雲淡風清爽
浙江新聞君來跟大家分享下浙江的相關案例：
張女士最近碰到了一件撓頭事：手上的一套房子買進十多年，最近想賣出去。在購房人的要求下，一起到派出所查了一下房子上的戶籍情況，這才發現，十幾年前那位房主的戶口居然一直未遷出，而且早就到國外定居了，這可如何是好？購房人發現這個情況，果斷打消了買張女士房子的念頭。張女士遇到的難題並非首例，二手房買賣中涉及的戶口遷移問題應當引起買賣雙方的高度重視。
那麼，在二手房買賣過程中，怎樣才可以有效避免戶口遷移問題帶來的麻煩呢？
一、籤合同之前
在簽訂《房屋轉讓合同》前，可與房屋產權人一起前往房屋所在地派出所戶籍部門進行查詢，對意向房屋裡面的戶口情況做到心中有數，同時可以諮詢辦理戶口遷移、落戶等相關規定。
二、籤合同之時
如產權人的戶口在其賣出的房子中，可以在簽訂房屋買賣合同時約定好有關戶口遷移的條款，明確約定原產權人戶口遷出的時間以及不及時遷移應負的違約責任。留有部分尾款待戶口遷出後再付清也不失為一個好辦法。
杭州市二手房買賣使用的是《杭州市房屋轉讓合同》示範文本（2013版），合同中第四條以及第八條都有關於戶口問題的相關約定，買賣雙方應認真填寫合同條款，保護自身合法權益。
三、籤合同之後
遇到原房東不配合遷移戶口的情況，在這裡安利大家一個好消息：根據《浙江省常住戶口登記管理規定（試行）》第三十五條的規定，申報義務人不按規定遷移戶口的，經縣級公安機關核准，公安派出所可以憑調查取得的材料，將有關公民的戶口遷往本人的合法固定住所處或者本人所屬社區、村（居）委會或者鄉（鎮、街道）的社區集體戶。
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浙江新聞
案例一：3年前，劉大爺夫婦花200多萬買了一套二手房，可拿到房後，才發現還有一個陌生人的戶口留在房子裡。這可急壞了劉大爺，他連忙找到賣家薛先生。戶口遲遲沒遷出，劉大爺把薛先生給告了，索賠40萬違約金。近日，南京市中級人民法院作出判決，薛先生要賠3萬元。
案例二：最近，南京又出這樣一起事件，一男子“張某”將房子賣給“王某”後，即使要承擔違約金也不遠遷出戶口，因為怕成“黑戶”。
其實，在二手房房屋買賣中，賣方遷出戶口是理所當然的事情，但總有一些人不願意按照常規做事，但是戶口又牽扯到落戶上學等諸多問題。所以當我們在遇到這樣的事情時，該怎麼做來維護自己的權益呢？
首先，我們需要了解賣房不遷戶口會產生哪些影響？很多業主可能認為i，房子已經完成了過戶，那麼戶口遷不遷都是一樣的。
其實，如果賣方不將戶口遷出，買房者的戶口就無法遷入，很容易耽誤孩子的入學情況，這就不是簡單的得到部分違約金那麼簡單了。
其次，如過前賣方不將戶口遷出，那若買房想出售這套房源，則會變得很複雜，因為牽扯到上任房主，很多人會覺得麻煩而不願意接觸。比如案例一中的情況。
最後，賣方不遷出戶口不僅僅對買方造成各種困擾，對自己也會造成不好的影響。比如，如果買方利用房產從事非法經營活動，很可能會受到牽連，因為你的戶口在這套房子的名下。
案例二的事件，新業主將事件告知民警，民警知曉原因後，幫助張某辦理了社區託管戶，順利解決了戶口糾紛，所以在這起案例中起到關鍵性作用的社區託管戶是什麼？
社區託管戶其實就是一個社區集體戶口，通常是以社區居委會的地址作為落戶地址，會有專門的門牌號,由社區民警以家庭為單位進行統一管理。
如何申請社區託管戶？
若想要申請辦理社區託管戶，首先你必須符合相應的條件，比如賣房之後沒有直系親屬可以投靠；購買了期房，但暫時無法遷入戶口；戰士退伍後，由於沒有住房而無法落戶；夫妻離婚未進行房產分割，且沒有單位可以落戶；因歷史遺留原因造成的社區空掛戶等。
