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泰国今天的发展阶段，差不多只有中国中部省份的水平，和东部沿海发达地区相比，还差了15年左右。
曼谷的发展阶段，和中国一线城市相比，同样落后15年左右。
因为地铁施工周期比较长，没法突击赶工，所以在地铁建设进度上能明显感受到城市发展差距。
2003年，上海有4条地铁+1条机场磁悬浮。
2018年，曼谷也有4条地铁+1条机场快线。
作为全球知名的“首堵”，曼谷市区的堵车程度丝毫不亚于北京，就我在曼谷的直观感受，目测比北京还厉害。
全球最堵的曼谷
所以曼谷未来一定会像其他超大型城市一样，大部分市民出行都依靠大运量的轨道交通。
买房就要买地铁房，这个真理放在曼谷也无比正确！
曼谷市政府也意识到了这一点，所以最近几年，曼谷轨道交通建设的速度比以前明显快了不少。
这是网上流传最广的一张曼谷未来的轨道交通网络图。
和北上今天的轨交网络相比，已不遑多让。
但问题在于，我们不能用国内造地铁的速度套用到泰国身上。
这是一个什么事情都“哉烟烟”（慢慢来）的民族……
没错，过去几年泰国轨交的建设速度是快了一点，但这是和他们自己过去比，和中国比，没法比的。
泰国中介告诉我一个经验，如果你看一条新地铁的站台都已经建成了，看起来万事俱备了，距离正式通车，大概还要1-2年。
如果你看到一条地铁正在建设中，如果是地下站台，站台出入口还没影子，如果是高架站台，高架线路还没全部排好，那距离正式通车，最快还要3年。
如果政府说这里以后要造一条新地铁，但你跑过去一看，这里墙也没围，地也没拆，啥都没有，一切还只是规划的话，那距离正式通车，别说5年，能10年内通车就不错了。
比如第八弹提到的Super Tower，2014年就宣布开建了，当时开发商宣称大楼将于2019年建成，如今都快4年过去了，我到现场一看，还在打地基呢……
这块被围墙围起来的地方，就是未来的东南亚第一高楼，现在还啥都看不到……
Rama 9 CBD核心区域，目前最靓丽的就是这栋联合利华的亚太区总部大楼，前面不知道在造什么，Super Tower是在照片左下角的那块围墙里
上海中心从打桩到全部完工，前后耗时8年多，这还是中国速度。
Super Tower用了近4年，桩还没打完，目测最快也要到2024年才能建成。
这就叫“泰国速度”。
对于早就已经把地圈好开始动工的项目尚且如此，如果什么都还没开始做，光是纸上做了个规划，真的，别太当回事了。
上面那张看起来很牛逼的曼谷地铁规划图，按照官方公布的建设规划，2029年能全部建成，但是以泰国人的尿性，力哥估计全部建成肯定是2030年后的事了……
但中国人买房又喜欢买预期，因为国内已经习惯了“地铁通车，房价上涨”的买房逻辑，已建成的地铁，便利性溢价早就体现在房价中，没便宜可占，只有买还没建成的地铁期房，未来才会有更好的升值潜力，这叫价值洼地。
地铁期房
这种投资逻辑是有道理，但遇到泰国这种国家，就很尴尬。
如果你是想短炒一波，过一两年就脱手走人，人家地铁还要好多年才能通车，房价才能大涨，你等不及啊。
如果你是想长期投资，赚取稳定的租金回报，人家地铁还要好多年才能通车，这之前因为交通不便，你的房子也租不出好价钱，租金回报率堪忧，也郁闷啊。
所以我总结了一套曼谷买房诀窍：
一、准备过两年涨一波走人，优先考虑升值空间，不在乎短期租金回报率的，选择已建成但尚未开通、或即将建成的准地铁房。
