張文斌13848230609

海南是一個純粹的“一手房市場”，二手房市場短期內很難活躍

目前，海南處於限購調控之中，屬於未確定的房地產流通體系。

而在之前，海南的二手房市場就極其不活躍。

2016年有一個數據，海口和三亞的二手房交易比例不超過房地產交易的10%。賣十套房，只有一套是二手房。

而到了2017年，海南主要城市的二手房活躍度也不高。比如海口，在2017年9月，它的二手房掛牌量指數下跌34.02%。

為何會這樣呢？我認為是這麼幾個原因。

第一，能在海南買得起房的人，有幾個會考慮二手房呢？

這是個很簡單的道理。作為一個旅遊城市、過冬城市，有錢人，到海南買房，他們會考慮二手房嗎？

第二，目前二手房手續繁瑣，沒有一手房簡單。

在二手房交易程序沒有簡化之前，很多人是厭煩二手房手續的。

相比較而言，一手房要簡單的多。

第三，一些外地中介機構，更傾向於介紹新房。

不少人，是因為廣告而來的。

第四，二手房的“坑”。

因為特殊的自然環境，還有購買人群大多數是北方人，很多人怕二手房裡面有“坑”。

第五，過渡型購買人群少。

相比於那些“候鳥”購買人群，海南不發達的經濟還難以吸引足夠多的常住人口。

這樣，需要買二手房過渡一下的人群就很缺乏。

沒有需求，自然就不會活躍。

本來應該由二手房稀釋的房地產價格，就完全流向一手房了，一手房的價格就持續上升。

以上五點，是我認為二手房不好賣而一手房價格高的原因。

未來，如果海南的經濟足夠發達，能夠吸引到足夠多的常住人口，那局面或許會有改變。

靜觀財經

我們從新房和二手房的成交量對比來分析這個問題。

第一種情況：新房成交量小於二手房成交量。說明可供應的土地已經開發的差不多了，導致新房供應量不足，但房子仍處於買方市場，需求量仍然較大，致使二手房成交活躍。這種情況較多出現在人口淨流入且土地供應緊張的中心城市，因二手房市場活躍，房子容易出手，故投資此類城市房產風險係數較低。

第二種情況：新房成交量大於二手房成交量。與第一種情況相反，說明城市可供應的土地來打較少，新房大量湧出，土地尚充裕但人口不多，需求量還不是很旺盛，二手房市場流通性不強，新房價格居高不下多半是開發商自己抬高房價，屬於虛高。這種情況多出現在沒有人口支撐的城市或是房價爆炒後已經被鎖死流動性的城市，房子不容易出手，故投資此類城市房產風險係數較高，應迴避。

很明顯，海南的情況屬於第二種情況，如何選擇不用多說了吧。

塵楓染墨

我有個朋友去年花了120萬左右在三亞下洋田那邊一個小區買了一套90多平的三居室。我問他為什麼不買新房，他說新房太貴，買不起。我再問他，三亞新房均價都3萬多了，你這90多平怎麼才120多萬，他跟我說，三亞只是房價高，但是二手房很難賣，所以有些房東能賣就賣了，雖然賺的不多，但是能賣出去就是好，反正自己又不住。

這就是三亞目前的現狀有錢的看不上二手房，沒錢的新房買不起，二手房是個好選擇，但也不一定買得起，而且有些人還會想花個200萬左右買個二手房值不值得。所以就造成了很多人都在觀望，除了剛需購房者會果斷買房，更多的人都是處於猶豫不定的狀態。這樣的結果可能就是二手房有價無市，急需出售的房東只能低價賣出。

那麼問題來了，三亞目前新房的均價是3萬多一平，前幾年買房的人可能是10000一平左右，他們現在可以賣個20000一平，可以升職不少。那現在花30000多一平買房的人，以後要賣多少？貴了沒人買，便宜了又心不甘。