一旦符合上述的條件，你就可以拿著戶口薄、身份證、房屋買賣合同等資料前往派出所辦理相關手續了。
所以，買賣房屋的過程中，一定要確保前房主的戶口遷出，若沒有地方可以落戶，可以去申請社區集體戶口。
濟南房地產網
1、核查戶籍狀況
在簽訂二手房買賣合同之前，一定要了解交易房屋的戶口情況。在向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，買家要親自或委託房產中介機構到房屋所在地的公安機關進行核實。這樣既可以核實賣家是否真的已經將戶口遷移出去，又可以防止其他人的戶口仍未遷走的情況出現。
2、明確戶口遷出時間和違約責任
想要防止賣家不遷移戶口，買家應該要求在合同中約定有關戶口遷移的相關事宜，並約定違約責任，以此敦促賣家履行合同。
買賣雙方可以約定一個賣家遷移戶口的時間，比如，“如果到了規定的時間賣家還沒遷走戶口，那麼賣家就要賠償違約金，直到遷走為止”。而且，買家可以通過約定較高數額的違約金，以此來約束賣家的行為。
3、戶口無法遷出可以解約
買家可在合同的《補充協議》中約定，若出售方因特殊原因導致最終不能將戶口遷出的，則買方享有單方解除權，且買方已支付的購房款賣方應予全額退還等類似條款，以此來避免出現戶口遷移問題。
在購買二手房時應加強自我保護，簽訂有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定售房者及其家屬戶口遷出的時間，還應明確不及時遷移的法律後果。
如規定每逾期一天，按房款總額的百分之幾賠償損失等。一旦出現售房者延期履行或不履行的情況，購房者便可以根據合同約定，要求賠償損失。
如果事情已經發生了，房主對該房屋有完全產權，那麼你與原房主之間的房屋買賣行為就是合法有效的。如已經與原房主辦理了房屋過戶手續，那麼就是該房屋產權的合法享有人，對該房屋依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
從我國《民法通則》的相關規定和戶籍管理的角度講，公民的戶口所在地視為其經常居住地，因此對方的戶口在自己的房屋內可以視為其經常居住在自己的房屋內，他拒不將戶口遷出的行為侵犯了自己的房屋所有權。因此，自己在出售該房之前，可以先協商讓其從該房屋內遷出。
老李說房
經常有人諮詢到這樣一個問題，自己購買的房屋，前任房主的戶口拒絕遷走，如果遇到拆遷的時候，會不會他也要分一份呢，怎麼讓對方把戶口遷走呢？有的人買了學區房，但是因無法落戶導致孩子上學成了泡影。
房屋上他人戶口不遷走怎麼辦？
種種由於買房人要求賣房人遷走戶口引發的房產類糾紛，已經呈上漲之勢，但是在司法實踐中，又確實很難解決。在這類戶口糾紛案件中，涉及到了案外人的戶口，除了賣房人的戶口外，戶口上可能還有他的親戚、甚至是這套房子更早以前的房主。但根據現行法律和政策，警方和法院都無法強迫原房主遷移戶口。
戶口不遷出，存在多種原因，賣房人答應遷出，但在合同履行過程中，出現登記人不願配合、根本找不到登記人、甚至登記人已經死亡等情形，導致戶口遲遲無法遷出。還有部分戶口登記人沒有其他落戶地點，如有的賣房人賣房後住進“公租房”，有人租賃私房居住；還有的老人“以房養老”住進養老院，因租住房、養老院等不具備落戶的條件，導致原戶主戶口無法遷出。
在此，要特意提醒購買學區房及連環房屋買賣的當事人，購買房屋一定要注意以下兩點：
一、合同表明違約責任
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。購買二手房時，選擇正規的中介公司，且合同中應註明約定違約金條款。如果是雙方私下籤訂協議，應在協議中註明約定違約金條款，然後到當地公證處進行公證。對違反戶口遷移義務的違約金進行明確規定，比如可約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。如果在購房合同裡沒有約定戶口遷移的義務，只能在之後和原房主協商解決，不能通過法院主張對方的違約責任。
