樓市調控鬆動,背後真相驚人的相似

樓市調控鬆動,背後真相驚人的相似

「因城施策」是個筐,什麼都能往裡裝

有一次烏鴉和豬一起去坐飛機,飛機上有一個天生麗質的空姐,這時候烏鴉就對著空姐大喊一聲:「給爺來杯紅酒」。

豬聽見烏鴉這麼對空姐說話,也不甘示弱,對著空姐大喊一聲說:「給爺來杯二鍋頭」。

空姐聽後非常地生氣,叫來了兩個人,把烏鴉和豬都扔下了飛機。烏鴉拍拍翅膀,飛走了,豬卻掉下去了。

這個故事告訴我們,所有地方政府都在調控房地產,但每個地方調控的「底氣」不一樣,北上廣深可以和炒房者僵持好幾年,但有些地方不行。

最近,多地通過各種手段給房地產調控鬆綁就是例子,說到底就是地方政府財政已經捉襟見肘,不得不把注意力集中到土地財政上。

按照監管層的意思,各城市可以「因城施策」,形象一點說,可以把鐵桶一樣的調控政策捅一個小洞,沒想到現在很多地方開了一扇門。

01

哪些城市給房地產鬆了綁

已經放開的城市名單,在週一的文章《多城市調控鬆綁,高房價捲土重來?》中,「真話財經」已經梳理了。

今天的文章主要更新一下信息,算上廈門和青島,現在一共是10個城市,主要有三類:

第一類:光明正大放開的。蘭州開了全國鬆綁調控之先河,廈門也要仿效,具體政策還沒出;青島宣佈放開城鎮落戶限制,拆遷戶可以拿著政府給的「房票」購房,抵購房款。

第二類:打著「人才計劃」放開的,此類城市最多,包括合崑山、西安、長沙、武漢、鄭州、濟南等6個城市,相信會有更多城市跟進。

第三類:偷偷摸摸放開的。以合肥為代表,因為上一波房價漲的太猛,現在不敢冒天下之大不韙公開給調控鬆綁,所以採取了「不同時間拿地不同價」的方式。

不管怎樣,10大城市給樓市鬆綁已經成為事實,只是手段不同而已。

02

這些城市為啥繃不住了?

在鬆綁政策中,有人注意到一個細節,蘭州雖然放開了部分區域的限購,但是仍然限售三年。有人說,實際上蘭州並沒有給樓市鬆綁。

其實,蘭州之所以要這麼幹,就是要維護房地產市場的穩定,投資者可以高價買房,但是不能以更高的價格馬上賣房。

仔細分析,蘭州這招實在是高,既響應了中央「房住不吵」的口號,又巧妙的把房子賣給了購房者,對於政府來說,去庫存的目的也達到了。

蘭州剛推出這個政策時,很多人有一個很大的疑問,給房地產調控鬆綁這扇門為什麼在蘭州被打開了,蘭州為什麼敢做第一個吃螃蟹的人?

想來想去,最終找到了答案,原來蘭州缺錢了!

根據2017年9月27日發佈的國泰君安研報,地市級政府負債水平和債務風險,蘭州、昆明、南寧、貴陽市負債率最高。

「真話財經」查了一下,去年前三季度,蘭州財政總收入528.81億元,其中稅收收入128.91億元,增長20.68%。非稅收入43.62億元,增長0.67%。

2016年前三季度,蘭州財政總收入461.87億元,其中稅收收入113.06億元,增長9.58%。非稅收入43.33億元,增長55.13%。

樓市調控鬆動,背後真相驚人的相似

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對比可以發現,2017年以來,非稅收入增速下滑明顯,而土地收入一般是地方政府非稅收入中的大項。

看完這個數據,就馬上明白了,原來是蘭州非稅收入下降的太厲害,所以,就要把土地賣出去,賣土地的第一步就是讓大家趕緊買房。

根據搜狐焦點的數據,2017年,蘭州土地總成交量13954.57畝,其中商服/商住用地4536畝,總成交量較2016年上漲約98.51%,其中商服/商住用地成交量較2016年上漲約37.96%。

截止2017年12月31日,蘭州三縣六區獲得預售證的新增商品房供應面積為753.56萬平米,已售182.05萬平,2017年新增商品房供應面積庫存為571.51萬平米。

土地收入下降,庫存又這麼大,住建部去年也發話,各城市可以「因地施策」,所以蘭州就成了2018年房地產鬆綁的始作俑者。

所以蘭州這次取消限購,明面上是打著「因區施策、精準調控」的口號,實際上就是在不違背國家指令的前提下,進行靈活地調整。

除了蘭州,很多變相給房地產鬆綁的城市也面臨著同樣的情況。

來看看南京,2017年,全市一般公共預算收入完成1271.9億元,截止去年5月份,南京市地方政府債務餘額2263.3億元,全年核定債務餘額不能超過2616億元。

樓市調控鬆動,背後真相驚人的相似

按此計算,南京2017年地方政府償債率(該指標越高,說明償債能力越弱)大約為205.67%。

一邊是地方債務餘額高企,地方財政吃緊,一邊是房地產投資下滑,地方政府能不著急嗎?

中信證券昨天發佈的報告稱,南京與蘭州都存在房地產投資動力不足,住宅銷售量價齊跌的情況;南京市2017年土地出讓收入較2016年下降。

除了蘭州和南京,其餘幾個地方或是財政吃緊,或是賣地收入佔財政收入比例過高,或是地方債務過多。

這幾座放鬆調控的城市2016年土地出讓金佔一般公共預算收入的比值都比較高。

比如合肥,根據《關於合肥市2016年預算執行情況和2017年預算草案的報告》,2016年,合肥全市財政收入完成1114.1億元,該市政府性基金收入1110.35億元。

政府性基金收入是國家通過向社會徵收以及出讓土地、發行彩票等方式取得收入。

再看濟南,《2016年濟南市一般公共預算收入執行情況表》披露,2016年,該市一般公共財政預算收入完成641.22億元,國有土地出讓收入663.13億元。

除了這些城市,其他幾個城市也存在同樣的情況,地方政府真是「不容易」,所以調控不放鬆不行啊!

03

地方政府面臨「兩面夾擊

中信證券稱,現在多地區政府財政平衡有所壓力,未來可能通過放寬房地產限制政策增加政府收入。

去年末召開的中央經濟工作會議也已經明確,今年其中一個重點任務就是將槓桿,具體做法就是降低地方政府的債務水平。

據《中新社》去年12月20日報道稱,中國財政科學研究院剛剛對安徽、北京、廣西、貴州、海南、河南、黑龍江、湖北、湖南、江蘇、江西、遼寧、寧夏、青海、山東、西藏和新疆等17個省市區進行了一次問卷調查。

調研中發現,地方財政自給率呈下降趨勢,財政收支缺口增大。特別是基本公共服務支出呈剛性增長態勢。

中信證券表示,個別債務較高、財政收入增速減慢的區域在符合國家總體房地產調控大政方針下,進行一定程度上的區域性結構性支持政策是存在可能的。

記得任志強之前說過,中國房價漲跌,取決於政府政策,一切經濟規律是失效的。

現在政府已經明確分城市分類調控了,並且南京,武漢,長沙,鄭州等地已經通過大學生落戶可買房放鬆了限購,而國家還沒有阻止,就說明國家已經默認了二線城市放開的。

至於一線城市會不會放開,「真話財經」的判斷是不會,一線城市就像文章開頭故事中的烏鴉,除了房地產,這些城市還有別的產業。


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