小城三亞

這是很正常的，決定價格的不是成本，而是邊際心理價位。

解釋一下邊際效應，邊際是指賣家出的最低價和買家願出的最高價。當賣家心理定價高於買家心理預期時，交易難以發生，價格降低；當賣家價格低於買家心理預期時，交易大量產生並會抬高價格最後找到新的平衡點。

隨著交易量的減少，只有出價低的賣家和出價高的買家才能達成交易。所以決定價格的往往是出價最低的賣家和出價最高的買家。

現在我們來分析一下海南房地產市場。海南的房屋總量相對於常住人口足夠，有很大部分房屋只有人作為旅遊短期居住。這部分房產的擁有者通常是有些閒錢的富人，而海南的房子對他們來說是可有可無的，如果需要出售也不會刻意去抬高價格。

相對的，購買海南房產的人少有剛需，很大一部分是富人做旅遊投資用。這部分人自然是不會考慮二手房的，裝修華麗，格局新穎的一手房才能進入他們的眼球。這就導致了二手房需求弱，需要變現的人不得不降低價格促成成交。

供大於求，在邊際效應下是買方市場，最高的出價者也是最缺乏資金的那批人，價格自然上不去。與此同時，各大地產公司推出的華麗一手房成了富豪們的爭奪對象，價格自然水漲船高。

所以我要說，想投資的東北人還是省省吧，真想自己住可以買一套養老，想炒房只有北京適合。

大同莊園

海南的房子二手的確實很便宜並且賣不掉，而一手的房子價格特別高但是大家搶著買。我最近也去海南買房了，所以是深有體會的。海南買房大家都不喜歡買二手的，這裡面有很深的學問，我在海南準備買房，看了很久很久，新房如果是兩萬一平米的，一樣的戶型，二手房一萬五沒有人要。我當時感覺一手房子太貴了，就開始看二手房。但是後來還是決定不買二手房了，這裡面主要的原因是：第一，二手房子，過戶特別的繁瑣，大約需要三個月左右的時間，作為外地人，我們不可能為了房子過戶而在海南住賓館苦苦的等待三個月吧。

專業保險小博士

中國根本不敢讓房價下跌。所謂“房是用來住的，不是用來炒的”的說法我是不大相信的。現在這麼高的房價能夠讓普通人安心的買個房去住嗎？現在國家的政策是保持房價平穩，這高的房價你還保持平穩，這讓沒有房的人怎麼能夠有個房去住嗎？現在一個月拿一萬的在北京來說是個平均數，一年不吃喝，夫妻兩人收入二十萬，結果一個平方六萬出頭，你讓夫妻倆不吃喝一年只能買三個半平方，想買個六十平方的房子，只能不吃喝二十年左右才能辦到。

現在有錢的人在北京一買房就是幾套，有十幾套的也多。這些有錢人就看著國家的心思，不敢讓房價下跌，而且還要讓房價慢慢的上漲。房價一上漲，沒有錢的只能兩眼流淚，望房興嘆。那些剛好有點錢付出首付的趕緊衝進去買房，他們的收入更多的集中到那些特別有錢的買了房的人手裡了。所有有錢的就越有錢。貧富差距越來越大，原因都是國家的政策造成的。這些投機分子成了時代的英雄。在目前國家的這種政策下，在國家不希望房價下跌而且還能夠慢慢上漲帶動中國經濟發展的情況下，讓沒有錢的人苦不堪言。

而且現在好多企業特別是製造業企業根本就無法通過實業來賺到錢。現在好多上市公司就是靠賣掉幾套房來讓企業利潤表上有利潤，而不被ST。國家天天在喝“振興實業”，你的政策有誤，讓人浮躁，讓人天天想著歪心思去炒房，不通過勞動正當的發財，不通過實業來為社會創造財富，總想著能夠通過投機倒把來發大財。而且老老實實做實業的人還真的收入比不上這些投機分子。長久下去，誰願意老實的去創業投資？

