公寓自身產品最核心價值要素是什麼？
地鐵：這個在很多人眼裡排名第一的，因為大家認為：公寓租客的主要交通工具是地鐵。的確，公寓項目至少要有一條地鐵線，如果有二條就更好了，所以如果真的實現了雙地鐵，這個項目的推廣第一關鍵詞一定是“雙地鐵”。
配套：公寓租客大多單身且很忙，平時回家就是睡覺，沒時間主動出去，那麼就需要被動的接受逛街、娛樂、吃喝、健身等等，這就需要這些配套就要作為公寓“裙樓”，讓他們可以不下樓就可以完成所有的社交娛樂活動。我必須承認地鐵和配套是公寓物業的2大核心競爭力。
區域檔次：西二環的萬科星辰11000萬/㎡，東三環的萬科譽17000元/㎡，除了自身產品的略微差別外其主要差價是在於萬科譽所在區域是“高端大氣有逼格”的高鐵東站。這個差價在鄭州的所有公寓產品裡是處處均體現的。為什麼區域檔次滲透到產品裡會有這麼高的差價？除了“上班方便”外，也有身份彰顯的需要。高端大氣有逼格其實就是產品形象，產品形象往高了說就是城市形象。
如果說過去決定物業價值的地鐵、配套等低端屬性，而未來決定公寓價值的就是產品形象和城市形象：一個公寓它的城市地位越高，形象越高端，它的價值就越強。這是未來公寓發展的趨勢。
【1】
比起武漢、青島、成都、重慶這些主要對手，鄭州在經濟發展、人口膨脹、城區擴張等方面具有很強的競爭力，唯有一點：城市形象，被同等量級城市遠遠拋開，鄭州太土。
在這種情況下，物依稀為貴，當一個項目的城市形象被拔高後，其價值就會大大提升，從天築泰和綠百晴宇等項目的後期價值增長率也驗證了顏值對於建築同樣重要。同樣，由於公寓的高容積率、高居住密集、低單價等多種因素，所以在鄭州，半數公寓是破壞城市形象的，而提升城市形象的少之又少。所以，頂級形象公寓的未來價值是最具升值潛力的，今天盤點一下，哪些公寓有資格稱之為“鄭州城市級形象公寓”。
【2】
排名第三：鄭州高度——華強180。
狀態：已售罄！
這個項目已經完全售罄。
它高180米，是截止目前鄭州最高的做“居住”使用的項目，高出建業天築的120米，高於華潤悅府的150米。是絕對意義上的“鄭州高度”。
天頌180總高44層，配備17部鋒速電梯。
1-2F為公共大堂及底商，3F-36F為標準層公寓（包含15F及30F兩層避難層）。其中37F-44F為loft公寓, 樓體採用的是核心筒結構。
項目採用LOW-E中空玻璃，配備地下三層均為停車位。
項目劣勢：區位太差，五龍口片區在人們的印象中，是三環內最落後的片區，同時，雖然項目有地鐵規劃，但非熱門路線，通車時間太慢。
項目評價：華強天頌180以180米的“鄭州高度”為領銜，配備17部高速電梯、地下三層停車場以及已入住的丹尼斯。這是一個絕對意義上“鄭州形象”項目。
華強天頌180：地鐵5分，配套7分，形象8分，區位弱勢減分6，整體可入性：7分。
排名第二：CBD明珠——格拉姆中心。
狀態：售罄。
格拉姆國際中心位於鄭東新區商務外環商務東一街和商務東二街之間，是一個5A高端公寓項目，33層雙子座哥特式建築，目前已全部售罄。
項目引進意大利普拉達、古奇等國際品牌，同時開設意大利畫廊、餐廳、藝術品博物館，格拉姆國際中心是意大利格拉姆國際投資集團在中國投資地產的第一個項目，中心聘請世界著名的英國UK*LA太平洋遠景全面進行規劃設計，旨在鄭東新區建造出最具代表性的高端商務樓群。
項目目前已經運營多年，成為鄭東新區CBD當之無愧的城市形象。
目前項目AB二座，A座為五星級酒店租用及散客。B座公寓租金均為3000+。
格拉姆中心：地鐵6分，配套7分，城市形象10分，無減分6分，整體可入性8分！
排名第一：鄭州之眼——清華城。
狀態：在售。
為什麼說它是鄭州之眼，看一下它的位置：
先看建築上： 清華城南部是中原福塔和世紀歡樂園，這是鄭州重要的2個旅遊景點，在這2個景點上看鄭州，清華城是躲不過去的第一眼。清華城北部是艾美酒店和CBD大玉米，看鄭州也是躲不過去的第一眼。
再從交通上：這個路口是隴海路高架、中州大道和機場高速三條路的交叉處，它外展5個方向。它對鄭州形象的展示僅次於同樣位於鄭東核心5個方向的金水立交。這2個路口是來鄭州躲不過去的路口。
如下圖：
