的社保，医保，小孩上学等一系列问题，一定问提前问清楚。一般不要买商业公寓，根据个人情况，可以买住宅公寓。

二手房

就不过多说了，就是普通住宅，一般小区环境比较好，通风采光也比较好，可以落户办理不动产权证。综合衡量，肯定选择买二手房。

宁静致远雪腾

各有各的优点和缺点。

小产权优点:价格便宜，俺同事14年买了一套小产权房，120平，21万，当时商品房价格在3800左右，省了一半，很划算。他们找了10个人，一起买了一块240平地皮，土地是出让地，有土地证，倒也不怕拆。缺点:地段差，不能落户，没法办理单独房产证，也就不能就近入读了，有些没土地证属于违建，随时面临被拆风险，没有保安，安全性差，要全款。

公寓优点:价格相对二手房便宜，地段相对小产权要好，小区环境也不错。缺点:不能落户，学区教育资源没有，商业性质，水电费比较贵，有些还没有天然气入户，只能使用电磁炉，便利性就差很多，卖的时候手续费高，使用年限短，40年。

二手房优点:小区环境好，有保安，安全性高，能落户，可以就近入住，还有投资作用。当然，缺点也有，俗话说好的东西除了贵，哪里都好，二手房就是价格高了。

建议:钱够的话买二手房，二手房＞不违建小产权＞公寓复式，那种违建的小产权就别考虑了，再便宜都不要，装修买家具都要几十万，整天提心吊胆担心被拆，没地方哭的。

黄大锤他爹

关于小产权房和公寓及二手房的选择问题，

个人建议：

一，是小产权房是地方政府所为，如镇乡村部门集资造的房屋，这种房子是没有向国家缴纳土地增值税等费用，没有个人产权证，严格来说是非法建筑，政府可以随时动迁并没有赔偿……

二，是公寓房一般是50年产权房，这种房子问题很多，一个层面有十几家至二十几家，比较混乱吵闹不得安静，通风采光都得不到保障，水电煤都是工业标准，都高于居民使用的几倍，如果出售水费很高，是差额的20%左右，不易出手，但，开发商为了忽悠老百姓，给消费者送装修送软装等一些吸引人的眼球，如果是繁华地段也可以考虑公寓房，因为地段好租金还是可以的……本人不建议购买公寓房……

三，是二手房老百姓的首选，买二手房主要是钞票决定了消费者的权限，二手房的好处一般都是周边配套成熟，这样的房子容易出售，但有钱的一定要选更好的地段，地段越好升值越快，小区的品味也会越高，购买二手房可以考虑靠近轻轨站学校购物商城等……

以上几点建议，不足之处，请大家谅解，欢迎大家彼此交流……

无知比博学更容易自信

小产权，公寓，二手房这三类房子在我们的生活中是经常看见的，每一种房子他们的使用性质都是不一样的，三种房子中价格最高的是二手房，公寓，小产权自然排列下去。

小产权，公寓复式，二手房使用的性质

小产权，是指在村民的集体用地或者是村民的宅基地上建设的房子，统称为“小产权”，小产权没有向国家缴纳土地出让金的，这类的房子又分两种一种是只有一个村民集体证，另外一个就是就是没有任何证件。这两类建出来的房子都是不可以交易的，而房子一般都是进行私底下交易，选择做律师公证，签订个人合同。

公寓复式，有分两种情况，商业用地，住宅性质，两种的土地使用。商业用地产权使用40年水电使用情况跟商用一样的，居住用地使用时间为70年，水电使用就跟普通住宅一样，这样的公寓一般价格都比较高。在交易的时候商业用地的交易出售是比较困难的，按照商业性质来计算税费。而住宅性质的就是普通二手房的性质来出售。

二手房，这是我们的住宅用地，使用时间为70年，二手房建设小区都是大面积建筑的小区，社区比较大。在所有房产交易中，二手房的交易量是最大的，也是未来市场需求最大的。

三种性质的房子代表了三种不同的选择人群，也是满足了每个人对房子的追求和梦想。追求房子是我们一生中最大的梦想之一，也是每个人心中的一个家。

三种性质的房子选择合适性质的房子更适合我们自己的生活需求和定位。

购买小产权的人群是我们普通生活中，哪里的购房者较多是只需要一套房子用来居住，因为这样低成本的房子不断住的舒服，还更不用缴纳租金，房子没买之前每个月也要缴纳这么多租金，所以购买一套房子减少租金的同时，房子在供满了之后，房子是属于自己的。

复式公寓，购买这类房子的为公司白领比较多，一般工具建筑的地方都是在比较繁华的地带，既满足了白领对生活的追求，也满足了通行时间的方便。

二手房，购买二手房的人群在每个阶层都有很多人选择二手房，二手房不但满足了，上面两类条件也更满足了，可以居住大小区。

每一种性质能满足不同的人群，喜欢价格便宜的居住生产权，喜欢生活有品质的价钱又相对要实惠居住公寓，而对生活更有追求的居住大型小区不单只老人小孩，有更多的娱乐空间。

三种户型三种选择，我们必须只能选一种我们只选二手房

二手房有诸多的优点存在，第一就是产权有70年，第二房子有保证，第三升值空间较大。结合这三个优点，就能满足了其他两种户型不能满足的东西。

二手房的买卖不单单考虑到现在的居住性问题，还考虑到我们的供房压力，二手房的按揭可以选择供房，30年，每个月压力就会相对减少。在以后房产的升值空间中，二手房的升值空间无疑是最大的。

