這個開春季節，我知道你們最為關心的是，這個春天，房價該怎麼走？！
漲啊，還能怎樣？！
WTF？！？！？
我們以廣州為例。
準確來說，是一手樓盤在雀雀欲試，有盤在手待售的都在積極儲水，準備打出頭炮響。有廣鋼新城華髮放出破六萬引領風騷的吶喊，也有新塘鳳凰城放出破四萬的的叫價。
佛山奇槎的綠城，放出2.7萬的喊價，呃，你們玩得好嗨。還別揶揄，人家地價1.6萬呢，已經很良心了。
我已經可以想象，長嶺居2.7地價地王，在蘿崗喊出衝五萬的口號了。絲毫不考慮旁邊的二三萬兄弟的感受啊！
能不能如願以償呢？
那要看市場反應了。無論廣州也好佛山也好，都是雙合同，佛山基本限定五千裝修費，而廣州稍微有點高，五千到一萬均有。
但是新塘你唱到四萬，能視而不見，讓你玩那麼如意嗎？一手樓價只有在明顯倒掛的地段，才會引發慣性的群眾熱搶，在2萬多的新塘，你一開年就想一手點燃市場，別最後就是優惠大酬賓，只讓吃瓜群眾驚呼簡直撿錢了。
回顧17年，漲價是從二手開始的。因為一手房價已經在16年時候引爆了，17年後二手延續16年的高成交量迅速回填一二手差價，而18年，難不成各位開發商大大也想故技重施，拉昇一手，引領二手？
談何容易！
2016年，廣州一手成交量為12.8w套，同年二手成交量為13.0w套，基本相等；而2017年一手成交量降至為9.0w套，二手反超一手保持高位13.5w套。因為買不到一手盤的人都紛紛轉移到二手樓上，17年二手價格迅速拉昇，但不阻礙廣州二手房量價齊飛，該剛需買房的，該投資買房的，都在17年的大浪中消化得相差無幾了，量能在哪裡？
2017年末常住人口為1449w人，比之2016年末1404w人，新增45w人口，而相較2016年比2015年新增54w人口有所減速，兩年合計約100萬人。而16、17年兩年共成交一二手約50w套，按2:1的比例，小兩口也夠瓜分了。按照未來廣州2035年的2000w人口規劃，廣州增速人口會相應減緩，弄不好，未來五到十年，2016年的54w新增人口，或會成為一個峰值。
單單從17年的二手房成交總量來看，你們或者還會認為熱度沒降，18年三月更能掀起一波，但真的如此嗎？我們必須把2017年的二手房成交量細分到每月去觀察：
我們必須要謹記，一手盤量價是受政府調控的，而二手房的成交走勢相對一手房會更來得真實，銀行放款時間雖然延長，但是網籤首期過戶等不會太受放款影響。17年二手的高位成交量，從5月的1.4w套已經回落趨勢了。從三月份調控開始，經過半年的傳導，達到10月份的成交最低點，這與我們以往一直認為半年到一年的時滯效應是相吻合的。
那麼18年的一月、二月二手房成交量又是如何呢？目前沒有具體的官方數據，我僅從陽光家緣網籤數去做估算：
鑑於不少二手房交易，並沒通過網籤鎖定房源（如ABC），又或者是僅僅鎖定網籤卻沒實質下一步，因此這個數據是不準確的，一般比真實成交量要低20-50%。一月、二月一向是春節前的成交淡季，但也會有部分群眾，會衝著年底前購入二手房，了卻一件心事。我們就不妨大膽點，按照50%推算，一月份為9000套，二月份為5000套。然而，這個數據也是16-17年之後的同期最低位了。
但三月份估摸接近一萬套數值，哎喲，不得了了，看來小陽春還是有點預期的。
可是有預期不代表能走得順暢，我認為維持下去的量能不足了。
只要一手房價給壓抑，二手房價趨向接近一手甚至繼續保持倒掛，群眾才有熱烈追逐一手房的可能性。但2018年的新房語不驚人死不休，喊價喊出天際，在雙合同和限價機制下，現實來說，首付比例遠遠超出二手房，你讓大夥捧不捧場？！而開發商本身基於狂熱期搶地得到的地王，冷淡期往往都是苦果，終將要18年開盤見人。高價，政府盯得狠，低價，心裡痛得很。作為操盤手的政府，我認為唯一可以做的，就是壓制住最大可能的高價宣傳，即使你要賣盤，也請你低調成交。
而只有一手房拉出新高，湧入了真實的買家流量，拉開了二手目前的價差，才有進一步可能刺激二手房市場補漲的可能。
而這個，卻是跟兩會後政府嚴打的“房住不炒”政策背道而馳的，我認為至少在亮明決心的這兩三個月，不會有鬆動，咱們政府要的是口齒。而更重要的是，我基於三月份可能出現騷動的預判，除卻往年常見的所謂小陽春常態之餘，更多是依據去年九月底放出的針對小微企業的惠普金融——定向降準。
我特意統計了去年放出消息九月底前的住戶部門新增貸款和非金融企業新增貸款，兩者相等。第四季度銀行為了滿足降準要求，各自進行了貸款餘額比例調整，整個17年兩者貸款相差不大，略以住房貸款為先。而當18年一月份正式施行定向降準，立即帶來了1.78萬億的小高潮，足足佔據了17年全年增額的26.5%，能量是之前預測帶動幾千億流動性的數倍，也是同期一月住戶部門新增貸款的兩倍，二月兩者比例更是3:1，而廣州房價，一月到二月卻沒有掀起多少大風浪，可見，政府在小微企業貸款流向房市的口子把控非常嚴厲，讓人不由想起早起不斷爆炸各大房群的抽貸事件。
我們可以看到，2017年10月到2018年2月，住房新增貸款的走勢，基本還是擬合二手房成交量走勢的。只要政府緊捏住非金融企業新增貸款流向，同時收緊住房貸新增貸款，量起不來，三月份這小陽春，最多就是價高了點，恐怕只能淪為小小陽春了。
別忘記了，目前銀行房貸額度還嚴重不足呢。
總之，我D的目標就是，別老是惦記著房子了，該你淡忘時候，就該淡忘，高槓杆沒好處。
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