鄭州轟轟烈烈的“運動式”老城改造，終於在一紙文件下踩了急剎車。
這也就是意味著，主城區的價值進一步兌現，位於主城的項目也將更加稀缺。
如今，主城區東南西北四個方位，向東向北都已熟化，向西向南還稍欠火候。其中，管南是備受矚目的一個神奇區域，佔據鄭州腹地，卻一肚子委屈。
提起管南，給人的第一印象就是“破”。它作為鄭州的老城區（比中原區不知道老到哪裡去了），發展緩慢，而且教育、醫療等資源相對落後，所以區域面貌一直處於拖後腿的狀態。它沒有鄭東新區的高端定位，沒有惠濟區的宜居環境，也沒有金水區的豐富資源·······
按理說，管南的區位不差，航海路橫貫而過，腰纏多條地鐵線，聯動空港、濱河板塊，本應該是寸土寸金的富貴之地，卻成為剛需主戰場，淪為大家眼中的價格窪地。
今天的二狗探盤，以奧蘭和園為引，不打廣告不吹牛，深度剖析管南的委屈和心酸。
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1、位置
奧蘭和園項目位於管城區城東南路與隴海路交匯處南1000米處，距航海路800米，與遍地“金二環”的概念不同，它的的確確是標準的二環內項目，地塊兒金貴無須贅述。
2、交通
從大範圍說，奧蘭和園的交通還是很方便的。首先，地處老城區，公共交通資源豐富，很是便捷，一千米以內的公交車就有3路、38路、80路、89路、B16路、B17路、B1路等數十條公交線路，尤其是航海路上的BRT公交，簡直四通八達。
另外，奧蘭和園附近有三條地鐵線：航海路上的5號線、紫荊山路上的2號線和二里崗南街的6號線。2號線已經通車，據項目最近的二里崗站有一千米左右的距離，5號線預計最快年底就會通車，這兩條線路距離項目都在1千米左右，距離不算近，6號線倒是離得比較近，但是開通時間較晚。
距離城市主幹道航海路和隴海路都在千米左右，自駕出行較為方便。
航海路
管南的大區域交通還是有很大的優勢的。但是單拎一個項目出來仔細一看，就能發現華麗外衣下的小蝨子：
奧蘭和園並不挨著城東南路，而是隔著正商佳仕閣的公寓，周圍都是小路、而且還是在規劃中，對外交通相當封閉。
以目前的道路現狀，可以通往外界的只有弓莊北街，加上週邊老房子車位配比不足，導致原本不寬的道路變成了公共停車場。即使好不容易騰挪出了弓莊北街，對於全天擁堵的城東路也請不要抱有太大的希望吧。
弓莊北街”大型露天停車場“
3、學校
項目自身規劃有幼兒園，附近小學有二里崗小學、五里堡小學、貨棧街小學、管城區外國語小學，中學有管城區實驗中學、鄭州63中和鄭州39中，雖然數量不少，但是優質資源匱乏。即使這樣，問起能上哪個學校，置業顧問依舊閃爍其詞。
二里崗小學
4、商業
周邊成熟社區較多，社區底商能夠滿足基本的生活需求，項目自身西北角也規劃有獨立的3600平的4層商業，配有便民超市、診所、洗衣房、商店等。
大型購物商超就比較不好找了，最近的是距項目一千米開外的大潤發，位於紫荊山路隴海路上，然後就是航海路中州大道上的富田太陽城商圈。想要再繁華一些的，那就到航海路上坐個BRT吧。
佳仕閣底商
6、環境
沒有什麼山河湖海、空氣也是全民共享，所以自然環境方面沒什麼特殊的，同在鄭州霧霾天下，大家都感同身受。主要說說項目的人文環境，分內外的講。
內部環境：奧蘭和園佔地60畝，綠化率在40%，據說是在鄭州市面上少有的二星級綠色標示建築，而且社區內有太陽能照明系統和雨水收集系統，合理使用能源的同時還能減少一部分物業支出，算是又環保又智能了。小區樓體地下三層，地下一層為電動車停放點，配有充電樁，地下二三層停放機動車，地上不停車也保證了一定的居住舒適度。
外部環境： 這是奧蘭和園最不想提及的一個痛點—北側為藥廠，南側為農貿市場和玻璃廠家屬院，東側為貨運鐵路。被眾多老舊小區、廠房、倉庫包圍，不免有些憋屈，社區內居住環境越好，越有種村子裡面蓋別墅的尷尬。另外，奧蘭和園項目本身就是原農藥廠南院用地，即使置業顧問拍碎了胸脯說做了好多花裡胡哨的工作保證了土地居住合格，它也將永遠成為人們心中醒目的“蚊子血”，讓人膈應。
項目對面藥廠
項目周邊社區
7、開發商
奧蘭置業，是河南高速地產的子公司，屬於國企。在風雲變幻的房地產市場，國企背書相對算是比較靠譜的一顆定心丸，很少有國企開發的樓盤出什麼大問題的，但一味追求穩中增長的國企，在產品、管理上大多中規中矩，沒什麼亮點和驚喜。
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項目共有8棟住宅樓，7棟為商品房，一棟為公租房（4號樓），均為高層毛坯建築。10號樓是22層，9號樓24層，其餘住宅均為27層。項目西南方向的8號樓是一所幼兒園，西北方向是自帶商業樓，住宅無底商。
1、項目參數
從科技配套，車位配比，綠化率來看，項目是想向改善看齊。但是，3.49的容積率、 2比4的梯戶比、還有那棟扎眼的公租房，怎麼看也不像是改善項目。
2、戶型分析：
從上圖可以很明顯地看出，該項目主打是100~130平的三室戶型，對於目前市場上比較流行的89平左右的小三室佔比較少，從面積段也可以看出其想做改善的野心。
一期5、7、9號樓已經開過盤，二期3號樓17年12月開盤，目前也只剩下一樓、二樓房源可選。最近正在準備10號樓的排號認籌活動，所以重點分析一下10號樓的戶型。
10號樓為樓王位置，2T4，一個單元，只有143和115兩種戶型。
115三室 B戶型
優點：戶型方正，三開間朝南、採光充足，動靜分區，衛生間乾溼分離。
缺點：主衛為暗間
143四室 C戶型
優點：雙陽臺設計、南北通透、生活方便，戶型方正、利用率高，三開間朝南、採光充足，動靜分區，衛生間乾溼分離。
缺點：硬要挑毛病的話，走廊浪費大量面積。
整體上這兩個戶型都算比較優質，居住舒適度較高，也算是“最好的戶型配最好的樓棟”了！之前開盤、目前還在售的3號樓價格在15000左右，據置業透露10號樓如果開盤，價格不會低於17000，再次暴露了其野心。
寫在最後
回到文初的話題，為什麼區位不差的管南總是等不來好項目？人們對管南二環的房子又會有多包容呢？
管南片被城市規劃拖了後腿，配套落後，道路擁堵，社區老舊，公園綠地少，醫療教育跟不上，註定很難出現優質改善盤，即使是像奧蘭和園般極端的糟心環境，依然擋不住房價往一萬七、八走，而且去化良好。
這樣說來，好像是不應該、不值當，但是縱觀鄭州市內區域房價，頗有微詞的人也就悻悻地閉上了嘴，最多也只是酸溜溜地說一句“任憑你再怎麼努力向改善靠齊，整體規劃和產品設計有多麼加分，也會被周邊環境平均為剛需，哼！”
備受冷落的管南，太需要關注，太需要包容，太需要樹立一個能讓人刮目相看的標杆，帶著管南一起飛。
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