张文斌13848230609
二手房卖不掉，新房价格却居高不下，这是楼市一个非常危险的信号。出现这种情况时就不要进去掺和了，赶紧跑吧！
我们从新房和二手房的成交量对比来分析这个问题。
第一种情况：新房成交量小于二手房成交量。说明可供应的土地已经开发的差不多了，导致新房供应量不足，但房子仍处于买方市场，需求量仍然较大，致使二手房成交活跃。这种情况较多出现在人口净流入且土地供应紧张的中心城市，因二手房市场活跃，房子容易出手，故投资此类城市房产风险系数较低。
第二种情况：新房成交量大于二手房成交量。与第一种情况相反，说明城市可供应的土地来打较少，新房大量涌出，土地尚充裕但人口不多，需求量还不是很旺盛，二手房市场流通性不强，新房价格居高不下多半是开发商自己抬高房价，属于虚高。这种情况多出现在没有人口支撑的城市或是房价爆炒后已经被锁死流动性的城市，房子不容易出手，故投资此类城市房产风险系数较高，应回避。
很明显，海南的情况属于第二种情况，如何选择不用多说了吧。
尘枫染墨
这是很正常的，决定价格的不是成本，而是边际心理价位。
解释一下边际效应，边际是指卖家出的最低价和买家愿出的最高价。当卖家心理定价高于买家心理预期时，交易难以发生，价格降低；当卖家价格低于买家心理预期时，交易大量产生并会抬高价格最后找到新的平衡点。
随着交易量的减少，只有出价低的卖家和出价高的买家才能达成交易。所以决定价格的往往是出价最低的卖家和出价最高的买家。
现在我们来分析一下海南房地产市场。海南的房屋总量相对于常住人口足够，有很大部分房屋只有人作为旅游短期居住。这部分房产的拥有者通常是有些闲钱的富人，而海南的房子对他们来说是可有可无的，如果需要出售也不会刻意去抬高价格。
相对的，购买海南房产的人少有刚需，很大一部分是富人做旅游投资用。这部分人自然是不会考虑二手房的，装修华丽，格局新颖的一手房才能进入他们的眼球。这就导致了二手房需求弱，需要变现的人不得不降低价格促成成交。
供大于求，在边际效应下是买方市场，最高的出价者也是最缺乏资金的那批人，价格自然上不去。与此同时，各大地产公司推出的华丽一手房成了富豪们的争夺对象，价格自然水涨船高。
所以我要说，想投资的东北人还是省省吧，真想自己住可以买一套养老，想炒房只有北京适合。
大同庄园
海南市场特殊，都是旅游地产为主，除了海口三亚外，其他市县刚需属性入弱，人口流量相对少，二手房交易会有局限，但是卖不出去是不存在的。
1.二手房有产证，产权清晰是关键
海南一部分新楼盘，尤其是小开发商的，很多交房后3-5年的，都没有房产证，在这样的情况下，就无法过户交易了，那只能私下公证交易，但是这样的操作方式，对买家而言钱有很大风险，因为公证不受法律保护，未过户产权一直在原业主名下的，万一原业主有任何意外，资产被冻结了，新业主只能欲哭无泪了，所以没有产证的房子，二手交易就有很大局限了。
2.处于双限区域，二手房过户困难。
海南从2017.4.14号开始，在海南双限区域，外地户口全岛限购一套，且要有1-2年海南社保，2018.3.31号海南限购升级，外地户口要有5年海南社保。而大部分岛外客户，都没有海南社保的，购买二手房就无法过户。不然就是先私下公证，补交社保等到期再过户，但是夜长梦多，万一政策又出什么新招，买方非常被动呀，所以很多买家图省心就直接买新房了。而具备购房资格的，却不具备购房条件。
3.旅游地产行情，新房相对更吃香
因为海南新房主打旅游地产，主要针对岛外客户，很多客户购房不着急住，所以对新楼盘的期房抗性不大。其次客户属于异地购房，没有那么多时间与精力折腾二手房，二手房选择性也有很多局限性。有的小区后期物业跟不上，存在很多死角，很多公共部位各种脏乱差，客户看到这样的社区就会失去购房兴致。还有的外地客户，只认大开发商，小开发商项目一律过掉。因这些种种的因素，海南二手房面临一定变现尴尬。
4.价格是王道，只要实惠肯定能成交