总结：在房子的选择上自己合适才是最重要的，价钱不多，但是需要居住的面积很大，就选择小产权和公寓，他们的使用面积都是非常高的。

有点意思A

不用选，直接选二手房。

题主既然在这三类里面进行选择，那么基本上是想要价格相对便宜一点的房子。我们一个一个的分析。

小产权，也就是没有房产证也办不了房产证的房子。这样的房子优点是便宜，相当便宜！但是小产权房在法律上是不允许买卖的，国家也在大力整改，如果被国家强制拆除了的话，连一毛钱的赔偿都没有。而且，小产权房除了能住，其它别的属性都没有，比如落户、孩子上学、房产抵押等。综上所述，小产权房千万不要碰。

商住公寓房，这种房子有房本，40年产权，相对来说优点是面积相对较小，有一定的法律保障，总价较低，不限购而且可以注册公司。因为是40年的商业属性，其实从本质上它还是属于商铺类，水电都是商业的，比民用水电都要贵很多，同样的这样的房子无法落户、无法提供孩子上学的资格。还有就是这类房子，一般在一个楼里密密麻麻的排布着，就像宾馆一样，很难做到南北通透，住着也是不舒适，不到万不得已，比如因为没有购房资格而不得不买不限购的商铺，其它时候不建议买商住公寓房。

二手房，既然题主和小产权房和公寓房做对比，那么一般也就是比较老旧相对便宜的二手房。这类房子缺点是设施相对老旧、停车不方便等几个问题。但是除了这几个缺点以外，对比小产权房和公寓房就都是优点了。可以落户、孩子上学、资金紧张随时可以抵押等等…而且二手房对比小产权和公寓还有保值和升值的优势，而且二手房如果建成时间较长还可能会面临短期内会拆迁，对于现在的拆迁政策会给予1比1.2的补偿，这样可能会有一套变两套，两居变三居，老房变新房改变。

我是庄说，希望大家关注并转发，关注我带你暗里一套、明里一套、市区一套、海边一套[呲牙]

楼市庄说

小产权房子：土地性质属于集体。买时需要一次性付清，不能贷款。房子总价比较低。注意买时最好做一下公正。

复式公寓：土地产权一般为40年，属于商业用地，一般情况下属于商业水电，首付一般，贷款10年。转售公寓所产生的税费太高。

二手商品住宅：70年产权，民用水电，后期再次售卖没有问题。

如果买房属于自住，可以买小产权和二手房都行；如果有投资性质（短期），最好买二手房，小产权房子你买时是全款，卖也是全款；如果长期投资，公寓出租收益也没问题。

希望我的回答能帮助到你！

奇林才子

我看了评论里都是说小产权房不能买的，我买的就是回迁房，我说说小产权房，要是你有兴趣买，也能做个提示。

当时我买的房子对面商品房房价是6500，我买的110平，相当于商品房130平以上，38万一次性付清，还送个10平的储物室（比一间房都实用）。现在没有房贷，不要太爽。算下来最多只相当于商品房130的三分之一钱（包括商品房税费和贷款利息。）

回迁房的物业不如商品房，但是楼上楼下人好相处，因为他们本来都一个村里的都认识，你也就更容易融入一体，你只要谦卑一点，你敬人一尺，别人就会敬你一丈。我家现在楼上楼下能还能互赞帮忙（主要是在楼下遇到谁在楼下，还能帮忙照看孩子，有的还主动说你把孩子给我看着，你去忙什么什么），隔壁栋见到了也能打个招呼了，不像商品房没人情味，对门可能好多年都不认识。

但是记住是集体的大小区的回迁房，土地是村镇一级集体的，不会是违建，个人的或者公司的不行，风险大。买房最好不要买小区四周的，因为道路或别的什么原因扩建不会拆到你的房子，就算拆到你的，也已经拆很多家了，你就知道真正的拆迁款多少，不容易和原房主扯皮。

买房要做对原房主的了解，最好是那个小区有他们本地人，对房主的为人有一定的了解。签合同一定要原房主一家人都签，避免刚装修好了，有他的家庭成员说不同意卖。

虽然合同对于房子买卖无效，（不要付现金，保存合同、收款收据和转账小票，还有他家户口本复印件），但是对于房子卖给你的事实有效，他想要回房子就要退你房钱和装修钱，好在现在房子升职空间不大了，扯皮的几率就很小了，也不排除有那种吃喝嫖赌抽的无赖和房子之前被抵押出去了，所以买房一定要做对房东的一点了解。合同签了以后把水电、燃气、物业等所有能改的户名都改了，有的村还为购房者做登记，出证明。

总之，风险和省钱共存，就看你倾向那一面。

52766149364

您好，回答这个问题之前，先说一下产权，市面上（不论受不受法律保护）一共大体区分为：村证（没产权），70住宅用地商品房，50年教育用地商品房，40商业用地商品房（大多数是公寓产品）这几种（我所在的城市是这样）。

第一，预算充足肯定优先选择纯住宅，因为居住更舒适，民水民电天然气都有，后期出售税费也低很多（40/50年的住宅跟70年区别不大）。

第二，公寓产品（也算是小产权）适合职场单身白领金领，一般都在城市核心商圈，周边配套齐全，生活购物方便。也很有情调。不过不建议带孩子的家庭购买，居住成本会偏高一点（一般是商水商电，还没天然气），并且后期出售成本也比住宅高很多，我这边公寓出售税率是15.7％比住宅高2-8倍。

第三，所谓村证，没证的就别看了，买了就算住几年以后涉及到产权问题了也跟您没关系。

纯手打，希望能帮到您！🙏

關鍵字: 房产 确权 产权