上圖：隴海高架和中州大道上看清華城。
清華城地塊比較多，公寓項目所在的是綜合體，總佔地55畝，建築面積37萬㎡，項目總投資近20億，整體由12萬方商業，兩棟住宅，剩餘的體量便是項目的形象展示載體——公寓：一棟SOHO公寓，兩棟LOFT產品。
下面重點說說清華城的“城市形象屬性”。
項目整體突破傳統平面直角的形態，以流動的線條，弧度的平面，盤旋向上的組合營造出和諧又極賦未來感的建築形式。其中：項目外立面施工造價2個億：這種投入在地產項目中是不多見的，外部每一塊鋁板和玻璃幕牆都需要單獨定製，採用先進的開放式鋁板幕牆系統，採用接縫處不打膠的工藝，使鋁板表面無汙染，即使十年、二十年依然歷久彌新。
對項目外立面不計成本的投入是城市級形象公寓的基礎條件。這一點清華城做到了，這是目前鄭州最昂貴的公寓外立面。
項目商業配套的“城市形象”屬性：項目最大的優勢是12萬㎡主題商業中心——都會未來廣場，建成後將是覆蓋全年齡段的大型電影主題商業中心，入口規劃為鄭州唯一的地表湧泉廣場形成水系休閒區域，圍繞項目的佈局區域以疊彩星空&銀河泛舟為主題通過裝置藝術小品，星光燈帶，霧聲系統，植被綠島，電影主題雕塑等打造外部空間氛圍。
科技和綠色的大量應用，也是“城市形象”的必備因素。
看項目的頂底“形象”展示：
項目另外一大亮點是LOFT/SOHO產品配置了一萬平米的私享空中花園，它的面積將近兩個足球場大小，也是鄭州唯一帶泳池的空中花園，泳池是標準的15x25米的標準泳池，同時在空中花園將設計親子兒童活動區，健步走道，休閒樹池，特色的跌水景觀。
華麗於外，充實於內。整體配套商業佈局上為地下四層地上五層，負2-4層為停車場區域，負1F為進口超市，同時與地鐵4號線無縫連接。1F-2F：佈局為國際一線餐飲服飾品牌。3F：引進3000平方的MELAND兒童成長樂園。4F：餐飲區。5F：鄭州規模最大，形象最新，硬件條件最好，鄭東新區唯一一家設置有IMAX廳的五星級影院CGV影院。清華城的面積段在46-101㎡，面積段較大，相比小面積的公寓，有較強的居住舒適度。
項目評價：無可比擬的城市形象展示面賦予了清華城巨大的城市形象責任，而清華城從建築設計、外立面塑造、商業佈局、合作商家等方面也不負中州大道，不負隴海快速，不負鄭州之眼。同時，與項目無縫接駁的4號線是鄭州的加密線，串聯鄭州的2大商務中心CBD和北龍湖，絕對是公寓投資首選。
清華城公寓：地鐵8分，配套8分，城市形象9分，區域認知度減分6分，整體可入性9分！
【3】
地鐵，配套，區域，城市形象，這四大公寓核心指標未來發展態勢如何？
地鐵：隨著未來地鐵網絡的日益發達，這未來也將不再是公寓的核心要素，未來地鐵將是公寓的入門級要求，這一要素將由“地鐵無縫接駁”所取代。
配套：幾乎90%的公寓下部均為裙樓，這未來也將不再公寓的核心要素，這一要素將由“高端配套”和“綜合配套”所取代。
區域：這個是正常的房地產規律，東區的公寓肯定會比西區的貴。所以，未來“區域價值”這個因素對於公寓的意義不會有變化。
城市形象：這個其實和“區域”是一個概念，項目的“城市形象”就相當於區域的“區域價值”。
綜上所述，未來的可以保值的公寓即：價值區域裡、高端配套齊全、地鐵無縫接駁、具備”高城市形象“的公寓產品。
所以，未來投資公寓考慮因素應該是這樣的：項目所在區域是否牛掰？項目自身逼格是否牛掰？配套是否牛掰？地鐵能否無縫接駁？全部滿足的項目，入手是沒有問題的。
話外：
目前深圳最貴的房子都是商務公寓：
項目1：前海金融中心·國金匯，售價10萬+/㎡，三梯兩戶高標配置，私家入戶廳高闊顏面，項目所在的前海曼哈頓作為粵港澳大灣區的中心及“一帶一路”發展的橋頭堡，已經吸引了全球12萬+企業進駐，其中包括摩根等世界五百強，以及兆華斯坦、倫敦金絲雀碼頭等機構入駐。
項目2：前海壹號公寓，售價10萬+/㎡，這是前海第一盤，屢創銷售奇蹟，4月奪得深圳全市銷售冠軍，在深圳地產界屬於“高貴前海盤”。目前，寫字樓基本售罄，只剩少量大平公寓可售。
（全文完）
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