裁判要旨
基於以物抵債而擬受讓不動產的受讓人僅享有未來據實抵債的普通債權請求權，不能滿足法定物權變動要求，因而不能直接獲得所有權。同時，鑑於以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，其同基於買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別，故在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。
案例索引
《孫寶剛與葫蘆島市中業房地產開發有限公司、葫蘆島恆遠混凝土攪拌有限公司案外人執行異議之訴案》【（2016）最高法民申3620號】
案情簡介
中業公司與恆遠公司簽訂《團購商品房預購協議書》，約定中業公司欲以其開發的196戶房屋及車庫抵頂未來應支付給恆遠公司的混凝土價款，同時雙方還約定了結算面積最後按產權測量中心測得面積進行結算、購房款多退少補的結算方式。
另孫寶剛與恆遠公司簽訂資金借貸合同，並辦理了《資金借貸合同》強制執行公證。因恆遠公司未如期償付，孫寶剛據此向葫蘆島市中級人民法院申請強制執行，並申請查封了上述抵債房產中的42套房產。後中業公司與恆遠公司對賬明細載明：抵頂混凝土款的樓房共計115戶，其中不包括法院查封的42戶。中業公司因此提出執行異議，認為42套房產仍屬於中業公司。
裁判意見
最高法認為：
（一）關於恆遠公司對涉案42戶房屋是否實際享有所有權的問題。
孫寶剛在原審以及申請再審中始終認為，中業公司與恆遠公司通過簽訂《團購商品房預售協議書》以及《團體商品房預售補充協議書》的方式，將包括涉案42戶房屋在內的196套房屋出售給了恆遠公司，因而恆遠公司對涉案42戶房屋享有所有權。本院認為，依據中業公司與恆遠公司簽訂的《團購商品房預購協議書》可以認定，中業公司欲以其開發的196戶房屋及車庫抵頂未來應支付給恆遠公司的混凝土價款，同時雙方還約定了結算面積最後按產權測量中心測得面積進行結算、購房款多退少補的結算方式。雖然在該協議簽署時，擬抵債的196戶房屋尚未建成、具體房屋位置並未確定、中業公司應付恆遠公司混凝土款也並未結算，但該協議並不違反法律法規的效力性強制性規定，應屬有效。依據法律規定，物權的取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。從上述協議內容看，恆遠公司擬採取以物抵債的方式取得房屋所有權，應屬繼受取得。因涉案42戶房屋屬於應當登記的不動產，故按照《中華人民共和國物權法》第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。
動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付、第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外以及第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力之規定，在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達成，因而涉案42戶房屋的物權並未發生變動，恆遠公司依據其與中業公司之間簽訂的協議僅享有未來據實抵債的普通債權請求權，而不能直接獲得房屋所有權。同理，雖然中業公司在2013年6月8日《團體商品房預售補充協議書》中明確確認恆遠公司已購得196戶房屋，但卻始終沒有為恆遠公司辦理物權登記，因而不能滿足法定物權變動要求，於此情形下，恆遠公司並不享有房屋所有權。對於該補充協議可否視為中業公司以書面方式確認恆遠公司為實際權利人的問題，本院認為，《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條第三款對於第三人佔有的動產或者登記在第三人名下的不動產、特定動產及其他財產權，第三人書面確認該財產屬於被執行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結之規定，系基於現實當中名義購買人與實際購買人不一致的情形而進行的規制，且需要不動產的登記人向人民法院以書面方式確認實際權利人。而在本案中，恆遠公司與中業公司之間簽訂的《團購商品房預售協議書》以及《團體商品房預售補充協議書》均屬於以物抵債協議，二者之間並非名義購買人與實際購買人的關係。此外，中業公司不但從未向人民法院作出任何書面確認，反而堅持主張其為房屋的所有權人。因此，恆遠公司不能依據《團體商品房預售補充協議書》之約定對涉案42戶房屋享有實際所有權。
（二）關於恆遠公司對涉案42戶房屋是否享有物權期待權的問題。
依據《團購商品房預售協議書》以及《團體商品房預售補充協議書》的約定可確認，涉案42戶房屋為中業公司抵頂恆遠公司混凝土款之標的物，而非恆遠公司買賣之標的物。本院認為，以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》所規定的基於買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別。因而，基於以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。就本案而言，恆遠公司依據其與中業公司之間簽訂的抵債協議而產生的權利仍未超過債權之維度，並無任何物權化之屬性。不僅如此，本案尚無證據證明恆遠公司實際佔有了涉案42戶房屋，亦不能產生對外公示物權的效力。儘管孫寶剛主張其中有3戶房屋進行了裝修，但依據一審庭審筆錄的記載，恆遠公司自認該3戶房屋系由其處理給了內部人員，而非由其直接佔有，故不能產生物權期待權。基於上述兩點分析，本院認為，恆遠公司對於由中業公司開發的涉案42戶房屋既無所有權又無物權期待權，不屬於恆遠公司的責任財產範圍，人民法院不應採取強制執行措施。二審法院判決停止強制執行行為的認定結果正確，不存在認定基本事實缺乏證據證明或適用法律錯誤的情形。
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