龍崗發力深圳東部中心，“站城一體”讓大運新城和平湖面臨全面重估！
胡文
打造深圳東部中心，龍崗從規劃源頭開始全面發力。
5月中旬，深圳市規劃和國土資源委員會與龍崗區政府簽訂規劃國土管理改革與實踐合作框架協議，推動規劃土地管理改革與地方發展實現“雙促進”。雙方將在城市規劃及城市設計、土地管理、土地整備、違建查處、生態線管理、田園綜合體建設等方面加強合作，探索機制創新、促進共同發展。
5月25日，在全區規劃國土改革實踐工作部署會上，龍崗區委書記張勇表示，隨著粵港澳大灣區建設、“東進戰略”實施、新一輪城市總體規劃修編等新形勢的變化，龍崗區在迎來新發展機遇的同時，土地緊約束已成為制約發展的主要因素，凸顯出現行規劃國土管理機制已難以適應新形勢下龍崗建設發展需求。為了更好地將龍崗區打造為深圳東部中心，發揮區域輻射作用，同時，為扭轉長期以來深圳“西重東輕、西密東疏、西強東弱”的發展格局，解決發展不平衡不充分問題，亟須以龍崗區為試點，委、區合作，推動現行部分規劃國土管理改革與實踐，探索適應龍崗區發展現實的規劃國土新工作機制，破解土地緊約束的發展瓶頸。
深圳特區報報道，根據深圳市規土委與龍崗區政府簽訂的規劃國土管理改革與實踐合作框架協議，主要推出以下改革舉措。
創新法定圖則編制和實施機制 為積極探索和加快推進法定圖則管理制度改革，市規劃國土委和龍崗區通力協作，將龍崗打造為法定圖則實施的先行區，探索形成“市規劃國土委主導、區政府實施”的法定圖則編制工作新模式。改革以分區規劃為抓手、法定圖則為實施路徑，一張藍圖繪到底。改革將以大運樞紐站及其周邊地區、寶龍科技城、橫崗老墟鎮地區為試點，由市規劃國土委委託龍崗管理局組織開展試點地區法定圖則修編工作。
探索公共項目實施新模式 對龍崗區規劃公共基礎設施用地全面系統的梳理，形成公共基礎設施規劃臺賬，提前發現各項目用地存在的問題並提出相關解決建議。強基礎，補短板，打破原特區內外發展不平衡現狀，以教育設施、醫療衛生設施、文化和體育設施為試點，龍崗規劃國土管理局採取批量調整規劃和批量辦理許可，加快審批，提高效率，以最大力度保障龍崗區規劃未建公共基礎設施落地。
探索城市設計實施新路徑 由龍崗區先行開展坂雪崗科技城、大運新城、龍崗河“一河兩岸”3 個片區的城市設計；並以此為試點，探索城市設計成果與法定圖則相銜接、彈性內容與剛性內容相銜接，探索城市更新、土地整備等專項規劃落實城市設計要求的管理機制。此項改革要確保城市新客廳既有高標準設計的“面子”，又有能指導建築設計落實、確保城市風貌可控制的“裡子”。
創新產業用地供給與監管的全鏈條機制 探索“先租後讓、租讓結合”等產業用地供給及監管新模式，打破現有空間資源緊約束，保障產業發展空間。結合實際，在龍崗區率先試行“先租後讓”用地供應方式，制定產業用地租賃實施細則，並加大對已租賃用地監管力度，分階段、分時點對產業項目的履約情況及用地開發建設情況進行監管，實施“全方位、全週期”的多部門聯動監管機制。
探索核心樞紐規劃設計建設管理新機制 以大運及平湖樞紐站為試點，打造樞紐城市綜合體高強度、高密度的典範，真正實現“站城一體”，實現土地資源的高效集約利用，在深圳乃至全國都有著重要的示範意義。 改革將通過對建築、消防等規範的對比研究，並將其閉合應用於大運、平湖樞紐，制定適宜的綜合開發指引，探索公共利益與專有開發權屬利益共享的規劃、設計、建設、運營和管理機制。
探索土地整備實施新模式 為更好統籌及引導土地整備工作，以龍崗區為試點，拓展土地整備規劃研究範圍，將項目範圍內及周邊的“邊角地”“插花地”“零星地”一併納入研究範疇，編制土地整備規劃研究。同時，結合現行土地整備政策及轄區現實情況，以實施為導向，探索土地整備工作實施新模式、新方法，形成可複製、可推廣的政策建議，報市規劃國土委轉化為新政策在全市推行。
