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房屋買賣合同糾紛系列（二）
一、美貓律法提示
1、購房人雖在簽訂《商品房買賣合同》後辦理了網籤備案手續，但涉案房產所有權仍登記在出售人名下，網籤備案行為並未產生變動物權的法律效果。在此之前，購房人享有的是要求出售人履行合同義務的合同債權，並非不動產之物權，且其基於前述合同享有的債權亦不因辦理網籤備案手續而具有優於一般債權的效力。
2、為規避出售人惡意轉讓案涉房產的風險，則建議購房人在受讓房產時應盡到足夠的善意義務，比如（1）實地看房，確認房產無違章建築、無租賃且未被第三人佔有、使用等；（2）核查案涉房產的《不動產登記簿信息》，確認房產無抵押登記、異議登記、查封等信息；（3）通過人民法院網等公開信息系統，查詢出售人是否存在涉訴案件，如預估存在明顯的法律風險，則要求在簽訂買賣合同時即辦理房屋交接手續，並正式佔有、使用所購置的房產 。
二、案情介紹
（一）2016年5月，星禾公司與駿高公司因裝修工程合同糾紛一案，經一審法院調解制作了《民事調解書》，其中一項調解事項確認為“駿高公司需支付的剩餘37,174,315.87元，用海南中州國際酒店的合法商品房抵付，駿高公司通過銷售形式將抵償工程款的房屋出讓給星禾公司或星禾公司指定的受讓人”，其中前述抵付的商品房包含案涉房產。且2014年底，駿高公司已將案涉房產交付給了星禾公司指定的受讓人佔有、使用。
（二）2016年7月，駿高公司並未按照上述《民事調解書》履行相關義務，而是與湯希案簽訂了《商品房買賣合同》。
（三）2016年10月，星禾公司依據上述《民事調解書》向一審法院申請強制執行，一審法院責令被執行人駿高公司協助星禾公司辦理案涉房產的網籤備案登記手續。
（四）2016年11月，湯希安不服，遂向一審法院提出案外人書面異議。其異議被裁定駁回後，後續分別向一審法院、二審法院提起案涉房產的案外人執行異議之訴。因不服二審判決，於2017年9月向最高院申請再審，被裁定駁回再審申請。
三、爭議焦點
（一）案涉房產是否歸湯希安所有？
（二）湯希安對該房產是否享有足以排除強制執行的民事權益？
（三）購房人基於購房合同享有的債權是否因辦理網籤備案手續而具有優於一般債權的效力？
四、最高院意見
就本案而言，湯希安與駿高公司雖在簽訂《商品房買賣合同》後辦理了網籤備案手續，但涉案房產所有權仍登記在駿高公司名下，網籤備案行為並未產生變動物權的法律效果，也不改變湯希安作為買受人僅享有請求交付房產之債權的客觀事實，其基於前述合同享有的債權亦不因辦理網籤備案手續而具有優於一般債權的效力。
原審期間，駿高公司認可已將涉案房產交付星禾公司指定受讓人羅彩英佔有使用，二審法院現場勘查也確認房產實際由羅彩英控制利用。
湯希安對於其未曾實際合法佔有使用涉案房產的事實，亦不否認。因此，湯希安針對涉案房產不足以排除法院的強制執行。五、法律依據
1、《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
2、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
六、
案例索引《湯希安與海南星禾裝飾工程有限公司、陵水駿高實業發展有限公司案外人執行異議之訴案》【（2017）最高法民申4900號】
作者@ 張磊 律師
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