二、准备长期持有物业，优先考虑租金回报率，不在乎短期房价走势的，选择地铁已经开通的，发展相对成熟的地铁房。
三、准备长期持有物业，但同时想获得较高的租金回报率和较大的房产升值空间的，选择既有现成地铁，未来周边还规划了其他线路的地铁房。
下面就来说说曼谷现已开通的地铁。
曼谷地铁是私营的，分成两家公司，三种票制，需分别买票，互相不能站内换乘（interchange），必须出站换乘（transfer），非常麻烦。
1999年开通的BTS（Bangkok Mass Transit System）是曼谷最早的轨道交通，因为全程都是高架线路，所以又被形象地称为“天铁”。
BTS的结构很有意思，以暹罗广场站（Siam），分成东西南北四个方向，向东的站点就依次叫E1、E2，向南的站点就依次叫S1、S2。
向北和向东的线路形成了一条浅绿色的BTS，俗称素坤逸线，向西和向南的线路形成了一条深绿色的BTS，俗称是隆线，两条线路呈现L形和倒L形，能在暹罗广场站内换乘。
另一家公司叫MRT（Mass Rapid Transit），2004年开通了第一条轨交，联接的是曼谷的两个火车站，市中心的华南蓬火车站（Hua Lamphong）和北郊的挽赐火车站（Bang Sue）（正在改建成东南亚最大的中泰高铁站）。
曼谷市中心的华南蓬火车站
因为此后10多年，MRT再也没有开通过新线路，这唯一一条MRT又全程在地下，所以一般直接被称为“地铁”。
这条MRT地铁和两条BTS天铁共有三个交汇点。
MRT的加都加公园站（Chatuchak Park）和BTS的蒙奇站（Mo Chit）（N8），在靠近中泰高铁站的北部拓展区可换乘。
MRT的素坤逸站（Sukhumvit）和BTS的阿速站（Asok）（E4），在素坤逸区中心可换乘。
MRT的是隆站（Silom）和BTS的莎拉当站（Sala Daeng）（S2），在蓝毗尼公园可换乘。
另外还有一条机场线，从曼谷东郊的素万那普机场出发，在马卡萨站（Makkasan）可以和MRT的碧武里（Phetchaburi）站换成，在终点站帕亚泰站（Phaya Thai）可以和同名的BTS站点（N2）换成。
另外去年MRT还建成了第二条线路，称为MRT紫线（之前的线路就被称为MRT蓝线），上面地图里还没标出来。
但这条线路连接的是暖武里的曼谷郊区，类似于北京房山线、上海青浦线（17号线）、广州花都线，曼谷市区还没填满，没必要跑那么远去买房，Pass。
而未来规划的新线路中，目前可以预期的有以下5条。
最快建成的是MRT蓝线的延伸段，预计明年就能通车。
从地图上可以看到，未来MRT蓝线会建成一个环线，类似上海地铁4号线，成为曼谷轨交网络的中转枢纽，这个环现在还缺西边一半，预计2019年就能通车。
这是我在曼谷看的一个新盘，看出去就是还没开通的MRT延伸段站点，可以看到基本已经建成了
其次是BTS素坤逸线的南北延伸段，南延伸段预计明年通车，北延伸段预计2021年通车。
因为曼谷的城市主体在湄南河东岸，所以BTS是隆线先天就不如素坤逸线，过去19年，曼谷已形成了居民区沿BTS素坤逸线向东南方延伸出去的发展路径，最开始的终点站是E9，现在已经延伸到E15，根据规划，未来还会一路延伸到E27，当然不是一次性延伸，也是一点点来。
当地中介告诉我，BTS没MRT有钱，所以现在新建线路全是MRT，而BTS现有两条“天铁”的延伸段，也是MRT公司在建造。
