昨天（3月28日）深圳樓市爆出重磅消息，傳聞已久的“三價合一”政策，終於落地！二手房交易“三價合一”終於來到大廣東了！
那何謂“三價合一”？
“三價合一”就是要儘量做到二手房的
“銀行評估價=實際成交價=網籤備案價”
三個價格的定義
1.真實成交價：由買賣雙方敲定。
2.網籤備案合同價（過戶價）：房子過戶前在房地產信息系統網籤備案，用以計算稅費。許多人為省下稅費，都按照房管局最低計稅指導價填寫，這樣的行為就是所謂的“陰陽合同”。
3.銀行貸款評估價：銀行對抵押房產的資產價值進行的評估，一般等於真實成交價。而傳說中的高評高貸，便是購房者為變相降低首付，讓評估價高於真實成交價。
好啦，說到這裡，相信大家對這個政策比較感興趣的是，我們大廣州跟進的可能性大嗎？會對買房帶來怎樣的影響？近期房價因此受到影響，大升？或大降？
對此，易居企業集團克而瑞廣州首席分析師肖文曉先生認為：
“三價合一”政策出臺，重點打擊的是樓市的“陰陽合同”現象，今後一邊以“報低價”納稅、以“做高評估價”貸款的購房投機行為將受到大力限制。對於購房者來說，今後如果想要“報低價”避稅，那麼可貸額度就會減少，首付就會提高；如果想要貸足額度，二手房的稅費就會隨之增加。其結果就是對於想要以貸款買房的人來說，購房的成本門檻會有所抬升。對於一次性付款的買家來說，則暫時影響不大。
這一政策出臺，因為拆穿了“陰陽合同”的“皇帝的新衣”，短期內會促成大量有意在近期購房的需求搶搭末班車，從而造成集中籤約的火爆景象。而隨著新政的落實，在需求透支以及觀望情緒的作用下，未來幾個月的市場交投量有可能會下降。但是從長期來看，在市場消化了政策之後，購房者也會接受“三價合一”的制度變化，該買的還是會買，政策的影響會逐漸淡出。
可以預見，從維護市場的健康秩序出發，各地政府未來對“陰陽合同”的監管力度會越來越大，而“三價合一”只是其中一種手段，未來隨著各類價格信息的全面聯網，房屋價格的透明度會越來越高，所以無論是“報低價納稅”亦或是“高評高貸”，都會逐漸成為歷史名詞。
值得注意的是，此次深圳“按最低值作為計算基數確定貸款額度”還反映了當前商業銀行的一種政策取向，除了打擊“陰陽合同”，不排除還有控制槓桿、降低金融風險的考慮。過去幾年，房價快速上漲的背後，是居民購房槓桿率的攀升。對於金融機構來講，一旦房價出現泡沫，居民過高的使用槓桿，遇到市場下行時期就容易誘發系統性的金融風險，所以在當前貨幣政策趨於緊縮的新常態下，銀行收緊錢袋子是情有可原的。
對於廣州市場來說，近幾年在網籤政策和信息互聯的作用下，“陰陽合同”的現象已經大有改觀，特別是廣州一直對二手房過戶實施評估價和交易價取其高者的徵稅方式，所以評估價和市場價的背離並沒有深圳那麼突出，再加上廣州房價本身就比深圳低，即便跟進“三價合一”的政策，預計所產生的市場波瀾也會比深圳要小。實際上，也有越來越多的購房者意識到，從再次換手的交易稅費等角度考慮，也並不是只有一味的“報低價”才合算。
所以，對於購房者來說，還是要對政策和相關傳聞保持定力，房子必須看好了再出手。畢竟房子是用來住的，倉促出手有可能會帶來各種問題，同時也容易給一些不法中介可乘之機。
下面我們再來看看深圳房產專家對這個政策的看法：
深圳房產專家解讀
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深圳市房地產中介協會研究總監徐楓表示：“三價合一”優化交易制度，直接影響的是高評高貸買家。
實際上，在深圳之前，已有城市開始實行三價合一政策。
據廣州日報，今年2月份起，東莞各個銀行陸續開始執行新的房貸評估政策。根據銀行的規定，從政策實行日起，銀行發放貸款以“網籤備案合同價款、房屋評估價、買賣雙方約定交易價的最低值來評估”。
深圳市房地產中介協會認為，三價合一政策不屬於樓市調控政策，是管理機制的優化。主要是因為此前陰陽合同的存在，需要不同的政府部門及商業銀行對價格指標做最終的確認，這一政策的出發點正是由此產生。其次，三價合一的落實，為遠程（在路上的）房產稅其中一部分稅基（地上建築物部分）確立了核價依據。
從短期來說，市場會將其解讀為利空政策。深圳市房地產中介協會預計，三價合一直接影響的是高評高貸的買家，以及擁有樓齡較早的業主。但是“三價合一”的實施，對明確價格指標，增強信息披露，優化交易制度是起到了積極作用。
深圳市資深地產評論員李宇嘉： 進一步夯實差別化住房信貸政策
李宇嘉分析，近年來國家加強房地產市場的調控政策，要求房地產去槓桿，而深圳二手房市場存在“高評高貸”現象，消費者通過銀行把房屋評估值做高來增加貸款，降低首付額度，銀行也願意“高評高貸”，此前一時成為普遍現象。
早在2017年11月，住建部會同人民銀行、銀監會聯合發佈 《住房城鄉建設部人民銀行銀監會關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號），嚴格落實好差別化住房信貸政策，堅決抑制投機性炒房行為。2018年以來，銀監會提出十大重點工作之九，即為“繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為”，而央行亦提出房地產市場要“宏觀審慎”。
