「因城施策」是個筐，什麼都能往裡裝
有一次烏鴉和豬一起去坐飛機，飛機上有一個天生麗質的空姐，這時候烏鴉就對著空姐大喊一聲：「給爺來杯紅酒」。
豬聽見烏鴉這麼對空姐說話，也不甘示弱，對著空姐大喊一聲說：「給爺來杯二鍋頭」。
空姐聽後非常地生氣，叫來了兩個人，把烏鴉和豬都扔下了飛機。烏鴉拍拍翅膀，飛走了，豬卻掉下去了。
這個故事告訴我們，所有地方政府都在調控房地產，但每個地方調控的「底氣」不一樣，北上廣深可以和炒房者僵持好幾年，但有些地方不行。
最近，多地通過各種手段給房地產調控鬆綁就是例子，說到底就是地方政府財政已經捉襟見肘，不得不把注意力集中到土地財政上。
按照監管層的意思，各城市可以「因城施策」，形象一點說，可以把鐵桶一樣的調控政策捅一個小洞，沒想到現在很多地方開了一扇門。
01
哪些城市給房地產鬆了綁
已經放開的城市名單，在週一的文章《多城市調控鬆綁，高房價捲土重來？》中，「真話財經」已經梳理了。
今天的文章主要更新一下信息，算上廈門和青島，現在一共是10個城市，主要有三類：
第一類：光明正大放開的。蘭州開了全國鬆綁調控之先河，廈門也要仿效，具體政策還沒出；青島宣佈放開城鎮落戶限制，拆遷戶可以拿著政府給的「房票」購房，抵購房款。
第二類：打著「人才計劃」放開的，此類城市最多，包括合崑山、西安、長沙、武漢、鄭州、濟南等6個城市，相信會有更多城市跟進。
第三類：偷偷摸摸放開的。以合肥為代表，因為上一波房價漲的太猛，現在不敢冒天下之大不韙公開給調控鬆綁，所以採取了「不同時間拿地不同價」的方式。
不管怎樣，10大城市給樓市鬆綁已經成為事實，只是手段不同而已。
02
這些城市為啥繃不住了？
在鬆綁政策中，有人注意到一個細節，蘭州雖然放開了部分區域的限購，但是仍然限售三年。有人說，實際上蘭州並沒有給樓市鬆綁。
其實，蘭州之所以要這麼幹，就是要維護房地產市場的穩定，投資者可以高價買房，但是不能以更高的價格馬上賣房。
仔細分析，蘭州這招實在是高，既響應了中央「房住不吵」的口號，又巧妙的把房子賣給了購房者，對於政府來說，去庫存的目的也達到了。
蘭州剛推出這個政策時，很多人有一個很大的疑問，給房地產調控鬆綁這扇門為什麼在蘭州被打開了，蘭州為什麼敢做第一個吃螃蟹的人？
想來想去，最終找到了答案，原來蘭州缺錢了！
根據2017年9月27日發佈的國泰君安研報，地市級政府負債水平和債務風險，蘭州、昆明、南寧、貴陽市負債率最高。
「真話財經」查了一下，去年前三季度，蘭州財政總收入528.81億元，其中稅收收入128.91億元，增長20.68%。非稅收入43.62億元，增長0.67%。
2016年前三季度，蘭州財政總收入461.87億元，其中稅收收入113.06億元，增長9.58%。非稅收入43.33億元，增長55.13%。
對比可以發現，2017年以來，非稅收入增速下滑明顯，而土地收入一般是地方政府非稅收入中的大項。
看完這個數據，就馬上明白了，原來是蘭州非稅收入下降的太厲害，所以，就要把土地賣出去，賣土地的第一步就是讓大家趕緊買房。
根據搜狐焦點的數據，2017年，蘭州土地總成交量13954.57畝，其中商服/商住用地4536畝，總成交量較2016年上漲約98.51%，其中商服/商住用地成交量較2016年上漲約37.96%。
截止2017年12月31日，蘭州三縣六區獲得預售證的新增商品房供應面積為753.56萬平米，已售182.05萬平，2017年新增商品房供應面積庫存為571.51萬平米。
土地收入下降，庫存又這麼大，住建部去年也發話，各城市可以「因地施策」，所以蘭州就成了2018年房地產鬆綁的始作俑者。
所以蘭州這次取消限購，明面上是打著「因區施策、精準調控」的口號，實際上就是在不違背國家指令的前提下，進行靈活地調整。
除了蘭州，很多變相給房地產鬆綁的城市也面臨著同樣的情況。
來看看南京，2017年，全市一般公共預算收入完成1271.9億元，截止去年5月份，南京市地方政府債務餘額2263.3億元，全年核定債務餘額不能超過2616億元。
按此計算，南京2017年地方政府償債率（該指標越高，說明償債能力越弱）大約為205.67%。
一邊是地方債務餘額高企，地方財政吃緊，一邊是房地產投資下滑，地方政府能不著急嗎？
中信證券昨天發佈的報告稱，南京與蘭州都存在房地產投資動力不足，住宅銷售量價齊跌的情況；南京市2017年土地出讓收入較2016年下降。
除了蘭州和南京，其餘幾個地方或是財政吃緊，或是賣地收入佔財政收入比例過高，或是地方債務過多。
這幾座放鬆調控的城市2016年土地出讓金佔一般公共預算收入的比值都比較高。
比如合肥，根據《關於合肥市2016年預算執行情況和2017年預算草案的報告》，2016年，合肥全市財政收入完成1114.1億元，該市政府性基金收入1110.35億元。
政府性基金收入是國家通過向社會徵收以及出讓土地、發行彩票等方式取得收入。
再看濟南，《2016年濟南市一般公共預算收入執行情況表》披露，2016年，該市一般公共財政預算收入完成641.22億元，國有土地出讓收入663.13億元。
除了這些城市，其他幾個城市也存在同樣的情況，地方政府真是「不容易」，所以調控不放鬆不行啊！
03
地方政府面臨「兩面夾擊」
中信證券稱，現在多地區政府財政平衡有所壓力，未來可能通過放寬房地產限制政策增加政府收入。
去年末召開的中央經濟工作會議也已經明確，今年其中一個重點任務就是將槓桿，具體做法就是降低地方政府的債務水平。
據《中新社》去年12月20日報道稱，中國財政科學研究院剛剛對安徽、北京、廣西、貴州、海南、河南、黑龍江、湖北、湖南、江蘇、江西、遼寧、寧夏、青海、山東、西藏和新疆等17個省市區進行了一次問卷調查。
調研中發現，地方財政自給率呈下降趨勢，財政收支缺口增大。特別是基本公共服務支出呈剛性增長態勢。
中信證券表示，個別債務較高、財政收入增速減慢的區域在符合國家總體房地產調控大政方針下，進行一定程度上的區域性結構性支持政策是存在可能的。
記得任志強之前說過，中國房價漲跌，取決於政府政策，一切經濟規律是失效的。
現在政府已經明確分城市分類調控了，並且南京，武漢，長沙，鄭州等地已經通過大學生落戶可買房放鬆了限購，而國家還沒有阻止，就說明國家已經默認了二線城市放開的。
至於一線城市會不會放開，「真話財經」的判斷是不會，一線城市就像文章開頭故事中的烏鴉，除了房地產，這些城市還有別的產業。
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