“'新房改'任重而道遠。”
2018年5月開始，深圳市國資委下屬的深圳國有企業人才安居集團（下稱深圳安居集團）開始了大規模的招聘行動，招聘員工數量超過了現有員工的總數。
這家註冊成立於2016年6月的國資地產商，其寶安、鹽田和龍崗等分公司主要招聘造價管理及投資測算崗位，集團總部則急缺報批報建人員。這些致力於土地開發前期工作的團隊建設，不是傳統意義上的房企高週轉式大躍進的前奏。
僅僅創立兩年的深圳安居集團為何突然大躍進，背後體現出的是深圳新房改政策。
6月5日，《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》出臺，被外界評價為“深圳新房改”，其中最引人關注的一項政策是：2018年起到2035年，政策性住房用地比例不低於60%。人才安居集團則是替政府建設、銷售及運營保障房項目的國有獨資企業。
深圳的做法打破了中國城鎮化進程的常態，《深圳特區報》將政府這次住房用地比例調整定義為“大逆轉”。自上世紀90年代政府推動住房市場化以來，各地商品房用地的規模遠超過保障房項目，深圳提出的“商品房與保障房比例四六開”是一次零的突破。
但這次大逆轉的背後既有現實情況的倒逼，也有深圳財政的自信。儘管深圳新建商品住宅價格2.2%的同比降幅連續8個月領跌全國，但城市夾心層和低收入群體仍無法承擔高企的房價。而深圳對土地財政的依賴度只有20%。
深圳新房改雖然帶來置業機會，但也造成了一些不利影響。日前，深圳前海一幅優質地塊以流拍收場，招標要求開發商配建20000平方米建築面積的人才安居類住房，這壓低了該幅地塊的利潤空間。
樓市調控不放鬆，民營開發商一旦離場，國有開發商如何保障新建住房的供應量？對商品房放開調控，誘導開發商留在市場中，是否又會繼續抬高房價？目前看來，深圳“新房改”任重而道遠。
房改新政增逼走開發商？
隨著深圳市政府發佈的一紙新房改公文，深圳安居集團有機會在規模和市場份額上超過萬科、恆大。與商品住宅開發商相反，這家房企是蓋保障房的，其官網顯示，它是深圳市政府專責負責人才安居住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司。
目前萬科和恆大這巨無霸房企都有意“逃離”北上廣，卻唯獨離不開深圳。許家印已將恆大總部由廣州遷至深圳，同時恆大地產正在籌備借殼深深房迴歸A股。2017年財報顯示，恆大在深圳土地儲備超過1200萬平米（建築面積），貨值高達3700億元。
王石退休、鬱亮主政後，萬科進入深鐵時代，大股東深鐵擁有集中在地鐵沿線的稀缺土地儲備約430萬平，再算上萬科120萬平米的存量土儲，貨值上足以同恆大一較高低。
深圳新房改中並未提出如何處置房企持有但未開發的土地，但可能增加了商品房調控鬆動的預期。
聯辦財經研究院院長、國家稅務總局原副局長許善達表示，住房應分三類：保障性住房、共有產權房和高檔市場化住房。對於第三類住房政府沒必要進行限制，這類住房價格越高、稅收越多，拿這些錢補償更多低收入群體解決住房問題。
有開發商則對行政化程度較高的新房改的不確定性存在擔憂。新城控股副總裁歐陽捷認為，房企在一線城市應儘早出貨、不宜久留。他分析稱，一線城市的房價在這一輪調控中穩中有降，實現途徑各有不同：北京是通過限房價、競地價，上海是在預售環節限價，深圳是增加了土地供應。
“縱觀全局，第一次房改是市場化房改，這一輪深圳的新房改實際上是行政化房改。”歐陽捷表示，“在一線城市還有土地儲備的房企應該按政策導向儘早出貨，政府讓你賣你就趕緊賣，捂盤惜售只會賠本。”
深圳新房改的另一懸念是，政策性住房土地出讓市場是否會成為國資房企的獨角戲？開發商出逃在北京已有先例：2018年以來，限房價、競地價模式下已經有多塊土地罕見地流拍。
“開發商可能在一線城市淪為代建商。”歐陽捷表示，“即使是土地多有流拍，也不足以倒逼政府改變土地出讓模式。一線城市的主題是抑制投機，房企不會再有利潤空間。”
深圳新房改政策針對新建商品房提出了“安居型”等級的面積限制，這也讓一些主打超大平米豪宅的開發商望而卻步。目前，高端住宅產品的代表企業融創中國和泰禾地產都無意大舉進軍深圳。
房價漲還是跌？
深圳市新房改推出的背景之一是樓市調控政策形成的房價下跌空間極其有限，不足以令低收入群體和夾心層置業。
深圳市規土委發佈的4月份樓市數據頗令購房人又哭又笑：深圳新房連續19個月“降價”，新房均價上月降了6元/平方，這個月又跌了16元/平方米。
許善達認為，簡單把高檔、中檔和普通房混在一起，統計出來的住房價格與實際情況不相符，甚至對居民起到了一定的誤導作用。
深圳新房改將住宅分為四類，房價統計也有望分門別類。根據意見稿，到2035 年，新增建設籌集各類住房共170 萬套，其中保障房總量不少於100 萬套，市場商品住房、人才房、安居型商品房、公共租賃住房的供應比例為4：2：2：2。
歐陽捷表示，以前深圳的剛需群體更關注房價，此後可能轉而關心政策房的供應量。存量及新增的住房缺口是否能被覆蓋，這將是深圳新房改的主題。
對於政府主導的深圳新房改，前深圳市副市長張思平未予置評。這位曾負責深圳國土和規劃的前副市長主張，國有企業不能把商品房開發當主業。在2017年三亞財經論壇上，張思平與保利地產董事長徐念沙同臺，他當場質疑：國企通過搞房地產每年賺幾百、上千億，這是國企的使命嗎？國企應該退出房地產開發行業，讓政府主體進入、建設更多保障房。
深圳新房改的基礎是政府已經基本擺脫土地財政的依賴。根據中國指數研究院發佈的20個重點城市土地財政依賴度排行榜顯示，截至2017年前三季度，深圳對土地財政的依賴程度最低，僅為20%。
但深圳的先試先行可能還不具備在全國推廣的條件。中房智庫2017年度的統計顯示，50個熱點城市的總土地成交額已超過2.6萬億元，同比上漲40%，成為政府財政收入的重要支撐。（北京時間財經 嶽嘉）
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