探索落實查違共同責任的新路徑 龍崗區嚴格落實查違主體責任，以“標本兼治、分類處理，遏制新增、消化存量”為目標，在確保違建“零增量”的同時，對存量違建實施分類處理，逐步消化。龍崗區將率先對轄區內存量違建手續完善、爛尾違建處理、非商品住宅建設、歷史違建綜合整治、危房拆除重建等歷史遺留問題開展疏導政策研究，形成可操作、可實行的“一攬子”解決方案，並以問題突出街道或社區為試點開展疏導工作。同時，委區建立信息聯動機制，雙方共享規劃國土基礎信息，推動提升查違工作效率。
探索基本生態控制線管控新模式 以龍崗區坪地街道為試點，梳理基本生態控制線劃定後產生的歷史遺留問題，完善基本生態控制線動態優化調整機制，探索建立基本生態控制線內建設用地清退與線外城市更新和土地整備的聯動實施機制；探索以引導扶持線內已建工業區產業轉型升級為目標的綜合整治新方案。
根據上述改革舉措意味著龍崗區在全市先行先試，率先在深圳開展分區規劃編制工作。旨在創新供地模式，釋放發展空間。
這次在法定圖則編制和實施機制方面，深圳市規土委和龍崗區作了創新。以往，法定圖則修編工作由市規土委提出，區裡提供參考意見；如今在不突破現行政策的前提下，則由區內組織開展法定圖則修編，完成現狀調研報告及初步方案，上報市規土委審批。由上而下變為上下結合，探索形成“市規劃國土委主導、區政府實施”的法定圖則編制工作新模式，龍崗成為深圳首個試點區。
以大運樞紐站及其周邊地區為例，鑑於深港國際中心的落地，該片區將打造以交通樞紐為基礎，大力發展高端總部商務中心。因遇到發展新機遇，為了更好地銜接重點片區規劃及加快推進重點項目落地，亟需開展法定圖則編制工作，這一工作將由市規土委委託龍崗管理局完成。
龍崗區和全市一樣，都面臨土地資源緊張，且能滿足直接出讓的淨地存量有限的局面。傳統的土地出讓模式，產業用地一經出讓，使用年期就是20年、30年，即使出讓後項目無法達到預期的要求，也無相應的退出機制，這在一定程度上造成了資源的浪費。
此次在創新產業用地供給與監管的全鏈條機制方面，龍崗區率先在全市探索試行“先租後讓、租讓結合”的產業用地供給新模式，同時建立產業、規劃國土、市場監管、稅務等多部門的“全方位、全週期”聯合監管機制以及用地退出機制，真正實現了產業用地的供地精準化、用地集約化、監管責任化以及產業優質化，為產業空間發展提供了新思路。
政府以先租後讓方式供應一宗產業用地，租賃期限為5年。如A企業競得該地塊，需與政府簽訂土地使用權租賃合同及產業發展監管協議。租賃期限內，若A企業的產值、稅收等各項指標通過履約考核，則上述土地使用權由租賃轉為出讓；如果未能通過履約考核，租賃期滿將收回土地使用權。
又如在實現“站城一體”方面，目前深圳對樞紐及周邊地區高強度的立體綜合開發帶來較大制約，例如深圳北站功能較為單一，未能最大化利用軌道樞紐帶來的人流聚集等有利因素，資源利用不夠充分，產城融合度不高；福田高鐵站及周邊核心片區部分公共廊道距離過長，連而不通，使用效率極為低下。為建設功能高度混合、產業高度集聚 、資源高效利用、活力高度釋放的城市樞紐綜合體，龍崗將制定適宜的綜合開發指引，探索公共利益與專有開發權屬利益共享的規劃、建設、管理和運營機制，並釐清政府與開發單位的權責界限。
此次將以大運樞紐及平湖樞紐為試點，由龍崗區政府組織開展軌道樞紐核心片區立體開發指引研究工作，借鑑東京及香港等地區的樞紐開發經驗，打造龍崗東西兩個片區立體城市綜合體標杆。
受益於此次改革，預計龍崗區大運新城、大運樞紐站、平湖樞紐站、寶龍科技城、橫崗老墟鎮以及坂雪崗科技城、龍崗河“一河兩岸”等幾個區域值得重點關注。尤其在“站城一體”理念的推進方面，結合深圳北站以及福田站的經驗，預計大運樞紐站、平湖樞紐站將顯著變化，值得持續關注。
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