粤港澳资讯日前，深圳市举行深化住房制度改革新闻通报会，会上发布了 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。
（1）这部《意见》将给深圳未来的住房供应体系带来深远的变化， 明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标。
（2）同时对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。
依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
深圳市住建局有关负责人表示：自今天起至6月19日18：00前，社会各界人士可通过深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号、电子邮件、信函等方 式反馈意见。
时隔20年
深圳再出房改“新政”
深圳政府出台的住房保障体系在于
缓解深圳目前面临的四大住房问题：
1、高房价下，人才吸引力弱减，影响城市竞争力
2、供需不平衡
3、住房结构不合理
4、保障不充分
下面这些都和你有关！
1
新政重点《意见》重点内容：关于计划建设住房：
●2018年至2035年，我市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
●2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。
关于人才房、安居房、公租房：
● 2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。
●安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象。
●计划商品房，占40%左右；政策性支持住房，占40%左右（人才房和安居房，分占20%），人才房可租可售，建筑面积以小于90平为主，租售价为市场价60%左右；安居房可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平为主，租售价为市场价的50%左右。
●公租房占20%左右，建筑面积以30-60平为主，租金为市场价30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%，将公交司机、地铁司机、环卫工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。
●人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转。
购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年， 符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权上市交易。关于用地规划：
●新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。
●计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。
● 安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象；
● 人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转；
● 2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%；
……
改变不止这些！
关键词
全覆盖
三类房型四类住房
依据《意见》内容，本次改革在总体设计上，将坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。
根据《意见》划分，深圳计划将全市住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房。
市场商品住房——
将占住房供应总量的40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。
《意见》明确深圳将继续严格实施房地产市场调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。
政策性支持住房——
占住房供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。
《意见》规定
● 人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主 ，租售价为市场价的60%左右；
● 安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。
图为深圳首个城中村人才公寓——福田水围柠盟人才公寓（资料照片）
公共租赁住房——
占住房供应总量其余的20%左右，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应。
建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
划重点
《意见》在过去保障的基础上，进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。
关键词
新增
2035年
深圳再添100万套公共住房
《意见》明确制定了2018年至2035年，深圳住房发展的主要目标——统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房问题的需求得到较好满足。
《意见》规定，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房将达到170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类公共住房总量不少于100万套。
2
你问在哪里建？
深圳已结合新一轮城市总体规划编制调整，合理规划布局了住房空间，进一步加大住房土地供应力度，计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。
而且，《意见》显示，从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。
▲深圳市住房租赁交易服务平台
此外，为了更好地盘活存量、优化服务、加强监管，规范和培育发展住房租赁市场，深圳去年开始构建真实、透明、便捷、安全的住房租赁交易服务监管平台，目前正在扩容运营中。
安居房将首设财产限额门槛
人才房和安居房或将施行封闭流转
安居型商品房怎么买？
要注意什么？
有了哪些变化？
《意见》显示，户籍家庭租购安居型商品房将合理划定收入财产限额，并首次提出以轮候，抽签，摇号等公开透明的方式确定租售对象。
深圳市住建局表示，针对基本住房保障对象和安居型商品房供应对象合理划定收入财产限额标准的必要性在于——
1
深圳户籍政策变化，人口持续净流入。目前在公共租赁住房和安居型商品房申请条件里没有设置收入资产线，一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困难不能得到及时解决。
合理确定收入财产限额标准，有利于住房保障工作的精准化和可持续发展。
2
国家、广东省对保障性住房的申请均有资产收入线的要求，《深圳市保障性住房条例》也有此规定；
3
设置收入财产限额是国内外城市的通行做法。
《意见》还提出下面几项新机制
① 将建立健全保障对象经济状况认定核对机制，出台居民收入财产核查和认定办法，核查工作将由民政部门负责，并充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度。
② 首次提出对出售的人才住房和安居型商品房，实行一定年限内的封闭流转，购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年，或者年满60周岁且购房满十年，符合条件的可以申请取得完全产权，并按一定比例缴交增值收益。
这一创新举措不仅符合了深圳土地资源紧缺的市情，而且可利用有限住房资源，解决更多家庭的住房困难问题，同时兼顾了市民普遍希望拥有一套完全产权住房的消费观念。
根据《意见》内容，与其向配套的《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》正在加快修订，《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》也正在制定中。
深圳住房制度改革“新政”政策解读
1、北上广深四大一线城市，历来是中国楼市的风向标。此次深圳率先明确未来18年的住房政策，全面落实中央“房住不炒”、“多主体供应、多渠道保障”、“租购并举”，应该说给全国带了一个好头。
此前北京、上海在住房十三五规划里，也有意把“普通商品住宅”的供应量占比（占总新增住房的比例）降低到50%以下。深圳的“意见出台”后，带有新标杆意义，估计一线城市和强二线城市，未来都会这样做。其结果是：可售商品房在中心城市将普遍减少，政府控制的政策性住房占比将大幅增加。
深圳未来18年新增170万套住房，看起来不算多，但以深圳有限的土地面积（深圳总面积只相当于北京六环内面积的90%左右，而且一半是山地、湖泊），能规划这么多住宅，已经非常不容易了。
2、未来排名靠前的中心城市，将逐步进入“选人模式”、“选钱模式”。
表面上看，北京、上海、雄安新区之外的城市，都在参与抢人大战。而京沪和雄安新区是在“选人”，符合条件的我才要。此外，它们还在“选钱”，住房限购就是一种“选钱”，投资的高门槛也是一种“选钱”。
一个城市发展起来，人和钱是最重要的因素。北京、上海、雄安新区太有吸引力，所以不能什么钱都要、什么人都进。其他中心城市，事实上也在进入这种状态，——楼市限购越来越严格，商品房供应减少，政府政策性住房比例上升，其实就是启动了“选钱选人模式”。
3、深圳此次“征求意见稿”里，最引人注目的焦点是：新增住房的60%，都是打折的住房。
比如人才房的租金或者售价按照市场价打6折，安居型商品房按照市场价打5折。这两种房子在买下来若干年之后，可以获得完全产权。应该说，这对于增加深圳吸引力很有好处。要知道，北京的“共有产权住房”是永远封闭流转的。
当然，在这两种房子上，将逐步累积庞大的轮候队伍，倒逼深圳提高落户门槛。
至于“公共租赁住房”，由于针对“低收入居民”（只租不售），租金可以按照市场价打3折，特殊情况的可以打1折。
一个城市新增住房的60%都存在大比例折扣，这也是史无前例的，其力度之大令人惊叹。这将有利于深圳“选人”，提升城市的竞争力，保障城市的基本运转。
4、住宅稀缺，将是中国排名前10到15名大城市的长期现象。虽然轨道交通的普及，可以增加城市的“有效半径”。但以目前的条件，“城市有效半径”很难超过50公里，如果超过，通勤就变得非常困难（时间成本太高）。
在这种情况下，几乎所有的一线城市、强二线城市（北、上、广、深，杭州、成都、重庆、南京、天津、武汉、苏州、郑州、长沙等）都面临住宅供应长期短缺的局面。因为这些城市公共资源太好，发展机遇太多，可以持续不断吸引新增人口。未来这些城市，都可能拥有2000万甚至3000万人口。
深圳未来的住房供应肯定是长期偏紧的，所以今天出台的文件提出：“开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。”
我此前曾在专栏里提出：未来粤港澳大湾区楼市最大的红利就是——至少500万深圳人会住到深圳之外（东莞、惠州、中山）。对此，深圳官方显然已经有所考虑了。
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