如果國家真想振興實業，就要對這些喜歡買房的，希望別人來高價來接房的得不償失，讓他們的收益遠遠比不上那些老實做實業的企業老總。那些國家的創業環境會更好。

國家想拉動實業，就要動真格，讓做實業的人得到好處，讓這些炒房的虧本至少不能賺到暴利才行。

方法多得是：一家最好有三百平方的房，超過這個面積的你給政府每個平方交當地房價水平的百分之一，你不是喜歡炒房嗎？我讓你炒不到錢，你還敢炒嗎？

現在西方國家為什麼科技發達，比如德國，德國的房價水平現在還是八十年代的水平，真因為德國的聰明人沒有通過炒房這些總想著把別人的財富分配到自己口袋裡，德國的聰明人只好老老實實的發展實業，所以德國的製造業才能夠強大啦。

國家一定要對這些炒房的進行調控，讓這些總想著在財富分配過程中通過取巧的人得不到好處，讓真心辦實業的人能夠通過勤勞的雙手，通過給社會創造財富的人發大財，那樣中國的創業環境就會大好。

公益97442686

海南市場特殊，都是旅遊地產為主，除了海口三亞外，其他市縣剛需屬性入弱，人口流量相對少，二手房交易會有侷限，但是賣不出去是不存在的。

1.二手房有產證，產權清晰是關鍵

海南一部分新樓盤，尤其是小開發商的，很多交房後3-5年的，都沒有房產證，在這樣的情況下，就無法過戶交易了，那隻能私下公證交易，但是這樣的操作方式，對買家而言錢有很大風險，因為公證不受法律保護，未過戶產權一直在原業主名下的，萬一原業主有任何意外，資產被凍結了，新業主只能欲哭無淚了，所以沒有產證的房子，二手交易就有很大侷限了。

2.處於雙限區域，二手房過戶困難。

海南從2017.4.14號開始，在海南雙限區域，外地戶口全島限購一套，且要有1-2年海南社保，2018.3.31號海南限購升級，外地戶口要有5年海南社保。而大部分島外客戶，都沒有海南社保的，購買二手房就無法過戶。不然就是先私下公證，補交社保等到期再過戶，但是夜長夢多，萬一政策又出什麼新招，買方非常被動呀，所以很多買家圖省心就直接買新房了。而具備購房資格的，卻不具備購房條件。

3.旅遊地產行情，新房相對更吃香

因為海南新房主打旅遊地產，主要針對島外客戶，很多客戶購房不著急住，所以對新樓盤的期房抗性不大。其次客戶屬於異地購房，沒有那麼多時間與精力折騰二手房，二手房選擇性也有很多侷限性。有的小區後期物業跟不上，存在很多死角，很多公共部位各種髒亂差，客戶看到這樣的社區就會失去購房興致。還有的外地客戶，只認大開發商，小開發商項目一律過掉。因這些種種的因素，海南二手房面臨一定變現尷尬。

4.價格是王道，只要實惠肯定能成交

我曾經一度以為，海南的二手房應該就海口三亞火熱，沒想到一次去屯昌一個樓盤，開發商尾房毛坯7000一平，小區裡有的業主就在賣二手房，裝修好帶家電傢俱7000一平，沒有房產證，照樣賣的風水生氣。買賣雙方價格達成一致，就去屯昌縣城一公證就搞定了。據小區一個阿姨說，這樣交易的已經很多套了。所以說來說去，價格是關鍵。只要實惠不是小產權，很多客戶非常樂意考慮二手的。

總結：就目前海南二手房行情而言，若你二手房想跟新房價格持平，肯定是賣不出去的。且受各種因素的干擾，剛需屬性弱，所以二手變現會遇到各種困擾。但是隻要你的價格實惠，遠低於市場價格，那麼恭喜你會賣的非常快，快的超出你的想象。