所以长期看，BTS大概率会被MRT合并，两者可以一票换成，这也是曼谷未来轨道交通网络化发展的必然趋势。
只不过，可能还要等上一段时间……
第三是机场线延伸段。
曼谷两大国际机场，现在只有素万那普机场有轨交，廊曼机场没有。曼谷是全世界最受欢迎的旅游城市之一，有一个机场没轨交是硬伤，所以廊曼机场连接线也在紧锣密鼓建设中，而且中间还能把预计2020年建成的中泰高铁站串起来，更方便空铁换乘客流。
素万那普机场
就像国内现在很多二线城市造地铁，把机场/高铁站和市中心连接起来的线路往往会优先造。
你可能会说，泰国人做事那么慢，为啥中泰高铁站能那么快完工呢？
因为这个项目主要是中国人在帮忙建……
在泰国，只要是中国人建的项目，速度一般都会比较快，汗……
在高速上拍下的施工中的中泰高铁站主入口，样子已经出来了
最后是MRT的橙线和黄线，橙线比黄线施工进度快一点，但都还在起步阶段，估计最快也要到2023年后才能通车。
橙线主要联接曼谷市中心和东北拓展区，是未来曼谷非常重要的地铁主干线。
东北拓展区有泰国最大的拉加曼加拉国家体育场 （Rajamangala National Stadium），是98年曼谷亚运会主场馆，还有泰国著名学府蓝康恒大学（Ramkhamhaeng University）和易三仓大学
（Assumption University）等。
橙线还会与现有的蓝线，在Rama 9站北边的泰国文化中心站换成，也会助推Rama 9 CBD的发展。
而黄线类似北京地铁13号线。
13号线并没进入北京市中心，而是在“睡城”回龙观绕了一大圈，把东直门和西直门给连起来了，目的是把住在北五环外的蚁族们快速送到市中心高大上的CBD里。
曼谷的黄线也有点这意思，把曼谷东郊和城市南北两个重点发展的副中心区域连接起来。
参照北京经验，在曼谷轨交网络发展的中后期，这条线路会发挥巨大效用，帮助成千上万泰国农村青年涌入曼谷，圆心中的“曼漂”梦。
但以泰国人的速度，这条圆梦之路至少还要走10年，现在就去布局黄线站点附近的房产，可能稍微超前了点。
至于其他规划中的线路，真的还只在地图上，别想太多了。
这里有个关键问题：距离地铁站多远的房子能被称为地铁房？
一个正常成年人的行走速度一般在60-100米/分钟，吃饭完散步大概60米/分钟，如果急着上班赶路，能达到100米/分钟，坐地铁本来就是为了赶时间，保证通勤效率，不太可能按散步的速度走，就按上限100米算。
小区步行5分钟能到地铁站的房子，都是标准地铁房，也就是步行距离在500米左右。
注意，我说的是步行距离，而非直线距离，有些开发商宣传时只说小区到地铁站的直线距离，但中间可能有河流、天桥、绿化带、隔离栏、红绿灯、直角转弯……这些因素都不说，就有点不厚道了。
所以记住，我们要算的是真实步行距离，而非直线距离。最好的办法，是你实际去走一次，算算要多少时间。
步行距离500-1000米，大概要走6-10分钟，在国内，一般也算作标准地铁房。
步行距离在1000-2000米的，就要走十几二十分钟，对年轻人来说，时间成本有些高，对老人来说，体能成本有些高，不能算标准地铁房，但在国内也被看成是准地铁房。尤其是共享单车铺天盖地后，地铁出来最后1-2公里的路程，可以骑车解决。
2公里以上还敢号称地铁房，开发商/中介不是智商下线，就是良心下线。
但这些和地铁站有点路的房子，价格往往比标准地铁房便宜一截。所以国内有一种买房思路，就是盯着这些乍一看性价比更高的准地铁房。