“深圳這次政策事實上是在夯實差別化住房信貸政策，'三價合一'現象則是對此規定的突破，造成最低首付少於三成，出現房貸加槓桿現象。”李宇嘉稱。
李宇嘉稱，這次影響主要是深圳二手房市場。對剛需購房者而言，差別化的住房政策是有影響的。但李宇嘉認為，我們對剛需、非剛需的概念其實也分不清，既有買首套房也可能不是剛需的，買第二套房的也可能是剛需的情況，而且剛需不是約定俗成的，只是民間的看法，不是很正規詞彙。
李宇嘉分析，目前，深圳70%房地產交易是二手房，這意味著二手房短期內成交量會有所下滑，但也不會影響長遠，因為近期銀行早已準備，收縮了個人房貸額度。
深圳市綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁：
“過去大家習慣了不規範，現在要習慣規範。”
“預料之中，這只是公佈出來了。”宋丁聽到這個消息後表示。
宋丁分析，過去深圳二手房市場的陰陽合同比較嚴重，一方面為了避稅，一方面為了高貸，擾亂了二手房市場的健康發展，這個問題比較嚴重。這次深圳“三價合一”文件出來，有利於進一步規範市場，取締中間投資投機行為，是非常合理和正常的。
宋丁認為，這個政策短期會對深圳二手房有一定影響，二手房市場交易量會下降，有一部分買家因佔不到便宜後，會轉移到一手房市場。但由於一手房一直是被壓制的，供應也不理想。長遠來看，經過短期震盪後深圳房地產市場會適應這個格局的，走向規範的。
“過去大家習慣了不規範，現在要習慣規範。”宋丁強調。
宋丁稱，對剛需消費者而言，現在畢竟一手房市場供應量比較少，而且改善型住房的獲得房源很多是二手房，短期內一些購房者會轉移到一手房，或者退出交易等待觀察一下。這就會使得二手房交易量下滑，但也就一段時間。
“這也意味者，投資者會慢慢退出市場”，宋丁認為，“短期投資市場現在撈不到好處，價格不漲，還要貸款，還貸壓力又大了，投資意義在下降。”
深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺：直接影響購房者 房價可能會下滑
三價合一是對整個房地產市場去偽求真，可規避二手房價格上的失真，打擊偷稅漏稅有重要作用。
對購房者來說影響會比較大，要麼對他的貸款金額會有一定壓縮，要麼就對他要交的稅費會增加，所以不管哪一方面對於購房者來說都不是好事情。
從另外方面來說的講，這個政策出臺可能會對房價也會有一些輕微的影響。尤其是二手房的價格可能會下滑那麼一點點，如果這樣的話對於購房者來說，也可以說帶來了一些補償吧。
政策一出，對於想要以貸款買房的人來說
購房的成本門檻會有所抬升
所以，購房者眾說紛紜、壓力山大
不少人表示擔憂
只能，一首涼涼送給你~
不管怎樣！
調控力度微“加碼”
似乎也預示著樓市調控政策不放鬆！
好了，最後我們來看看
政策全文
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根據中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位，為貫徹落實《住房城鄉建設部人民銀行 銀監會關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）完善房地產金融調控的政策要求，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發佈通知，建立信息互通查詢機制，規範購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。
該通知要求：商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息系統中查詢到的網籤合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網籤備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記系統將對網籤合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統將自動攔截並予以退文，並將相關違規情況報監管部門核查。
該政策實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高槓杆投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，並提高稅賦公平性。同時，也將完善二手房市場監測管理，有利於房地產市場主管部門全面掌握真實二手房成交價，為房地產調控提供更可靠的數據支持。
政策發佈後，各商業銀行、各房地產中介服務機構將在主管部門指導下依法落實通知精神，要求客戶如實申報成交價格。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局將繼續加強購房貸款業務的監督和檢查。
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