2018-05-25 15:32 | 人民網
在政策、資本和全行業消費升級的多重力量驅動下，中國租賃行業進入高速發展期，圍繞租賃的新業態不斷擴大，行業的關注度持續走高。
近日，貝殼找房首席經濟學家楊現領在2018原力論壇暨中日住房租賃行業峰會上指出，中國租賃行業仍然處於機遇期。“人均收入的增長、租金收入比的提升、租賃人口的增加，這三個因素決定了我國租賃行業成長空間仍然很大。”
“我們用七年時間，不過才剛剛滿足了青年白領的合租需求，才不過是建立了一個市場、定義了一個品類。租賃市場的發展實際上才剛剛開始，還有大量需求沒有被滿足。”楊現領分享道。
據此前中國房地產業協會發布的數據，2017年我國住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元，但國內6%的租賃滲透率遠低於美歐超20%滲透率水平。
楊現領總結提煉了德國及日本租賃市場的發展情況，分析認為上述兩個國家高度成熟且機構化特徵顯著的租賃格局可以提供良好的市場樣本。
根據德國聯邦統計局2017年普查數據，德國約50%的人口居住在租賃住房，住房自有率遠低於其他歐盟國家的平均值。此外，德國租賃住房的供給以私人與市場化機構為主，其中私人供應占比約為39%，機構供應占比約為40%。專業化機構的蓬勃發展為德國的住房租賃市場提供了健康的保障。
楊現領在現場分享了德國住房租賃持有運營管理公司Vonovia的案例。該企業採用“AM+PM+FM”的商業模式，融和資產能力、運營能力、資金能力為一體，通過提高租戶體驗和運營效率保持穩健的債務比例，從而形成可提供多種基礎服務以及衍生服務的租賃生態體系。
楊現領分析認為這是一個成功的基礎模型，但我國住房租賃運營機構往往難以同時具備以上三種能力。因此各機構應加強合作，疊加各自的優勢能力，通過系統化管理控制運營成本，實現規模效應。
同樣值得學習的是Vonovia對品質的重視。楊現領在發言中始終強調“先有品質，才能有規模”。他表示，“產品品質一定是第一的，沒有品質，什麼都沒有”。Vonovia通過房屋選址、房屋建造、售後升級、社區公共空間改造等環節來提升房屋品質，每年投入大量資金進行居住環境升級和衍生服務擴張，而國內租賃行業普遍缺乏這樣的“品質第一”意識。
在住房租賃市場的發展中，鄰國日本也已形成了相對成熟的經驗和體系，租賃規模大且規範，擁有72%的租售市場規模佔比。
Leopalace21是日本最大的單身租賃住宅管理企業，在楊現領看來，這家企業的成功之道在於深耕細分市場，管理精細化，善於打磨產品細節等等。Leopalace21專注於單身小型公寓市場，客戶結構穩定，租約合同靈活。
在為單身女租客提供的公寓中，Leopalace21配備了能夠滿足廚藝、化妝、陶藝、瑜伽等需求的裝置，並對隱私、隔音、地板、牆壁、管道等各個細節做出了進一步改進。楊現領指出，Leopalace21提供的不是空間，而是一種生活方式。“企業要建立的是一種居住生活態度，這樣才能夠讓房屋變得更有價值。”他說。
楊現領繼而分析認為，一個行業在完成“從0到1”的生長後，必然迎來優勝劣汰的“成長陣痛”。可以預期，未來我國租賃行業的品牌和企業會更多向海外成熟企業取經，尋求自身突破口，向機構化、品質化進階升級，創造更多“中國經驗”。
與“機構化”趨勢相對應的，互聯網時代，平臺對新興市場體系化、中小企業規模化的助益越來越顯著。貝殼找房租賃事業部總經理閆覓就租賃平臺的行業價值做了一番剖析：“租房平臺商業模式的基礎在於價值的創造、傳遞和反饋，平臺理應為行業創造更大的價值。貝殼租房的平臺邏輯就是通過真房源准入、競優生態的營造和多維賦能，為商家與用戶搭建高效鏈接的平臺”。他指出：“當行業中越來越多的‘超出預期’變成‘理所當然’，更多的期望變成基本的標準，這便是行業進步發展的實質。”
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