很多鄉親來信說：以前大多市區上班，如今近郊商務區、科創園的地鐵站卻人頭攢動……
莫非這就是逆襲？本廳今天來捅破這層紙。
商務區
徐家彙
2035的城市中心徐家彙，自然是吸引白領最多的人群，每天租金約達9.5元/平。
染鵝，徐家彙租金連續五年停滯不前。除了港匯、美羅、騰飛等甲級寫字樓外，林立的大廈出現眾多皮包公司。
徐家彙上班，不再高大上。
其實，徐家彙困境也是市區商辦的一個縮影。陸家嘴遍地城/農商行辦事處，去年wework簽約恆隆國金，更被業界驚呼大寫的flop。
徐家彙急需脫胎換骨。徐匯濱江53.37萬平的商辦供應量箭在弦上，再不改變，徐家彙的空置率會越來越高。
大虹橋
徐家彙或者市區商辦的沒落，映襯出近郊的崛起。2016年每天租金3.5元/平的大虹橋，如今飆升到7.5元/平附近。
反差為何如此強烈？原因很多：近郊通地鐵了，樓是新造的，成本相對低廉……
但這一切在師爺眼裡都不是關鍵。真正的核心，在於移動互聯網的空間改變。
移動互聯網出世，好地段的“蹭流量”效應越來越小。相反，個體都能成為品牌，城市空間得到平權，導致租金差愈發接近。
而P2P的相繼倒閉、皮包代理公司難以為生，這些主力的流失造成市區老辦公樓迅速沒落。
莘莊
多年以來，產融失調是莘莊的心病。說莘莊是睡城、潮汐城，毫不為過。
不過，政府準備補齊短板。怡豐城開業，天薈建設如火如荼，莘莊南北的商業設施成功布局。
未來，莘莊商務區計劃建設186萬平米。中大型企業是招商目標，目前已入駐去玩嗎、東方監理、韓國惠人等公司。
而且，“莘莊”的概念會得到延伸。北連七寶，南拓顓橋，東牽梅隴，在“大莘莊”上班不是夢想，但鄉親們還得再等幾年。
科創園
漕河涇
上海最老牌的園區。雖然一度被張江超越，但漕河涇的追趕態勢不容小覷。
不同於商務區，這裡幾乎沒有隔斷出租，起租門檻為整層起。每天租金約4.5元/平。
便利的交通、大體量的面積（二期部分上幕牆），漕河涇的產業虹吸效應明顯。9號線擁擠，很大程度是漕河涇上下站的人群。
區別商辦主流的金融業，漕河涇多為製造業。而電子科技的興起，也讓碼農愈發佔據漕河涇園區。
紫竹
作為後起之秀，紫竹起點很高，但交通不便的硬傷非常明顯。
紫竹上班的人群，多半是乘企業班車。15號線2020年通車，期間老閔行的鄉親還要忍受無地鐵之苦。
說紫竹起點高，是園區的企業有因特爾、可口可樂等500強。北抱交大、華師大，南望黃浦江，紫竹的地緣優勢也很明顯。
為啥要說到大學？21世紀最貴的是人才嘛！應勇市長去年調研交大，就呼籲學生畢業來紫竹就業。
新興產業園
G60科創走廊
打造科創中心的上海，對科學園的定位也有精準規劃。
漕河涇發展成熟適合研發，但成果需要在實驗室轉化。轉化的地方，聚集在松江G60科創走廊。
G60本是條高速，但因通往浙江的地緣優勢，近來被政府挖掘。
出口加工、智慧物流、人工智能……G60產業集聚效應正慢慢顯現。這裡和紫竹一樣，上班族要坐班車，交通、商業的短板還需補上。
東方美谷
遠郊園區招商，往往走特色化路線。所謂特色化，就是招特定產業。
奉賢就如此，政府極力打造的東方美谷，聚焦高端化妝品產業。都知道化妝品的利潤高，但因產研需較大空間，不少園區飲恨放手。
奉賢敢吃螃蟹，除了常見的財稅補貼外，還出臺一項創新政策。
新政允許進口的化妝品備案後直接銷售。此前，進口貨都要過層層審批才能賣。奉賢的做法，加速了國外化妝品引進的週期。
產業、地鐵都是一個園區成熟的基本要素。奉賢還有待加強，而且也有規劃：5號線奉賢段將設東方美谷站，鄰近不遠會有萬達廣場。
張江金山園
這一輪新建的園區，都講究聯動作用。G60輻射嘉興，張江金山園輻射平湖。
金山發展的侷限太大。早年石化衛星城有聲有色，但重工業落寞後，金山多年難有起色。
究其原因，在於位置偏遠。染鵝，承接製造業的生產環節，聯動鄰近的平湖是好選擇。
工業園的上班族就近置業、安家。畢竟新城的教育、醫療資源不遜色任何郊區，產城融合再合適不過。
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