很多朋友問，在購買房產的時候最該注意的問題是什麼？
知外君認為，無論是國內還是海外，購買房產都應該理清自己的購買目的，是投資還是自住。
日本房產現在在大陸很火，有多火呢？據說，一套新出來的公寓，從投資人拿到房源信息到作出購買決定只需要不到5分鐘時間。
之前，我推薦過山手線日暮裡站附，近人民幣約600多萬的一整棟樓，在一天之內就收到了40多個購買申請。
對於國外投資人來說，購買日本房產有點隔山買牛的感覺，往往能接收到的信息是一張圖紙和一些文字介紹。
雖然日本可以堪稱全世界法律體系最完善的國家之一，良好的社會環境、較高的國民素質，高度重視社會信用，這些對於投資人快速作出投資決定有了很好的促進作用。
但是，也有很多投資人往往因為中日國情不同，以及自我情緒的代入，比較難以作出及時的判斷，這樣就錯失了好的投資機會。
如何能夠快速而又不衝動地把握投資機會呢？今天，我簡單地從日本買房投資的誤區進行一些分享。
理清投資和自住
我曾經給一位國內的投資人推薦過一套位於東京新宿站附近的房子，價格、房齡、收益等等各方面都非常不錯。
眾所周知，新宿站是世界排名第一的大站。當然了，排名前20的大站基本上都在東京。這個新宿站擁有178個出口，每天的乘降人次幾乎接近400萬人。
400萬人是一個什麼概念？澳大利亞的首都人口也只有400多萬人，加拿大首都的人口是100多萬。新宿站單單每一天的乘降人口接近400萬，這種摩肩接踵、人潮如織的景象大家可想而知。
但是，投資人給我的回覆卻是：“既然人這麼多，會不會太吵鬧？能不能幫我找個安靜點的？”聽到這個回覆，我想很多人會無奈地一笑。投資人往往不自覺地把個人自住的喜好混淆到投資房產裡去。
這一點我要敲一敲黑板劃個重點：投資人一定要理清楚投資與自住的區別，如果理不清往往會影響投資決策，喪失一些很好的投資機會。
01地段
關於地段如何選擇，我覺得很多人給出了很多答案，大家爭論不休。很有名的就是我們經常聽說到的location，地段、地段、還是地段！
我們是選擇絕對的核心地段，還是選擇有發展潛力的地段呢？這個問題一直困擾著人家，我今天給出我個人的標準答案。
我的標準答案是什麼呢？關鍵不在於地段本身，而是關鍵在於投資人對該國、該地區的理解程度，怎麼說呢？
第一，如果我們是初次投資日本房產，我建議投資絕對的核心地段。租金收入非常穩健，保值能力很強，非常適合入門級的投資人。初次投資最重要的是控制風險，保證第一筆海外投資成功。
第二，如果投資人已經是二次投資了，或者是對東京比較熟悉，清楚東京60多年以來人口持續增長，城市規模不斷向外延伸，對東京的發展很有信心，也可以嘗試投資東京市政規劃的新都心，以獲取城市發展帶來的超額紅利。
類比一下，以上海為例，類似嘉定、閘北、松江這樣的城市擴張發展的新區，房價的漲幅遠遠高於傳統的市中心靜安和黃浦。
所以，投資什麼樣的地段，標準答案在投資人自己的身上。
在於自身對投資所在的城市和地區的熟悉程度，不熟悉就選擇絕對核心，熟悉就嘗試投資新都心。
除了地段，類似的問題與其它方面，比如朝向、房型、面積、距離等等也有關係。
02朝向
有些投資人一定要朝南，又把自己自住的喜好放進去了。
但是，很多投資人不知道，在日本絕大多數的房子都是帶有暖房功能的，特別是在浴室裡面。衣物洗過之後並非晾曬在陽臺上，而是掛在浴室裡面，睡覺之前開啟暖房功能，第二天早上衣服就幹了。這是晾曬方面。
關於採光方面，日本上班族的工作節奏、生活節奏都比較快，工作強度比較大。
在租借的房子裡是每天早出晚歸，他們大多數不太在乎採光問題，因為他們也享受不到。
所以，朝向在日本的租賃市場上並反映不出來租金的價格差異，對投資來說影響因素是比較小的。
我們自住要朝南往往是兩方面，一方面是採光，還有另一方面是考慮晾曬，這兩方面都不在日本租賃市場的範圍內，所以這一點我們要理清。
03房型
國內的投資人往往喜歡方方正正的，日本是一個私有制的國家，為了最大化對土地進行有效利用，會根據土地的形狀對房屋進行設計，不可避免的，房型會受到影響，不一定是方方正正的。這是客觀因素決定的。
另外一方面，實際上，在日本的租客幾乎不太在乎戶型的，這方面對租金的影響也不是太大，咱們也不要把自住的想法混淆在投資裡面。
04面積
日本的租賃市場比較主流的戶型大概是在十幾平到四十平以內這樣的小型公寓。
很多投資人往往會覺得這個房子的面積是不是太小了？
首先，說明一點，我們在日本說的面積是說套內使用面積，跟國內的建築面積大概是要乘以1.33，這才是跟國內的面積口徑相一致。以二十平為例，乘以1.33大概是二十六七平。
簡單地思考一下，在北上廣深的大學畢業生中，大多數的上班族正是因為沒有像日本這樣的小戶型，所以被迫選擇群租房，多人群租在幾居室裡，不僅喪失了隱私權，休息也不好，而且矛盾、衝突也相當多，安全性也難以得到保障。
日本存在這樣的小戶型滿足了年輕人、上班族的租賃需求，這確實是合理的。反而是國內的一些房型沒有滿足到這一批租賃需求。
有能力投資海外房產的投資人一定不能按照自身居住條件來衡量這些年輕的上班族。
以上就是從房子本身的屬性，包括地段、朝向、房型、面積，給大家作一個簡單的舉例說明。
Q&A自住和出租
另外，有很多投資人會有這樣的想法：能不能買一個房子，我每年去日本住幾天，剩餘的時間用來出租，這樣行得通嗎？
這個問題我分幾點來回答。
首先，日本是一個旅遊資源非常集中、非常豐富的國家。投資人拿著房租收入就可以去不同的酒店，每一次的旅遊度假體驗就不同，何必要困於自己購買的那一套房子裡面呢？
其次，如果出租的話，投資人到日本的那兩天，難道讓原來的租客搬出去嗎？我們住過兩天後回國了，再讓原來的租客搬回來嗎？這樣的操作顯示是不合適的，完全不具備操作性。
第三，有投資人提出以民宿為代表的短租形式，這個是否可行呢？我想簡單說一下。
首先，民宿短租在日本是違法的。今年年初，還出臺了相關的法律，明確了一系列的技術標準，還明確了處罰措施。嚴重的違法情況可能面臨6個月的監禁或高達百萬元的罰款。
我們即使是偷偷做了民宿，而且很幸運暫時沒有被查封，但今天這個住，明天那個住，這個房子的性質已經變成了一個酒店，已經不是自己家的感覺了，這個問題又回到了原點。為何我們不拿著收到租客的租金在日本每次住不同的酒店？溫泉酒店、旅遊酒店，享受不同的旅遊體驗，這樣不是更好嗎?
以上，我是從投資和自住方面跟大家進行分享，多個維度理清投資和自住的目的，做跟理智的購房選擇。
App：出國上知外不踩坑
來源公號：千里知外
閱讀更多 知外君說移民 的文章
