胡轩境Elvis
首席投资官评论员陶子认为，看一个公司资产负债率不能光看数字，得结合行业，结合负债性质来看，为此我专门从网上搜出以下房地产企业的资产负债率状况。
大家可以看到，房地产这个行业资产负债率就是很高，万科在A股房地产企业当中，资产负债率也就是个中游水平，为什么会出现这种现象，这就得从房地产企业的性质说起了。
房地产是一个资金密集型行业，因为房产的主要成本是土地，土地的价格是需要在招拍挂之后一次性付清的，而现在土地的价格非常昂贵，一线城市一块地几十亿并不稀奇，几十亿投资下去，快也得七八个月后房子预售的时候能回来一部分，这么大的资金缺口怎么处理？钱从哪儿来？自然要靠融资了，银行开发贷、信托融资，甚至去国外融资，资产负债率高就不奇怪了。
除此之外还需要考虑负债的性质，需要提到的是“预收账款”这一特殊负债。一般来说，负债给公司带来还本付息的压力，但“预收账款”除外。对于房地产企业来说，预收账款绝大部分是卖期房得来，没有交房不能确认收入，计入预收账款这一负债科目，对于房地产公司是有利的，预收账款越多说明公司回款越快，现金流状况越好。可以看出万科的预收账款占总负债比率高达42%，在地产公司当中很靠前，说明公司负债很大一部分是等待确认收入的预收账款。
所以万科的巨额负债只是公司体量大罢了，公司的负债情况和现金流非常合理。
首席投资官
不要被这些数字吓到了，这只是数字游戏而已。
那我们就来看看，万科的的负债到底是什么，以最新的一季报为例（即截至2018年3月31日），其中主要的负债项目如下表所示：
可以看到，上述四项债务当中，其中最大的一项是“合同负债”，4794亿元，占万科负债总额1.02万亿元将近一半（46.6%）。
那么合同负债是个什么概念？很简单，就是开发商修的期房收到的房款。
既然是收到的房款，为什么是万科的负债，而不是资产呢？
这就是会计的处理方式，和我们平时理解的不同了。在会计上面，只有把货物交出去了，才能算作公司的收入，而和你是否收到货款并无直接关系。所以，开发商修的期房，虽然全额收了房款，但房子通常要在2~3年后才交付，交付了之后，这些房款才能被计入收入。而在这些房产交付之前，收到的这些钱，通常记录为“预收款项”，而在万科这里，只不过换了一个说法，叫做合同负债——如果万科没有把房子给购房者，这些钱还应当退给购房者，当然这种可能性几乎不存在。
显然，这些期房的房款，名义上是负债，其实万科不但可以拿在自己手里产生利息，而且不用给购房者支付任何利息，是一笔非常划算的买卖。可以说，这种负债，是越多越好——越多表明你的议价能力越强，下游的客户更愿意牺牲自己的现金价值，来换取你的产品。
回过来，如果我们将这笔合同负债扣除掉，万科就只剩下5495亿元负债，总资产为7447亿元，资产负债率变为73.8%——比问题描述当中的84.04%低了10个百分点，这已经是一个根本性的差异了。
其实不止万科和房地产，其他一些行业也存在类似情况，最典型的案例就是茅台酒。经销商想要买茅台酒，是需要先把货款打到茅台账上，至于茅台什么时候给你酒，那就看茅台的心情和你排队的位置了。而这也是茅台酒强势的最直观的体现。
希望这样一个简单的解释，对于你理解上市公司财务有一定帮助。
孔方财经
万科负债规模大，负债率高，只是中国房地产行业的一个缩影。实际上，多数房地产企业，都是依靠大规模负债发展起来的。所不同的是，制造业负债，主要是通过产品、技术、厂房、设备等所支撑。而房地产企业，则主要依靠土地和房屋所支持。土地是国家的，企业只有使用权，而没有所有权，一定程度上，国家还为房地产企业承担了一大半责任。这也就是为什么房地产企业从来不怕负债的主要原因之一。反正转不动了，土地、房产给银行、给债权人就是了。
就万科来说，虽然负债规模超万亿，考虑到万科的经营状况还不错，只要房价、地价不发生暴跌，都应当不会发生大的风险。而有的开发企业，就很难说了，资金链随时有断裂的可能，而一旦资金链断裂，风险就会立刻爆发。所以，各方都在尽力保持企业不发生资金链断裂风险。而这，就会付出更大的代价，那就是给开发企业更多的资金支持。
这也意味着，资金的流向就更加不利于经济的发展了。想一想，一个万科，就占用了上万亿的资金，如果这些资金，能够拿出一半来支持实体经济，尤其是中小企业，将解决多少实体企业的融资问题，有多少实体企业能够不因为资金问题而陷入困境，又能增加多少就业，继而给居民带来多少收入，最终拉动消费，拉动经济增长。