我曾经一度以为，海南的二手房应该就海口三亚火热，没想到一次去屯昌一个楼盘，开发商尾房毛坯7000一平，小区里有的业主就在卖二手房，装修好带家电家具7000一平，没有房产证，照样卖的风水生气。买卖双方价格达成一致，就去屯昌县城一公证就搞定了。据小区一个阿姨说，这样交易的已经很多套了。所以说来说去，价格是关键。只要实惠不是小产权，很多客户非常乐意考虑二手的。
总结：就目前海南二手房行情而言，若你二手房想跟新房价格持平，肯定是卖不出去的。且受各种因素的干扰，刚需属性弱，所以二手变现会遇到各种困扰。但是只要你的价格实惠，远低于市场价格，那么恭喜你会卖的非常快，快的超出你的想象。
李勤567
我有个朋友去年花了120万左右在三亚下洋田那边一个小区买了一套90多平的三居室。我问他为什么不买新房，他说新房太贵，买不起。我再问他，三亚新房均价都3万多了，你这90多平怎么才120多万，他跟我说，三亚只是房价高，但是二手房很难卖，所以有些房东能卖就卖了，虽然赚的不多，但是能卖出去就是好，反正自己又不住。
这就是三亚目前的现状有钱的看不上二手房，没钱的新房买不起，二手房是个好选择，但也不一定买得起，而且有些人还会想花个200万左右买个二手房值不值得。所以就造成了很多人都在观望，除了刚需购房者会果断买房，更多的人都是处于犹豫不定的状态。这样的结果可能就是二手房有价无市，急需出售的房东只能低价卖出。
那么问题来了，三亚目前新房的均价是3万多一平，前几年买房的人可能是10000一平左右，他们现在可以卖个20000一平，可以升职不少。那现在花30000多一平买房的人，以后要卖多少？贵了没人买，便宜了又心不甘。
小城三亚
去年11月中介说幸福汇开盘我去看，1月又开中介一天到晚又说开盘2月又说开盘三月还说开盘手机视频一天到晚看到有人排队过夜在售楼处，我想不通这样热门一亿套房都不够卖的，还用中介一天到晚打电话
你好123456你好123456
出现这种情况，我觉得最好合理价抛掉这些二手房，不要再等待和观望了！
说真的，我一直不赞同大家现在买房，因为现在的房价和海南居民的收入不成正比了，无论是买还是投资，都不划算。
海南的总人口才900多万，包括流动人口，也就1300万左右，大部分在农村，本地人在城市里买房的很少，现在在海南买房的，大部分都是外地来的人，在他们看来，海南目前的房价还不算很高，所以都挤着去买新房，没考虑二手房。
我观察了很久，一个城市里的二手房如果交易火爆，说明这个城市的房子需求量很大，而二手房出现滞销的情况，说明这个城市的住房已经差不多饱和了，现在海南很多城市都出现二手房滞销情况，所以，我认为海南的房价是地产商拉高，并非市场需求，这样的情况下，买房居住很不划算，投资更有风险。
旮旯里的小破事
海南房价有点离谱了，地方是好地方，但是不适合生活，适合游玩，一年大部分时间都是空闲，不空闲时候又是人声鼎沸，车水马龙，物价奇高，这就造成旅游经济，去几年就够够滴了，只能候鸟老人去，但老人终究有没的一天，这房子家人不会去了，。我预测海南房价这波涨价也到头了，因为房价人已经成受不起了，动不动好几万，买回去一年只能住几天，新鲜劲一过就完了，想卖困难了，分析明后年房价肯定下来，拭目以待。以后海南房屋过年租凭市场肯定火起来，买不起租是最好选择
阳光撒向大地
刘磊房产评论
二手房买卖的时候，会有更多的特殊情况，买新房是和开发商来买，开发商的信用等级总的来讲比个人，比中介的信用等级高很多，另外这个时候卖二手房，一定是炒房客的房子；
二手房在交易中的暴露出的问题太多了，这也是为什么很多人不愿意买二手房的一个重要原因！
买二手房的时候，都会遇到那些奇葩的情况呢？
一是房子产权不到位买很多二手房在个人手里放了两三年，但是房产证一直没拿到手，开发商一般给房产证的时间是两年以内，没拿到房产证是不能过户的，只有一纸合同没有意义，及时公正了也只有2年的保护期，但是还存在风险，晚一步到位，过户去哪里找原房主呢？