这种思路，囊中羞涩时要买自住房的确可以考虑，但买投资房就算了，尤其在曼谷。
首先，曼谷今天的城市体量和北京上海还不在一个级别。城市体量越大，对距离的敏感度越低。
繁华的上海
北京市里随便开开就是40公里的路，要放保定，都能开到雄安了。从湄南河西岸的吞武里一路向东，开到外素坤逸区（东郊），也不过20公里，所以不能拿北京上海人对两公里的感知，套用在曼谷人身上。
其次，曼谷压根没有非机动车道，马路上也没什么人骑自行车，更不可能有共享单车。唯一的公共自行车租赁区都位于大皇宫、考山路一带的老城区，那也是方便游客串联景点，所以国内那套“共享单车重构地铁房定义”的说法，在曼谷不成立。
最后，曼谷地处热带，外加天天堵成屎，城市热岛效应明显，普吉比曼谷更靠近赤道，理论上应该更热，但我在泰国明显感觉曼谷比普吉更热，因为普吉在海边，海水比热容更大。
或许北方人会比较喜欢这种热力四射的感觉，但力哥作为南方人，是真不喜欢天天那么热的气候，一到下午，人在室外就想睡觉。
这么热的天，人在室外走5分钟以上，就会明显冒汗，无论租房还是买房，很多人真心不愿意买距离地铁站还要走十几分钟路的房子。
在国内，地铁上大众出行工具，但在曼谷，地铁是中产阶级特别是白领的专利。
因为票价太贵。
曼谷地铁
曼谷现在的人均收入还差上海一大截，但曼谷地铁起步价和上海一样，也是3块钱，但上海能坐3、4站地铁，曼谷只能坐1站。
国内地铁采取“递远递减”的定价原则，也就是地铁坐得越远，每公里单价越便宜，以此来鼓励市民远距离通勤优选地铁。
这是一种对穷人非常友好的定价策略。
因为市中心房价贵，郊区便宜，但高薪工作大多还是集中在市中心，对于买不起市中心的人，只能以时间换空间，房子买在郊区，坐地铁进市区上班，交通费不比住市区的人贵多少。
可曼谷地铁非但没有“递远递减”定价机制，反而采取歧视性定价策略！
市中心繁华区域的单位运费比郊区贵！
因为地铁建造成本非常高，纯粹以商业角度看，投资地铁很难赚钱，所以大部分国家的地铁都由国家主导，政府补助，但曼谷和香港一样，地铁是私营的。
所以他们的定价思路是：住郊区默认是穷人，为了吸引乘客，票价就定得低一点，住市中心默认是富人，或者要去市中心上班，就默认为是能赚到高薪的人，票价高一点你也承受得起。
所以BTS和MAR现在的定价都是3-10元人民币，而且换乘需要重新买票。
MRT某站点的票价表
曼谷BTS，10元最远只能坐20公里，放上海，10元可以坐75公里，都从嘉定跑南汇了。
但曼谷出租车起步价才7元，只有上海一半，这才是这两座城市相对合理的服务价差。
由此可见，曼谷坐地铁的，大多是赶时间的中产，对地铁房刚性需求很大，对他们来说，买准地铁房的意义并不大，还不如自己开车上班。
既然我们是跟着地铁买房，就不要耍小聪明，最好买真正的地铁房，步行距离500米内最佳，最远别超1000米。
好，总结一下。
如果考虑1-2年内能通车的地铁房，MRT蓝线环形延伸段和BTS素坤逸线延伸段都可以考虑。
但这些区域都和传统意义上的曼谷市中心有点距离，土地并不稀缺。而且地铁还没建成，目前租金回报率相对比较低。
曼谷真正缺地的只有市中心的中心毗尼区、巴吞旺区、是隆/沙吞区和素坤逸区，素坤逸外区、Rama 3区、甚至Rama 9区，都是最近这些年新开发出来的，还没有那么缺地，更不要说其他城市拓展区了。
物以稀为贵，我们买房，关键不是看房子外观多漂亮，是不是带游泳池，喜不喜欢内部装修风格……这些都是次要的，有当然好，没有也无所谓，关键就看一点——