不错，房地产也能拉动经济增长，但拉动的效率与实体企业相比，要低的多，且产生的负面作用与影响也要大的多。特别是中下微企业因为没有资金，只能求救于地下金融，导致金融秩序也受到影响。也就是说，无论从微观还是宏观，房地产企业的负债过多，都是危害远大于收益的，是令人十分担忧的。
更深层次的问题是，由于资金过度向房地产领域转移，产业资本向非实体经济流动，对宏观政策的制定，尤其是货币政策的制定也带来了极为不利的影响。近年来，信贷政策反复调整，可是，实体经济融资难的矛盾一点也没有得到缓解，就是因为资金没有能够向实体经济流动，而是继续流向房地产等非实体经济领域，迫使财政政策又要做出调整，减税等政策不断，又加剧了财政的困难，减弱了公共财政的保障作用，使补短板功能减弱，社会保障压力加大，形成恶性循环。
所以，解决房地产企业负债过高，压缩房地产行业负债，已经成为一个重大的经济课题。
万科不会出现风险，万科现象却是中国经济需要大力转型，加快调整的十分重要的问题，也是重大难题之一。只有当房地产企业的负债真正降下来了，实体经济融资难的矛盾，才能真正解决。实体企业创新能力不足，研发能力减弱的矛盾，才能缓解。
谭浩俊
很高兴回答你的问题。在中国房地产公司基本上都是负债运营的，根据数据显示2017年上市的房地产公司的平均负债率就达到了80%以上，其中负债超过百亿的就有一半以上。所以，在中国的房地产公司负债没有最多只有更多。
而正如题目所说，作为中国房地产企业的龙头企业，万科的负债率超过了一万多个亿，超过了新西兰等国家的GDP。
如果对新西兰不太了解的话，我们换个例子。海南一年的GDP是4463.54亿，也就是说，万科的负债率是海南GDP的3倍。
那造成房地产公司负债最基本的因素就是——杠杆。
房地产是利用杠杆率最高的一个行业，随着近年来城镇化的改革，住房需求持续上升，导致了房地产公司迎来红利期。不断的用杠杆拿钱盖房，也就是所谓的空手套白狼。
但对于企业来说这样的风险也是很大的，因为杠杆的使用就要保证房源的快速销售，如果拿不到回款，公司就失去了现金流，等待他们的或许就不那么简单了。
政商参阅
这很好的说明了，做企业的虽然都说是富翁，有钱人，其实就是不折不扣的负翁。
主要的钱从银行里来，对房地产公司而言，还可以从消费者预付房款中来。负债达1.03万亿，多么惊人的数字呀。买地的钱可以用杠杆，房子还没盖可以先预售（之前），工程款可以一拖再拖，这样的生意游戏，相信在其他行业也很多见。
现在的互联网企业，都是大而不能倒，滴滴也好，美团也好，小米也好，都准备要在今年上市了，估值都是几百亿美金，但它们的盈利情况怎么样？用投资人的钱来打市场，虽然不计算为负债，也是借钱经营呀。
当然，万科的万亿负债，还要回到房地产这个特殊行业，如题所称负债率都超过84%了，但房地产上市公司的平均负债率都在80%以上，也就是说万科的负债是良性的。
融创中国的负债率超过90%呢，就是那个收购大王孙宏斌的企业，负债率更高，但也发展态势良好呀。
资料显示，房地产企业整体负债率创历史新高，已达到2005年以来的最高点。2018年一季报显示，中交地产、绿地控股、泰禾集团、阳光城等近20家公司资产负债率超过85%。
这就是现状呀。
万科是龙头，这种现状证明高负债率是成熟商业模式中的一大特点，如果你负债50%，甚至更少，相信你都存活不下来。商业之富，先要过大“负”这一心理关。
财经作家邱恒明
在回答问题之前，我们先看看万科的负债到底是多少：（详细情况见下负债表）
表一
通过上表可以看出，万科当期期末负债合计为：1,224,264,792,316.36元人民币。
那万科的负债占比整个万科集团公司总资产的多少：（详细情况见资产表）
表二
通过表二可以看出，万科当期期末资产总计为：1,028,927,389,931.85元人民币
通过上述两表，我们可以简单得到万科集团资产负债率约为：84.05%
这样的负债率在国内的房地产企业中也是比较常见，尤其是国内大型开发企业。之前万达集团不断抛售旗下的物业资产，就是为了减少集团的负债率，减小金融杠杆，减轻企业的运行压力。其实万达的轻资产道路，对于目前国内高杠杆的房企来说算是一种探索。
万科这类房企敢于利用这么高的金融杠杆的原因还是主要得益于：房地产开发商项目能够快速变现，实现资金的快速回笼 。当市场环境及国家政策发生改变时，这类高杠杆的房企可能会面临不得不降低金融杠杆或者降价促销，保证正常的资金流。恒大“无理由退房，购房打8.2折”就是很好的表现。
在我国现阶段金融去杠杆的金融市场环境中，房地产企业的融资越来越不理想，越来越困难。对于中国的房地产开发商而言，进入2018年他们都面临着同一个主题：缺钱