二、購買學區房瞭解入學政策
以購買“學區房”為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況。如果所在學區對入學指標使用有限制，建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並要求賠償房屋差價損失等。
經常有人諮詢到這樣一個問題，自己購買的房屋，前任房主的戶口拒絕遷走，如果遇到拆遷的時候，會不會他也要分一份呢，怎麼讓對方把戶口遷走呢？有的人買了學區房，但是因無法落戶導致孩子上學成了泡影。
房屋上他人戶口不遷走怎麼辦？
種種由於買房人要求賣房人遷走戶口引發的房產類糾紛，已經呈上漲之勢，但是在司法實踐中，又確實很難解決。在這類戶口糾紛案件中，涉及到了案外人的戶口，除了賣房人的戶口外，戶口上可能還有他的親戚、甚至是這套房子更早以前的房主。但根據現行法律和政策，警方和法院都無法強迫原房主遷移戶口。
戶口不遷出，存在多種原因，賣房人答應遷出，但在合同履行過程中，出現登記人不願配合、根本找不到登記人、甚至登記人已經死亡等情形，導致戶口遲遲無法遷出。還有部分戶口登記人沒有其他落戶地點，如有的賣房人賣房後住進“公租房”，有人租賃私房居住；還有的老人“以房養老”住進養老院，因租住房、養老院等不具備落戶的條件，導致原戶主戶口無法遷出。
在此，要特意提醒購買學區房及連環房屋買賣的當事人，購買房屋一定要注意以下兩點：
一、合同表明違約責任
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。購買二手房時，選擇正規的中介公司，且合同中應註明約定違約金條款。如果是雙方私下籤訂協議，應在協議中註明約定違約金條款，然後到當地公證處進行公證。對違反戶口遷移義務的違約金進行明確規定，比如可約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。如果在購房合同裡沒有約定戶口遷移的義務，只能在之後和原房主協商解決，不能通過法院主張對方的違約責任。
二、購買學區房瞭解入學政策
以購買“學區房”為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況。如果所在學區對入學指標使用有限制，建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並要求賠償房屋差價損失等。
三、約定尾款。
留下10%的房款在房東將戶口遷走後再予支付。
悟空找房
第一次回答問題，覺得對廣東的應該有幫助。廣東省公安廳2009年發文，允許二手房原業主戶口沒簽出新買家另開戶口本落戶。說說我的情況：去年越秀區買了套房，約定今年六月底前原業主戶口遷出。但五月我聯繫賣家，他們有兩個七十多的老人家，廣州沒有其他房產，沒地方遷，說諮詢過他們不遷出不影響我落戶，讓我問問。我同意了。我打12345諮詢，說一般要原業主遷出。但我去越秀第二辦證大廳十分順利遷入。
sanroc
在江蘇可以強制遷出，具體見下文：
經江蘇省政府批准，《江蘇省常住戶口登記管理規定》正式印發，並於今年11月1日即本月初正式施行。江蘇省公安廳有關負責人解讀時表示，《規定》集中體現了中央、省關於進一步推進戶籍制度改革的精神，落實推進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口市民化措施，簡化了諸多業務審批手續，放寬了大中專院校學生戶口遷移限制和單位集體戶設立條件，擴大了投靠類戶口遷移範圍等，更加地便民利民。
