天，深圳公布了1998年以来的最大一次房改计划，将对现有住房制度进行较大幅度的调整，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。这意味着，深圳的人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量占其未来住房总量的近六成。
实际上，一年前上海已经进行先期进行了类似的改革。《上海市住房发展“十三五”规划》则显示，预计新增供应住房约170万套，其中市场化的商品房约45万套，仅占26%。而雄安更是只有租赁性住房，没有商品房。
在1998年房改之后，中国的大城市有可能重新回到以租赁住房为主的时代。对很多想在特大城市拥有商品房的人来说，未来的机会不是越来越多，而是越来越少。尤其是在租赁住房大面积入市后，我们也许会像新加坡那样彻底放开对私人住房市场的限购、限贷、限售，并开始征收房产税，用富人的钱来解决中等收入以下的“穷人”的住房需要。
壹
实际上，从解放后到1998年以前，绝大多数的人都是租房住的。只不过房东不是个人，是单位、是房管所。那个时代，拥有产权房的是极少数。人们要换房子，要改善居住条件，就只能靠单位的福利分房、帮困，或者动迁安置。当然，那个时代已经有商品房出现了。当年上海效益好的企业，比如上海大众、市百一店、工商银行之类就有部分企业出钱、部分员工个人付款的商品房可以买。教授有个亲戚，就是通过购买单位提供的商品房实现了人生第一套房子的。
另外，当年还有一部分真正意义上放开销售的，只有面向华侨、港澳台同胞和老外销售的房子。这些房子叫外销房，也叫侨汇房，是要用美金或者外汇券才能买的。徐家汇那边的东方曼哈顿原来就是外销房，在上世纪90年代初期，这些房子就曾经卖到过1万元/平米以上。当时，很多留洋打工的“洋插队”，回到国内第一件事就买外销房，算是衣锦还乡了。
只可惜那段时间，教授年纪尚小，不能体会当时人们对住房的那种有钱都买不上房的焦虑。只知道大人们每每想跳槽或者换工作，就会被力劝忍一忍。因为，一换工作工龄就没了，单位的福利分房就轮不上了，之前那些年就都统统白干了。当年，丈母娘考察毛脚女婿，就会到对方家里看看。名义上是拜会对方父母，其实就是考察住房条件。如果住房条件不行，即使对方再有钱，职位再高，也注定拜拜。
这一次的深圳房改，让我们恍惚间回到了20年前。市场商品住房上，规定将占住房供应总量的40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。这部分房子就相当于当年的外销房，是放开购买的。
在政策性支持住房上，规定将占住房供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。其中，人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。这些房子和当年单位半作为福利分房半出售的商品房有点像
剩余的20%公共租房，则像极了当年由房管所掌握的使用权房。只不过原来这些由房管局管的使用权房，居住使用权是可以转让的，是可以让后代继承的，而且没有时间规定。但是，现在对外出租的公租房，租赁都是有合同规定的，到期可以续租，也可以不续，不能转让。
贰
尽管，深圳的房改，会让多数人能以比现在低很多的价格拥有自己的住房。但注定，这会形成一个新的鄙视链，在住房市场，在婚姻市场，也在其他任意一个需要用房子来鉴别身份的市场上。
金字塔顶级的，注定是即将放开的40%（为何会放开，容教授稍后说。）这个市场会出现大量的豪宅、别墅和中高档商品房，面向全国乃至全世界的购房者销售，是交易自由度最高的市场。
人才房和安居型商品房，则相当于新加坡的政府组屋。只面向特定的人群进行租赁或者销售。按照深圳的规定，人才住房和安居型商品房只能向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年,符合深圳人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,可以进入市场流转,但要向政府缴纳一定比例的增值收益。这其实和上海的经济适用房、北京的共有产权房是一个概念。人才房和安居型商品房是有限产权，并非完全产权。
塔底的则是公共租赁住房，没有资格或能力购买人才房和安居型商品房，只能处于塔底。
这就会形成三个完全不同的封闭市场。商品房市场未来将不限制购房对象，也不会限制销售价格。因为它的功能不再是保障深圳市民和人才的基本居住需要。它的资产属性和居住功能将得到极大的发挥。这个市场供应的将主要是舒适性的住宅，也在将来注定成为房产税征收的主要对象。在深圳，未来是否拥有商品房，能看出这个人是属于哪个阶层的。
相比之下，人才房和安居房则更多具有保障性住房的作用，它会是楼市调控的一个重要“武器”。当商品房价格出现大幅上涨时，人才房和安居房的土地供应就可能进一步增加比例。同时，通过对这两类住房的限价、限购，深圳可以很容易地实现房价调控。一句话，要通过买这两类房子让财富升值，希望不大。
至于公共租赁房的存在，则解决了流动人口在深圳的落脚需要。
叁
这其实是一个三全其美的做法，让有钱的人能买到更大、功能更全的住房；让普通的深圳人都有在深圳安家的机会；让外来的人口，可以毫不费力地住在深圳。
然而，有一个问题，不知道是否有人想过？
谁为100套安居房、人才房和公共租赁房埋单？尽管，深圳出台的政策，将开发商和企事业单位纳入到安居房、人才房的主要供应来源。但从目前的情况看，大部分的政策性住房，还是由政府为主导来供应。
虽然，深圳市政府的公共财政收入高达8624亿元，但真正属于深圳地方财政的只有5555亿元。而当年一般公共预算支出4594.7亿元，其中仅深圳教育、医疗卫生和就业等九大类民生领域支出达到3198亿元。而且，在8624亿元的财政收入中，税收收入只有5465.5亿元。
参照上海经验，在建设100套安居房、人才房和公共租赁住房的过程中，深圳可能要放弃土地出让金收益，甚至以低于动迁成本出让人才房、安居房、公共租赁房的建设用地。但这部分亏损肯定不能由本来就有限的市级财政来“埋单”，更何况建设上述三类住房的建设资金也需要钱。
以目前深圳的公共财政收入和日常支出需要，要完全依赖地方财政解决这一部分的资金需要，几乎不可能。除非深圳的研发、公共设施、公共服务不需要追加投入了，否则没有一个主政者会在住房问题上消耗绝大多数的公共预算资金。
怎么办？
最大的可能，就是以房养房。用商品房土地出让、房产税的征收收入，来解决安居房、人才房和公共租赁住房的建设资金需要。但如果以目前的土地和商品房价格，要靠商品房用地的出让和房产税的征收，解决100万套安居房、人才房和公共租赁房，基本不可能。
这就需要深圳在未来放宽商品房市场的限购、限贷、限价，并且开征房产税，用富人的钱解决穷人的房产需要。而这样的全面开放，不仅会在深圳市场出现，也会在上海和北京出现。
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