不仅仅是缺钱，国内的融资成本不断增加超过15%，高额的融资成本，让很多房地产开发商吃不消。而且现在的房地产，前段融资已经基本被杜绝了，这对开发商而言无疑是雪上加霜。
这一切都得益于国家：防范系统性金融风险，稳定整体金融市场的持续。
面对这样的情况，房地们只有两个选择：
1、不断适当降价，增加资本回笼的速度，保证资金链。
2、选择国外资金，进行海外融资
根据网络资料显示：截至2018年5月21日，房地产信托成立规模比去年同期增长约六成，前4个月房企海外融资规模更是翻了一倍。
国内开发商纷纷选择海外资金开启海外资金供应ABS渠道，近一年来多家房企参与到海外融资。
对于这些高杠杆房企而言，如果资金链出现问题而无法解决，等待他们的将是灭顶之灾。
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房地产观察员
只能说明一个问题，万科的筹资能力很强，另外新西兰等国家由于人口较少，GDP不高而已。
从万科的资产负债表（2018年1季度的报表）来看，万科的总资产为1.22万亿元，负债总额为1.03万亿（其中流动负债0.88万亿，非流动负债0.15万亿），总体而言资产负债率为84.42%，如果对于一般的行业而言，这个资产负债率实在是太高了，但是对于房地产企业来说，这还不算最高的，还有更高的。
上图可看出，这个84.42%算啥，还有90%以上的，这个行业资产负债率普遍较高的。
万科每年的第一季度都不是回款的最好时期，所以全年才能反映真正万科的盈利水平。
万科的经营性现金流量净额很好。
从ROE的角度而言，万科17年为22.8%，处于行业较好水平。
负债多并不一定代表不好，即使是银行看重的也是企业的偿债能力，偿债能力也不是从绝对量指标判断的，应该是结合行业做相应的比率分析并做行业、历史时期的比较，最终才下结论。
芝麻想法笔记
杠杆是金融市场的特色，没有杆杆就不叫金融，在货币扩张期，高杠杆就是高收益，谁胆子大，谁加的杠杆高，谁就是赢家，但是反过来在一个货币紧缩期，谁加的杠杆高，一旦融资受阻，谁就可能遭遇资金链断裂，从而破产清算。
这不就是潮水退去才知道追在裸泳吗？
万科的负债合计1.03万亿，负债总额在上市房企中算是绝对的高位，资产负债率达到了84.04%，虽然不是最高，但也是创下了历史新高。万科是中国知名企业，融资方式多样，融资渠道多样，不会出现经营问题，资金链可以保证。
但是前两三年，一些中小房企，激进拿地，激进借钱，猛加杠杆，结果就很难预料了，像今年闹得沸沸扬扬的天津某知名房企事件，虽然最后有惊无险，但也为高杆杆企业敲起了警钟。最近的上市公司债券发行实际融资额为5000万元，仅占10亿计划额的5%，说明市场对于债券发行的谨慎态度。
市场的谨慎来自于债券违约事件的不断发生，今年以来，债券违约现象再次频发，年初至今，累计19只债券出现违约，涉及金额超过130亿元。评论指出，刚性兑付打破后，低评级信用债面临的信用风险提高，违约日益常态化。从避免踩雷角度来看，现金流分析比企业盈利分析更重要，对于应收账款规模大或波动明显、存在对外担保的公司需警惕。
随着货币紧缩周期来到，房子只住不炒的监管思路，前几年激进高价拿地，不管理好现金流的中小地产企业就等待破产清算好了。
杜坤维
这四年，买了2套万科的房子，才知道万科有多黑！产权证拖着不办（担心大家拿到产权证统一抛售，影响到它后期的销售），业主委员会成立不了（担心成立业委会后，它们的物业被追走，以小区未开发完为借口）、小区设施不移交社区晚上路灯都没有、物管一塌糊涂收天价物业费广场舞都管不好。很差劲的一个无良企业！
田舍朗
万科负债跨越万亿，超过新西兰国家的GDP，本身就不正常，万科才有多少土地，连新西兰土地万分之一都不到，凭什么值那么多钱？
古人视金钱如粪土，说明粪土是最不值钱的，新西兰就是粪土之地，适合农牧业发展，产出商质量的牛羊肉和牛奶制品。
万科的地比新西兰地贵，一平方米值几万，都是市井之地，本身地里位置优越，不产农产品，产黄金。
万科有底气借上万亿的钱，本身也有自信，自认为未来房价不会跌，才敢借这么多债，相信借一万亿会赚二万亿才敢借。
银行觉得万科地值那么多钱才敢借，不然也不敢借，万一万科违约，那银行将成为最大的冤大头。
万科从没想过如果房价不涨反跌，万科拿什么还债？
万科，银行都把中国老百姓当土豪看了，以为人傻钱多，可不知老百姓无法再加杠杆买房了，再买连生存都无法保证。
现在各方都在扛，老百姓先扛不住了，就看银行，房地产商谁先扛不住，很快会有结果了。