李勤567

二手房買賣的時候，會有更多的特殊情況，買新房是和開發商來買，開發商的信用等級總的來講比個人，比中介的信用等級高很多，另外這個時候賣二手房，一定是炒房客的房子；

二手房在交易中的暴露出的問題太多了，這也是為什麼很多人不願意買二手房的一個重要原因！

買二手房的時候，都會遇到那些奇葩的情況呢？

一是房子產權不到位買很多二手房在個人手裡放了兩三年，但是房產證一直沒拿到手，開發商一般給房產證的時間是兩年以內，沒拿到房產證是不能過戶的，只有一紙合同沒有意義，及時公正了也只有2年的保護期，但是還存在風險，晚一步到位，過戶去哪裡找原房主呢？

二是房子產權存在抵押情況，很多都是利用槓桿的房子，還在還按揭的過程中，那就需要先把貸款還清，之後贖樓，贖樓之後再辦理買方按揭，審批，之後交易米，放款等等，只要有一個環節出了問題，就嘎然而止了；

三是漲價的風險，降價的風險，房價漲了賣家違約，房價降了買家違約，這類事情太常見了，過去兩年每一個城市的律師，估計都忙的不可開交，房地產市場的活躍催生了律師司法市場，都在忙著打官司，開庭，寫訴狀，保全房屋等等；

四是沒二手房成本較高，都知道二手房的買賣都是按照評估價格來進行繳稅的，但是按揭貸款也是按照評估價格來進行的，那麼這樣一來，低評估是大概率事件，那麼就要多拿首付；

另外稅費也比較多，增值稅，契稅，交易費，個稅，製圖費，制證費，評估費等等一大堆，還有中介費，算下來，稅費中介費就接近10%左右了，而且現在又是賣方市場，稅費全部是買家來出，這麼大的稅費，也是一筆不小額開支，出錢的事，自然要考慮一下，是否合適？

阿永哥點評：

一是海南的市場，是屬於奇葩市場，在這裡買房的人都是屬於投資的較多，真正的剛需較少，一個小小的三亞，房價竟然高達3萬以上，二手房自然沒人接手了，這個時間點，都在打壓房地產市場，肯定得觀望一下了，搞投資的人還是，很理智的；

二是二手房的市場最能表現出市場的理智性，另外，房地產市場也面臨著更多的升級消費，到海南都是一些什麼人，非富即貴，消費升級勢在必行，在海南投資房產，是需要智慧的，不是任何樓盤都有人接受，而是按些非富即貴的小區，才能具潛力；

樂福居

出現這種情況，我覺得最好合理價拋掉這些二手房，不要再等待和觀望了！

說真的，我一直不贊同大家現在買房，因為現在的房價和海南居民的收入不成正比了，無論是買還是投資，都不划算。

海南的總人口才900多萬，包括流動人口，也就1300萬左右，大部分在農村，本地人在城市裡買房的很少，現在在海南買房的，大部分都是外地來的人，在他們看來，海南目前的房價還不算很高，所以都擠著去買新房，沒考慮二手房。

我觀察了很久，一個城市裡的二手房如果交易火爆，說明這個城市的房子需求量很大，而二手房出現滯銷的情況，說明這個城市的住房已經差不多飽和了，現在海南很多城市都出現二手房滯銷情況，所以，我認為海南的房價是地產商拉高，並非市場需求，這樣的情況下，買房居住很不划算，投資更有風險。

旮旯裡的小破事

在海南炒房客屯房容易，出手相當難，因為房價與本地居民收入極不相符，本地人絕大部分不買房。什麼房價一漲再漲，買到就是賺到，其實全是炒房客的炒作，房價虛高，有價無市，很多市縣庫存相當嚴重，甚至出現了爛尾樓，東方的山海灣就有很多出售二手房的，其它市縣出售二手房的也相當多，幾位朋友也屯了好幾套，但很難出手，南方人精打細算，相當精明，接盤俠大多是北方人。海南房地產是畸形發展，房價完全是虛高。

關鍵字: 海南 一手 二手房