今年下半年开始租房市场很不平静。
7月份，各地政府纷纷出台鼓励租房市场发展的措施；8月份，中央开始要求增加租房有效供给，计划将集体建设用地发展为租赁住房，将北京、上海等12个城市列入租赁试点城市；10月份，阿里巴巴宣布进入租房市场，超过100万间公寓入驻支付宝页面，率先推出信用租房，只要信用合格就可以减免押金和按月交租，从“付三押一”转变成“付一免押”。
在购房政策仍然没有松动的现在，租赁住房的兴起无疑成为房地产行业的热点话题。
芝麻信用的信用租房服务
但租赁住房是否能够如规划一样快速发展呢？根据链家研究院的数据显示，对比美国36.3%、日本35.5%的租房比率，中国目前租房比例仅有11.6%，虽然租赁需求增长空间巨大，但相比成熟市场的租房发展目前我们仍存在三个核心的问题。
第一、出租回报率低。由于购房成本过高，房东的租金收益率普遍不如美、日市场来的划算。在许多一线城市中，租金收益率竟不到1.5%，以1,000万的上海市内环套房来看，意味着每月租金不足1.25万。长期来看，租金收益率过低使得出租者仅能通过卖出房产来提高投资效率，造成租房市场未能健康发展。
第二、租购不同权。租房者无法享有和房屋所有者相同的公共服务、房屋产权和房屋处置权，使得租房者虽然支付了租房的经济成本，但未能获得相应比例的社会价值。尤其在国内教育氛围浓厚的背景下，无法享有教育学区严重影响一般民众的租房意愿。
第三、融资和税收政策尚未完善。根据仲量联行的研究显示，2016年美国针对租赁住房市场的投资额创出历史新高，其中房地产投资信托基金（REITs）成为该市场最大的投资者。另外，为鼓励开发商建设多户家庭住房，美国各州出台了各种税收优惠政策。与之相比，中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。
今年下半年的政策发展逐步的解决租赁发展的核心问题，其中，关于租金回报率过低的问题给予A股相关房地产企业新的发展空间。根据兴业证券的研究，政府提供价格较一般市价低的租赁用地，增加了开发商进入租赁住房的意愿。以上海为例，浦东张江南区及嘉定新城的租赁用地成交楼板价格较周边二手房均价便宜9.3%、14.9%。较低的拿地成本使开发商获得较好的租金收益率，提升项目的运作能力。从开发案例来看，世联行的杭州集体建设用地项目就期望打造成租赁项目的标杆，通过和政府合作控制成本、延长租期，有望将项目的内部报酬率（IRR）提升至15%左右。
目前限购政策趋严，贷款利率上行的环境下，房屋销售增速从阶段性高点逐步下行是市场共识，使得A股房地产指数近期表现一般。但部分参与租赁住房项目开发的公司股价却有好的表现，据截至2017年10月18日Wind数据显示，近三个月房屋租赁指数上涨27.52%，同期房地产指数仅上涨19.18%。市场普遍预期，
政府将加大力度解决住房问题，预计出台更多租赁住房项目，长期来看将有望利好涉足租赁住房开发的公司股价。閱讀更多 興全基金 的文章