亮點：增設“強遷”有關規定
針對當前相當數量的二手商品房交易後，房屋內登記的原戶口不及時遷出，影響現所有權人遷移戶口的問題。
《條例》第九十六條：因合法穩定住所所有權轉移，該住所內原登記戶口未遷出，現所有權人書面申請將該住所內原登記人員戶口遷出的，公安機關應當受理並調查核實。情況屬實的，應當告知該住所內原登記人員按規定遷出戶口。經公安機關告知後，原戶口登記人員未遷出戶口的，公安機關可以憑以下材料將其戶口遷至社區家庭戶：
（一）現所有權人書面申請；
（二）現所有權人居民戶口簿；
（三）現所有權人合法穩定住所證明；
（四）遷出戶口告知書
解讀>>
匠心法意
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簽訂二手房買賣合同的時候，買家需要問清楚，一業主戶口是否落在房子，二是否存在前業主的戶口未遷走。
如果佔用戶口，需要在合同約定戶口遷走時間或者遷走條件。
如果前業主佔用戶口就麻煩一些了，需要聯繫前業主了。
另外設立戶口押金，約定業主遷走戶口之日無息退還押金，超過時間未遷走戶口則不退還押金。
不過即便如此，還是有一個問題無法解決，就是你確實想買這套房子，可是戶口確實無法遷走，怎麼辦？
其實不影響買家遷入戶口的，買家（新業主）攜帶身份證，戶口本，房產證原件可以到房子所在地公安局綜合辦證中心或者派出所等機構辦理戶口遷入手續。如果有前業主的戶口未遷出，則可以將原戶口空掛。被空掛戶口不能辦理遷入。
原業主的戶口被空掛，只要新業主戶口遷入，則是不影響相關事宜，比如入學。
南方房產
我是北京房產律師，主要解決百姓之間的房產糾紛。
在房產糾紛中， 戶口問題也是比較突出的問題，也遇到了不少這樣的糾紛。
針對題主提出的問題重點說一下。
如果賣家不遷出戶口，怎麼辦？
第一，去當地派出所再核查一下房是否有賣家以及其他人員的戶口，如果有，那就需要注意了，因為不光賣家的戶口需要遷出，其他人的戶口也都要牽出。
第二，搞清楚第一個問題，看你們的房屋買賣合同約定？有沒有關於該問題的約定， 如果有約定，還可以。
假如沒有約定， 就需要雙方再簽署新的協議，關於戶口遷出，何時遷出？房屋戶口都有誰？如果不遷出，怎麼處理？尤其是違約金的問題，不遷出，要承擔高額的違約金。
在北京，一般是按照房款總價的百分之幾來約定。
最好約定一下，是按照每天來計算，如果不遷出戶口，從應當遷出之日起每天1000元來計算，一直到實際遷出之日止。
第三，如果合同以及證據固定下來，對方拒絕遷出戶口，直接去法院起訴，不要談了 。
第四，委託律師。
劉馨遠律師解答
劉馨遠房產律師
二手房買賣中，只要完成過戶，不動產證下來，名字是購房者的，那麼賣家戶口動不動都沒有關係，了。房子以後交易和動遷都只認不動產證上的信息。
買家如果需要賣家遷走戶口，可以在購房時協議要求，但其實賣家遷不遷走戶口，已然不會對買家造成任何影響。
如果買家需要遷入戶口，直接去當地派出所建立新戶口就可以了。
我就是購買二手房，賣家戶口沒遷走，我房產證下來後寫了我的名字，後來結婚後正好新政策直接換了不動產證，寫了我和我老婆名字。
賣家戶口遷不遷走沒關係，賣家已經和這套房子沒有任何關係了。
Luckybird_飝鳥
具體需要根據不同的案件情況來進行分析處理，國內現在個別省份比如南京已經可以強制遷入集體戶口，強制遷離戶口，但是目前大部分案件只能是根據雙方的購房合同約定進行處理：1,如果合同約定了不遷戶口的違約責任，可以根據合同約定起訴原戶主要求承擔違約責任；2,沒有合同約定的，無法起訴要求原房主強制遷戶口，因為戶籍屬於行政管理範疇，不屬於法院管轄。