二是房子产权存在抵押情况，很多都是利用杠杆的房子，还在还按揭的过程中，那就需要先把贷款还清，之后赎楼，赎楼之后再办理买方按揭，审批，之后交易米，放款等等，只要有一个环节出了问题，就嘎然而止了；
三是涨价的风险，降价的风险，房价涨了卖家违约，房价降了买家违约，这类事情太常见了，过去两年每一个城市的律师，估计都忙的不可开交，房地产市场的活跃催生了律师司法市场，都在忙着打官司，开庭，写诉状，保全房屋等等；
四是没二手房成本较高，都知道二手房的买卖都是按照评估价格来进行缴税的，但是按揭贷款也是按照评估价格来进行的，那么这样一来，低评估是大概率事件，那么就要多拿首付；
另外税费也比较多，增值税，契税，交易费，个税，制图费，制证费，评估费等等一大堆，还有中介费，算下来，税费中介费就接近10%左右了，而且现在又是卖方市场，税费全部是买家来出，这么大的税费，也是一笔不小额开支，出钱的事，自然要考虑一下，是否合适？
阿永哥点评：
一是海南的市场，是属于奇葩市场，在这里买房的人都是属于投资的较多，真正的刚需较少，一个小小的三亚，房价竟然高达3万以上，二手房自然没人接手了，这个时间点，都在打压房地产市场，肯定得观望一下了，搞投资的人还是，很理智的；
二是二手房的市场最能表现出市场的理智性，另外，房地产市场也面临着更多的升级消费，到海南都是一些什么人，非富即贵，消费升级势在必行，在海南投资房产，是需要智慧的，不是任何楼盘都有人接受，而是按些非富即贵的小区，才能具潜力；
乐福居
中国根本不敢让房价下跌。所谓“房是用来住的，不是用来炒的”的说法我是不大相信的。现在这么高的房价能够让普通人安心的买个房去住吗？现在国家的政策是保持房价平稳，这高的房价你还保持平稳，这让没有房的人怎么能够有个房去住吗？现在一个月拿一万的在北京来说是个平均数，一年不吃喝，夫妻两人收入二十万，结果一个平方六万出头，你让夫妻俩不吃喝一年只能买三个半平方，想买个六十平方的房子，只能不吃喝二十年左右才能办到。
现在有钱的人在北京一买房就是几套，有十几套的也多。这些有钱人就看着国家的心思，不敢让房价下跌，而且还要让房价慢慢的上涨。房价一上涨，没有钱的只能两眼流泪，望房兴叹。那些刚好有点钱付出首付的赶紧冲进去买房，他们的收入更多的集中到那些特别有钱的买了房的人手里了。所有有钱的就越有钱。贫富差距越来越大，原因都是国家的政策造成的。这些投机分子成了时代的英雄。在目前国家的这种政策下，在国家不希望房价下跌而且还能够慢慢上涨带动中国经济发展的情况下，让没有钱的人苦不堪言。
而且现在好多企业特别是制造业企业根本就无法通过实业来赚到钱。现在好多上市公司就是靠卖掉几套房来让企业利润表上有利润，而不被ST。国家天天在喝“振兴实业”，你的政策有误，让人浮躁，让人天天想着歪心思去炒房，不通过劳动正当的发财，不通过实业来为社会创造财富，总想着能够通过投机倒把来发大财。而且老老实实做实业的人还真的收入比不上这些投机分子。长久下去，谁愿意老实的去创业投资？
如果国家真想振兴实业，就要对这些喜欢买房的，希望别人来高价来接房的得不偿失，让他们的收益远远比不上那些老实做实业的企业老总。那些国家的创业环境会更好。
国家想拉动实业，就要动真格，让做实业的人得到好处，让这些炒房的亏本至少不能赚到暴利才行。
方法多得是：一家最好有三百平方的房，超过这个面积的你给政府每个平方交当地房价水平的百分之一，你不是喜欢炒房吗？我让你炒不到钱，你还敢炒吗？
现在西方国家为什么科技发达，比如德国，德国的房价水平现在还是八十年代的水平，真因为德国的聪明人没有通过炒房这些总想着把别人的财富分配到自己口袋里，德国的聪明人只好老老实实的发展实业，所以德国的制造业才能够强大啦。
国家一定要对这些炒房的进行调控，让这些总想着在财富分配过程中通过取巧的人得不到好处，让真心办实业的人能够通过勤劳的双手，通过给社会创造财富的人发大财，那样中国的创业环境就会大好。
