尽我所能215
您好，本人是国家注册拍卖师，从事拍卖业务10年，多年来一直参与法院司法查封拍卖，希望我的回答能够帮助你。
可以说，被法院查封的房子是不能出租的，按照法律规定，凡是被人民法院采取查封、冻结、扣押的房产或者财产权利，其房产由被法院查封的一刻，房子的主人就已经丧失了对房产的使用权，法院有权对房子进行处置，例如进行拍卖还债。等于是被查封后，房子的主人已经无法再支配房屋，包括过户交易，出租，抵押等，而法院的查封信息也会自动发送到相应的职能部门，例如房管局会收到法院的通知，该房屋已经被查封了，房管局的电脑系统会显示该房屋已是查封状态，不能交易过户，所以房子被查封后，即使房主想去交易，房管部门这一块也是不允许的。
而出租也是不可以的，因为正常流程房屋出租也是要到街道办理出租屋登记，被法院查封的房屋也是无法办理出租屋登记备案的。当然有些情况是，很多人将自己的房屋出租，都没有进行出租屋备案登记，就直接和承租人签订租赁合同。这种情况，虽然承租人也是可以居住出租屋，但由于缺少备案登记，将来承租人的权益得不到保障，有可能会被法院强制清场，而且被查封的房子都会由法官和法警到现场贴上封条，如果被执行人（屋主）强行撕掉封条，进入房屋，还会触犯法律，要承担法律责任，而这种情况下出租的房屋，承租人也自然没有任何保障。
至于被法院查封的房产就更加不能进行银行抵押了，现在的法院执行信息都很发达，银行在给房屋抵押贷款的时候也一定会到房管局查询房屋的情况，如果房屋已经被法院查封，自然也逃不过不能抵押的命运。
我们日常拍卖案例中，常常会看到一些房屋被查封了，依然还住着租客的情况，这里有两种可能性：
一、租约是在查封前签订的，根据买卖不破租赁的规定，法院在查封前签订的租赁合同在查封后依然有效，而且承租人还有优先购买权，如果房子要拍卖了，租客又想购买，那租客是有优先权的。
二、租约是在查封后签订的，这种情况租约无效，只是由于被执行人抗拒法院的查封，强行把封条撕掉，强行进屋，然后把房子出租给人，法院也不是24小时看管着房子，所以等于是房主破坏封条，私自闯入房屋，这样出租的房屋是很大风险的，租客的租赁合同无效，随时都有可能被赶走。
综上所述，被法院查封的房子是不能出租，也不能交易，不能抵押贷款的，等于是什么都不能做，已经是被法院完全控制住了，只有等到被执行人完成履行债务，或者通过拍卖抵债，等到债务消除了，法院才会对房子进行解封，那么解封后的房子就可以出租和交易了。
拍卖房产视界
您好！很高兴为您解答。
一、问题解答
房屋被查封后，一般不能对外出租了。查封就是指检查后贴上封条,不准动用，民事诉讼中，财产保全比较常用的一种。房屋被法院查封后擅自将房屋出租的行为不受法律保护。擅自给查封的房产设立权利负担的出租行为，侵犯了申请执行人的权利，并不具有完整的法律效力。被执行人若想要将房屋合法有效地出租应当经过法院的准予。
二、详细解析
1.租赁合同的形成，便给查封的房产设立了权利负担。被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。擅自设立权利负担的出租行为，侵犯了申请执行人的权利，并不具有完整的法律效力。
2.法院查封措施的方式，已表明禁止被查封房产的出租。查封文书由房管部门协助执行。房管部门监管所有房产交易，查封房产的交易更是受到严格控制，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，出租行为也是房产交易的一种，故亦受到限制。
3.查封须采取公示方式。承租人在无视查封公示的情况下仍然承租被查封的房产，存在过错，第三人未经人民法院准予占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害，故承租人的承租行为也是违反执行规定的。
三、相关法规
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十四条：民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押、冻结的财产。不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被保全人负责保管;不宜由被保全人保管的，可以委托他人或者申请保全人保管。查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般由担保物权人保管;由人民法院保管的，质权、留置权不因采取保全措施而消灭。
第一百五十五条：人民法院指定被保全人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被保全人继续使用;由人民法院保管或者委托他人、申请保全人保管的财产，人民法院和其他保管人不得使用。
《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
《城市房地产管理法》第二条规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三十八条：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。