地段！地段！还是地段！
所以买这些相对偏远的未来地铁房，优点是单价低，投资门槛低，一套公寓可能50万人民币就搞定了，也可以搏一把地铁开通后价格涨一波，但是相对市中心的成熟地铁房，投资风险稍微高一点。
反过来说，如果只考虑目前已有地铁，相对成熟，而且土地相对稀缺的区域，巴吞旺区、中心毗尼区、是隆/沙吞区和素坤逸区都可以考虑。
我个人会优先考虑素坤逸区内的BTS素坤逸线和MRT蓝线站点附近的楼盘。
巴吞旺区和中心毗尼区的房价都已经太贵了，而且位于曼谷正中心，土地太少，新盘太少，未来也没有多大的想象空间。
而是隆/沙吞区和素坤逸区的房价现在差不多，为什么我还是选择后者呢？
还得从曼谷的城市发展大趋势来看。
从200多年前建城开始，曼谷的城市发展大方向是一路向东。
但并不是直线向东，而是先向东南，再向东北方向发展。
吞武里—>（向东）老城区/巴吞旺/中心毗尼区—>（东南）是隆/沙吞区—>（东北）素坤逸区—>（东北）Rama 9区。
就像耐克的那个√一样。
从早先建成的第一代CBD是隆/沙吞区，到目前已基本成型的第二代CBD素坤逸区（Asok），再到规划建设中的第三代CBD Rama 9区，是不是就按这个路径来的？
回到5年前，是隆区的均价还是明显高出素坤逸区一头，但后来素坤逸区上涨速度明显高于是隆区，这才让这两个区今天看起来房价差不多了。
这就是趋势的力量。
再看曼谷两大机场在什么方位？
素万那普在正东，廊曼在正北。
曼谷未来东南亚最大的中央车站在什么方位？
正北。
新建设的地铁线路中，优先级别最高的橙线和黄线在什么方位？
橙线在东北，黄线在正东，联接东北和东南。
最后，政府最看重的未来CBD和东南亚第一高楼在什么方位？
东北。
正东、正北、正北、东北、正东、东北。
曼谷这座城市所隐藏的秘密，你发现了吗？
那就是这座城市未来虽然会向四面八方发展，但发展的重中之重，应该在东北方位！
只不过罗马不是一天建成的，尤其在泰国，更需要时间。
所以相对最稳妥的置业选择，是尽可能靠近城市东北方位，但现在又已经相对成熟的区域。
素坤逸区显然比是隆/沙吞区更合适。
只不过对不少人来说，素坤逸区的房价也不便宜了，就算再小的户型，没有100多万搞不定。
如果囊中羞涩，次选方案就是外素坤逸区，还是能买到总价50万的房子。
因为沿BTS素坤逸线买房这条思路，曼谷人自己是认的，已形成思维惯性，今后要脱手，也更容易找到接盘的。而眼下因为已经有地铁，所以租金回报率也不会很低。
只不过站点越远，房价虽然越低，但土地越不稀缺，投资风险就越大。
最后，如果既考虑现在有地铁，有考虑未来还有更多地铁，想要租金房价两头赚，也有两个不错的选择。
一是湄南河的河滨区域，尤其是靠近BTS是隆线的河滨区域。
对于人口密度极高，高楼鳞次栉比的超级大都会来说，如果窗户看出去就是一条宽阔的河流，能让人有一种视野开阔，心情舒畅的感觉。
湄南河沿岸风光
当这个城市的有钱人越来越多，钱变得越来越不值钱时，市中心区域的滨河楼盘却并不会同步增加，结果可不就是河景房相比钱本身，更值钱了吗？
换句话说，会有越来越多不差钱的人，会为了在曼谷拥有这种能让自己心情舒畅的景观，付出更多的钱。
二是我在第八弹中详细拆解的Rama 9区。
Rama 9区过去也被视为外素坤逸区一部分，但蓝线素坤逸站（Asok CBD）和Rama 9站之间，只隔了一站路，而且这一站还能和机场线换成。
