6月5日上午，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（以下简称《意见》）。
《意见》中明确表示，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类，计划到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
有观点称，这是继98房改之后，深圳住房体制迎来“二次改革”。
新政出台背景
对于此项改革出台的背景，《意见》中给出了解释：“近年来，随着我市人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，现有住房供应与保障体系难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求。”
三类房型、四类住房
依据《意见》内容，本次改革在总体设计上，将坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。
根据《意见》划分，深圳计划将全市住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房。
第一类是市场商品住房，将占住房供应总量的40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。《意见》明确深圳将继续严格实施房地产市场调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。
第二类是政策性支持住房，占住房供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。 《意见》规定，人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；而安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。
第三类是公共租赁住房，占住房供应总量其余的20%左右。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。值得一提的是，《意见》在过去保障的基础上，进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。
其中，四类住房供给比例如下：
1．市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。
2．人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。
3．安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
到2035年筹建各类住房170万套
《意见》明确制定了2018年至2035年，深圳住房发展的主要目标——统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房问题的需求得到较好满足。
计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
第一阶段（近期），2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。
第二阶段（中期），2021—2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。
第三阶段（远期），2026—2035年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。
从绝对供应量看，按照每年10万套的量看，对于人口明显增加的深圳来说并不算多（京沪都已经开始控制人口）。
从供应主体看，过去市场化的商品房占供应主体，保障房供应占辅助的结构出现了调整。市场化商品房占40%，租赁房和部分产权的人才房供应增加。
这和过去20年执行的住房制度相比并没有根本性变化，只是在过去缺失的保障体系上做得更丰富 （1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系）。
从住房体系看，房地产市场在过去20年投资属性过强，买房就赚钱的财富效应导致投资需求集中，土地财政根本性依然没有变化。
增加供应的确可以缓解市场供需结构，深圳过去几年最大的问题是土地供应少，未来对市场的影响也主要看供应量的完成情况以及人才房等保障类型房屋是否具备投资属性。
但是深圳土地供应少，170万套住房将如何筹建？
此消息对于房企的影响在易居智库研究总监严跃进看来，更多是产品结构等方面的利好。严跃进认为，包括万科等少部分企业，其在粤港澳本身的投资比重较大，当前也有一些租赁产品进行试点，未来在自持项目和并购等方面，预计会有较好的表现，类似企业在存量房等市场上可以发挥较好的作用。
安居房将设财产限额门槛
伴随《意见》的公布，有关安居型商品房的相关创新制度让人尤为关注。《意见》指出，户籍家庭租购安居型商品房将合理划定收入财产限额，并首次提出以轮候，抽签，摇号等公开透明的方式确定租售对象。
《意见》首次提出对出售的人才住房和安居型商品房，实行一定年限内的封闭流转，购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年，或者年满60周岁且购房满十年，符合条件的可以申请取得完全产权，并按一定比例缴交增值收益。这一创新举措不仅符合了深圳土地资源紧缺的市情，而且可利用有限住房资源，解决更多家庭的住房困难问题，同时兼顾了市民普遍希望拥有一套完全产权住房的消费观念。
问题1：为什么选择在这个时候出台新住房政策，新政策出台后房地产市场还限购限贷吗？
答：（一）研究出台住房的政策是市委的工作部署，是我市全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，党的十九大精神的具体举措，是坚持以人民为中心的发展思想，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系的具体实践，是切实解决好市民的住房需求问题，努力实现住有所居的具体行动。
当前我市房价高企，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，现有住房供应与保障体系已难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求，急需出台新的住房供应与保障政策，破解发展中的难题。
深圳市委市政府希望用改革的办法、创新的思路，不断深化住房制度改革，系统解决好新时代各类群体的住房问题，不断增加市民群众的获得感、幸福感和归属感。我们也希望通过建立健全系统的住房供应和保障体系，在严格落实各项调控措施的基础上，增加市场经济手段，加大政府保障力度，合理调控好房价，减少高房价对吸引人才和发展产业的影响，不断提高城市人才吸引力和创新力，更好地促进实体经济发展，努力为构建现代化经济体系提供支撑，为国家新一轮住房制度改革进行探索和实践。
（二）新政策出台后，现有的房地产调控政策不变，要通过严格落实各项调控措施，确保房地产市场持续健康稳定发展。
问题2：如果我符合安居型商品住房的条件，请问什么时候可以买到房子？
答：首先，要核实你的条件，如符合条件的将通过轮候等方式来解决。其次，还要看你的具体情况：
（一）如果是已经取得轮候申请备案资格或者是已在册轮候的家庭，其分配规则适用现行《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》。政府会继续面向这些家庭提供安居型商品房，而且还会基本保持原有供应规模。
（二）如果是《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》修订颁布后提出申请的家庭，将适用新的规则。《意见》初步确定的分配规则改革方向为：一是合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额；二是实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。
具体规则将按照立法程序，通过修订《安居型商品房建设管理暂行办法》加以明确。我们将加大建设筹集安居型商品房的力度，尽可能提供多的房源，尽快解决大家的住房需求。
问题3：什么是人才？比如在深圳工作的执业医生一直买不起商品房，他们可以申请人才房吗？怎样申请？
答：（一）关于什么是人才。
根据《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号，以下简称13号文），具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员），或属于符合我市产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上），或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。
