这个开春季节，我知道你们最为关心的是，这个春天，房价该怎么走？！
涨啊，还能怎样？！
WTF？！？！？
我们以广州为例。
准确来说，是一手楼盘在雀雀欲试，有盘在手待售的都在积极储水，准备打出头炮响。有广钢新城华发放出破六万引领风骚的呐喊，也有新塘凤凰城放出破四万的的叫价。
佛山奇槎的绿城，放出2.7万的喊价，呃，你们玩得好嗨。还别揶揄，人家地价1.6万呢，已经很良心了。
我已经可以想象，长岭居2.7地价地王，在萝岗喊出冲五万的口号了。丝毫不考虑旁边的二三万兄弟的感受啊！
能不能如愿以偿呢？
那要看市场反应了。无论广州也好佛山也好，都是双合同，佛山基本限定五千装修费，而广州稍微有点高，五千到一万均有。
但是新塘你唱到四万，能视而不见，让你玩那么如意吗？一手楼价只有在明显倒挂的地段，才会引发惯性的群众热抢，在2万多的新塘，你一开年就想一手点燃市场，别最后就是优惠大酬宾，只让吃瓜群众惊呼简直捡钱了。
回顾17年，涨价是从二手开始的。因为一手房价已经在16年时候引爆了，17年后二手延续16年的高成交量迅速回填一二手差价，而18年，难不成各位开发商大大也想故技重施，拉升一手，引领二手？
谈何容易！
2016年，广州一手成交量为12.8w套，同年二手成交量为13.0w套，基本相等；而2017年一手成交量降至为9.0w套，二手反超一手保持高位13.5w套。因为买不到一手盘的人都纷纷转移到二手楼上，17年二手价格迅速拉升，但不阻碍广州二手房量价齐飞，该刚需买房的，该投资买房的，都在17年的大浪中消化得相差无几了，量能在哪里？
2017年末常住人口为1449w人，比之2016年末1404w人，新增45w人口，而相较2016年比2015年新增54w人口有所减速，两年合计约100万人。而16、17年两年共成交一二手约50w套，按2:1的比例，小两口也够瓜分了。按照未来广州2035年的2000w人口规划，广州增速人口会相应减缓，弄不好，未来五到十年，2016年的54w新增人口，或会成为一个峰值。
单单从17年的二手房成交总量来看，你们或者还会认为热度没降，18年三月更能掀起一波，但真的如此吗？我们必须把2017年的二手房成交量细分到每月去观察：
我们必须要谨记，一手盘量价是受政府调控的，而二手房的成交走势相对一手房会更来得真实，银行放款时间虽然延长，但是网签首期过户等不会太受放款影响。17年二手的高位成交量，从5月的1.4w套已经回落趋势了。从三月份调控开始，经过半年的传导，达到10月份的成交最低点，这与我们以往一直认为半年到一年的时滞效应是相吻合的。
那么18年的一月、二月二手房成交量又是如何呢？目前没有具体的官方数据，我仅从阳光家缘网签数去做估算：
鉴于不少二手房交易，并没通过网签锁定房源（如ABC），又或者是仅仅锁定网签却没实质下一步，因此这个数据是不准确的，一般比真实成交量要低20-50%。一月、二月一向是春节前的成交淡季，但也会有部分群众，会冲着年底前购入二手房，了却一件心事。我们就不妨大胆点，按照50%推算，一月份为9000套，二月份为5000套。然而，这个数据也是16-17年之后的同期最低位了。
但三月份估摸接近一万套数值，哎哟，不得了了，看来小阳春还是有点预期的。
可是有预期不代表能走得顺畅，我认为维持下去的量能不足了。
只要一手房价给压抑，二手房价趋向接近一手甚至继续保持倒挂，群众才有热烈追逐一手房的可能性。但2018年的新房语不惊人死不休，喊价喊出天际，在双合同和限价机制下，现实来说，首付比例远远超出二手房，你让大伙捧不捧场？！而开发商本身基于狂热期抢地得到的地王，冷淡期往往都是苦果，终将要18年开盘见人。高价，政府盯得狠，低价，心里痛得很。作为操盘手的政府，我认为唯一可以做的，就是压制住最大可能的高价宣传，即使你要卖盘，也请你低调成交。
而只有一手房拉出新高，涌入了真实的买家流量，拉开了二手目前的价差，才有进一步可能刺激二手房市场补涨的可能。
而这个，却是跟两会后政府严打的“房住不炒”政策背道而驰的，我认为至少在亮明决心的这两三个月，不会有松动，咱们政府要的是口齿。而更重要的是，我基于三月份可能出现骚动的预判，除却往年常见的所谓小阳春常态之余，更多是依据去年九月底放出的针对小微企业的惠普金融——定向降准。
我特意统计了去年放出消息九月底前的住户部门新增贷款和非金融企业新增贷款，两者相等。第四季度银行为了满足降准要求，各自进行了贷款余额比例调整，整个17年两者贷款相差不大，略以住房贷款为先。而当18年一月份正式施行定向降准，立即带来了1.78万亿的小高潮，足足占据了17年全年增额的26.5%，能量是之前预测带动几千亿流动性的数倍，也是同期一月住户部门新增贷款的两倍，二月两者比例更是3:1，而广州房价，一月到二月却没有掀起多少大风浪，可见，政府在小微企业贷款流向房市的口子把控非常严厉，让人不由想起早起不断爆炸各大房群的抽贷事件。
我们可以看到，2017年10月到2018年2月，住房新增贷款的走势，基本还是拟合二手房成交量走势的。只要政府紧捏住非金融企业新增贷款流向，同时收紧住房贷新增贷款，量起不来，三月份这小阳春，最多就是价高了点，恐怕只能沦为小小阳春了。
别忘记了，目前银行房贷额度还严重不足呢。
总之，我D的目标就是，别老是惦记着房子了，该你淡忘时候，就该淡忘，高杠杆没好处。
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