但你看Asok CBD和Silom CBD却隔了4、5站地铁。
我从Asok一路步行到Rama 9，看到两边已是高楼林立，非常繁华。
所以我认为，新兴的Rama 9 CBD，会逐渐和已日臻成熟的Asok CBD融为一体，会成为曼谷新的城市中心。
不光我这么想，很多人都这么想，导致Rama 9核心区域的房价这两年涨得非常快。
我这次在Rama 9看到一个现房，2014年开建时第一次预售，价格人民币22000元，2015年第二次预售，涨到26000元，2017年11月建成时第三次销售，涨到33000元，开发商留了个心眼，把最高的两层楼压着没卖，等未来涨上去了卖更高的价格，现在放出来，开价37000元。
我算了下，4年涨了68%，年化回报13%。
当然，因为房价上涨速度超过了租金上涨速度，这房子现在如果买下来，租金回报率有点低，大概只能到4.5%。
2015年，第一代泰国华人中介鼓吹曼谷买房的一个重要理由，是号称租金回报率能达到8%-9%，说明当时曼谷房价其实是严重低估的价值洼地。
不好意思，这么高的租金回报率，当时有，现在没了。
曼谷今天租金回报率在4%-7%之间，大部分在5%-5.5%之间，如果你能买到租金回报率达到6%的房子，已经性价比很高了。
从租售比来看，5%-6%的水平不算高估，也不算低估，所以现在曼谷房价，已经算不上洼地，只能说是没有明显泡沫的正常水平。
既然不算便宜，那力哥为什么还是要优先考察曼谷房子呢？
因为世界上没有十全十美的房子，也没有十全十美的国家和城市，我们只能矮子里拔高个，尽量选择比较优势最大的那个。
日本，租金回报率是高，但人口不断减少，低欲望社会，没人热衷炒房致富，房价长期走势堪忧。
欧美澳，社会成熟，租金回报率不算低，但投资门槛比较高，税也相对高，尤其是很多地方在持有环节还要每年征收房产税，会明显摊薄实际租金收益，另外一些房价涨得比较凶的城市还出台了各种限制政策。
相比而言，曼谷投资门槛还算低，50万就能买到一套小公寓，没有持有环节的房产税，在交易环节，买家也只需支付1%的过户费和一些可以忽略不计的杂费，算是非常良心了，而且曼谷也没有对外国人投资房产有太多限制。
毕竟对大部分中国人来说，海外买房的目的，是双重的。
一方面，国内房产的租金回报率太低，所有人买房投资都是巴望着房价还能快速上涨，大赚一票，但显然风险已经越来越大，我经常半夜想想这事，也会吓出一身冷汗，觉得这个国家真的疯了，所以希望海外买房，能获得比国内买房明显高出一截的租金回报率，收获可持续的稳稳的收益。
另一方面，如果光是每年6%的租金回报率，实在很难满足很多人对收益率的期望，毕竟国内要找到收益10%的靠谱P2P也不是啥难事。所以骨子里，被房价持续16年不断上涨深度洗脑的中国人，还是希望能赚到房价上涨带来的收益。
那就得找发展中国家。
放眼世界，除了中国，东南亚无疑是最有活力的一个发展中地区。
而东南亚地区，我在第三弹里详细分析了，曼谷是最有希望的。
所以我在曼谷买了套房。
不过你可别问：力哥，你上面说了一大堆，我头都晕了，干脆点，告诉我你买哪了，我直接和你做邻居不就完事了。
不好意思，这事臣妾真做不到。
因为买房是一件很个性化的事，得因人而异，综合考虑你的购房需求、预算和投资期限等各方面因素，无脑跟风这种事，万万使不得。力哥从来都是教大家投资要“独立思考”的，对吧？
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