（二）关于在深圳工作的执业医生能否申请人才住房问题。
执业医生如果属于13号文规定的人才范围，可以申请租住人才住房；在我市工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定，可申请购买人才住房。执业医生若经认定为高层次人才，还可以享受更加优惠的政策。
关于人才住房的具体申请办法，我们后面会另行制定实施细则。
问题4：买到的人才住房和安居型商品房在市场流通有什么限制吗？
答：第一，《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。
第二，《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场进行流转，但要向政府缴纳一定比例增值收益。
问题5：深圳已有安居房政策，新政策出台后，原来的政策办法还继续实施吗？
答：《意见》出台后，将同步修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制订《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，届时各类住房的申请分配规则按新出台的规定执行。在上述三个办法出台之前已经取得轮候备案回执的合格申请家庭，按照“老人老办法”的原则，继续适用原来的政策。
问题6：《意见》提出要深化住房制度改革，主要体现在哪些方面？
答：《意见》构建了符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，归纳起来，主要体现在以下六个方面：
第一，提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的我市住房供给和保障体系的总体设计，其显著特点是全覆盖，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障,让每一位市民都可以根据自己的情况，找到其解决住房问题的途径，实现住有所居。这是我市率先全面贯彻落实十九大报告关于住房制度改革精神的具体实践。
第二，大力实施住房领域供给侧结构性改革，明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。
第三，提出了6类15种住房建设筹集渠道，破解我市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约。
第四，完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计，明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。
第五，对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转，购房人在封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。
第六，大力发展住房租赁市场，建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台，提供真实、透明、便捷、安全的租赁信息服务，减少中间收费环节，引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易，逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。
问题7：《意见》对人才住房制度做了哪些完善？
答：设立人才住房制度是我市住房供给和保障体系的特点之一，《意见》在市委、市政府于2016年发布的《关于完善人才住房制度的若干措施》的基础上，作了进一步的完善和优化：一是加大货币补贴力度，鼓励支持人才租购市场商品住房；二是实行租购并举，探索建立先租后售、以租抵购制度；三是明确规定了户型面积标准和租金、售价标准；四是实行一定年限内封闭流转；五是对高层次人才实行更加优惠的政策。
问题8：住房发展目标建设筹集170万套是怎么确定的？
答：《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则，与正在编制中的深圳市城市总体规划（2016-2035年）充分衔接。
截至2017年底，我市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。
问题9：《意见》对公共租赁住房政策做了哪些完善？
答：《意见》根据国家有关政策和深圳实际，将政府提供公共租赁住房作为基本住房保障的主要方式，对公共租赁住房政策作了进一步完善：一是明确规定公共租赁住房主要面向低收入及部分中等偏下收入户籍住房困难居民，通过设立收入财产限额标准实施精准保障；二是安排一定比例的公共租赁住房房源，面向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，不限户籍；三是规范租金标准，规定为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，其中特困家庭为公共租赁住房租金的10%；四是明确优先顺序，特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，对符合规定条件的残疾人、重点优抚对象、计生困难家庭、见义勇为人员等特殊群体优先保障；五是根据我市强区放权的战略部署，进一步落实区级政府的基本住房保障属地责任，加强全市房源统筹调剂和区际协作；六是明确公共租赁住房占住房供应总量的20%左右。
问题10：对基本住房保障对象如何安排住房租赁补贴？
答：《住房城乡建设部 财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》（建保〔2016〕281号）对城镇住房保障家庭租赁补贴作出了政策规定，明确要求城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式，逐步转向以租赁补贴为主。
《意见》按照上述文件要求，结合深圳实际，提出面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。住房租赁补贴保障范围由特困人员、低保和低保边缘家庭扩大到户籍低收入和中等偏下收入居民。基本住房保障对象既可以选择申请公共租赁住房，也可以选择申请住房租赁补贴。我局将会同有关部门抓紧研究制定实施办法，在此基础上开展住房租赁补贴工作。
问题11：如何体现住房分配的公开公平公正性？
答：加强住房分配管理，体现公开公平公正的原则，是住房保障和人才安居工作的生命线。《意见》明确提出：一是要健全诚信申报和信息公示制度，完善准入和退出机制，强化用人单位的管理责任；二是要建立保障对象经济状况认定核对机制，加强核查机构工作力量，增加财政投入，充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度；三是设计多种分配方式，如轮候、抽签、摇号等方式，具体办法将在三个配套文件中作出详细规定；四是严肃查处骗租骗购、转租转售、重复享受住房保障等违法违规行为，并将违法违规信息纳入全国信用信息共享平台，让失信人处处受限。我们欢迎社会各界对住房分配工作进行监督。
问题12：市民购买了商品房后，还能否购买人才住房或安居型商品房，购买了人才住房或安居型商品房后，还能否购买商品房？
答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房（包括在本市拥有任何形式住房），或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。
出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。
问题13：为什么要设立收入财产限额标准，该限额标准将如何设定，如何核查？
答：合理划定基本住房保障对象和租购安居型商品房的收入财产限额标准的必要性在于：一是我市户籍政策变化，人口持续净流入。目前在公共租赁住房和安居型商品房申请条件里没有设置收入资产线，一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困难不能得到及时解决。合理确定收入财产限额标准，有利于住房保障工作的精准化和可持续发展；二是国家、广东省对保障性住房的申请均有资产收入线的要求，《深圳市保障性住房条例》也有此规定；三是设置收入财产限额是国内外城市的通行做法。
我市住房保障的收入财产限额将由市发改委会同市住建局、市民政局等相关部门，根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素，共同研究划定，并动态调整。
《意见》提出建立健全保障对象经济状况认定核对机制，出台居民收入财产核查和认定办法，核查工作将由民政部门负责，并充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度。
閱讀更多 國際金融報 的文章
