眾創臨沂創客創業社群

很多有車的朋友可能遇到過這個情況，開車回家發現小區裡沒停車位了，繞了十幾分鍾一個都找不到，只好停在馬路邊，又要擔心被剮蹭還要擔心被貼罰單，阿歷就經常遇到，可以說是非常鬧心了，這個時候就特別想要是當初小區裡買一個車位該多好。但是說實話，現在如果買小區的車位那真是貴，動輒幾十萬，單價比房子的都貴，可能很多朋友跟阿歷一樣糾結，到底要不要買車位呢，咱們今天來分析分析這個事兒啊

其實想買車位無非就是兩個想法，一個就是剛需，確實需要停車，另一個就是有的朋友會把買車位當做一種投資。

那如果是剛需，咱們就得算算賬，看看是買合算呢，還是租合算呢？比如以阿歷家的小區為例，一個固定車位要賣20萬，如果我不考慮以後賣掉車位，然後這個車位有70年產權，那分攤到每年我要花的錢大概將近3000塊，每個月大概200多塊，但是我現在租車位，每個月只需要150塊，這樣算起來當然是租核算了。但是如果你買了車位，將來不在這個小區住了，再把車位賣出去那就另當別論了，一是帶車位的房子可能更好賣，而且車位也可能漲價，說不定還能賺點錢，另外還有一種情況，就是小區的車位配套太少，經常搶不到車位，那這種情況如果能買到而且不差錢，那就買上。

還有一種買車位的情況呢就是為了純投資，這種一般一買買好多個車位，然後出租收租金，那等以後車位漲價了可以再賣掉。這種情況再前幾年車位還便宜的時候可能比較划算，但是這兩年車位隨著房價已經漲起來了，就得算算賬了，算算收這個租金是不是划算，如果像我們小區，一個車位20萬，每月租金150，那這個投資回報率就只有不到年化1%，還不如存銀行呢。

所以到底買不買車位，大家可能要根據自己的具體情況來判斷一下啦，那如果你決定要買車位了，阿歷還要提醒大家瞭解一點，咱們小區裡的車位是分為三種性質的，像是公攤車位、人防車位和產權車位，那麼前兩種車位房地產商是隻有租的權利沒有買賣的權利的。只有產權車位是可以買賣的。一般像是產權車位期限一般都是40-70年不等。所以我們買車位的時候要注意車位的性質，別花了錢還得不到產權。

財富詞典

前些天，小白和同事聚會，一位開車的同事在周邊轉悠了半個小時才找到車位。然後，我們仨就聽著他“抱怨”，在唾沫橫飛的空氣中吃完晚飯。

不用多言，大家都知道車越來越多了，而車位的增長卻過於緩慢。

結果，車位不夠，車主咆哮。

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據公安部交管局統計，截止2016年我國汽車保有量已達1.94億輛，單是去年一年就新增2752萬輛，增長14.18%。作為對比，日本人口1.3億，汽車保有量達7500萬，我國未來的增長空間還非常大。

與此同時，考取駕照的人數也快速增長，去年新增3314萬人，持證人數超過3.1億。許多在校大學生都在考取駕照，駕校生意熱火朝天。

那2016年新增了多少車位，具體數據如何？

不好意思，小白沒法查詢到全國的車位數據。實際上，由於分佈過於零散，且沒有專門的統計機構，真實數據難以統計。不過，車位緊缺是肯定的。

2

可能有人會說，我在老家天天開車上班，在公司旁邊隨便尋個地就可以停車，回家在小區邊上找個空地停車，好像也沒什麼車位緊張的問題啊！

要解釋這個問題，小白要將時鐘往前撥。

20年前，國內許多中小城市，甚至大城市，許多住宅區都沒有建設專門的停車位，因為幾乎沒幾個住戶有車。如果你們家有車，小區空地和閒置的小巷多的是，你隨便停！

10年前，許多大城市的居民開始買車了，地產公司也配套了停車位。不過，車位的建設成本太高，而且許多住戶認為這是公共服務，還為一個月幾百塊的租金或者十幾萬的車位費賭氣，地產公司並不熱衷新建車位。

結果，那個年代的小區比較好的情況是100戶也就50個車位左右，多數沒有做到“一戶一位”。有些賭氣的車主幹脆就在小區周邊找個“空”也能把車停了。

5年前，地產公司已經熟稔“一戶一位”的理念。大城市常住居民中，100戶已經超過60戶居民買車。

現在，“車多車位少”的矛盾從一線城市蔓延到二、三線城市。當然，廣大農村地區，小鎮和縣城還難以體會這點。

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可能許多讀者認為既然市場需求上升，那地產公司可以多建車位，然後將成本攤到房價中不就得了麼？

嗯，基本的道理沒有錯。然而，實際情況可能比這個複雜點。

主要原因在於地下車位成本非常高。

多數地產公司願意建的是地面停車位，成本低，劃幾條線就可以。可是為了地面的綠化，道路交通和其他物業設施，這種停車位是遠遠不能滿足需求的。所以，地產公司必須建設地下停車位。

下面，小白給各位算算地下車位的建設成本。

一般車位大小：長×寬=6米×2.5米=15平方米。

不過，這只是“停車車位”的大小，我們還要考慮到地下車庫的行車道、出入口坡道、設備空間（人防設施、消防設施、電梯）、支撐柱、牆角等等，我們無法“停車”的邊角料面積。像一般住宅都需平攤電梯、樓梯和走道等面積一樣，平攤後，每個“停車車位”佔用地下車庫的面積一般在30平方米左右。

同時，地下車庫的建設成本比地面住宅貴很多，地下需要挖土方，做支護，弄防水和排水。鋼筋混凝土的用量遠高於地面建築。一般的中層住宅樓，地面住宅部分鋼筋含量可能為50kg/平方，地下車庫部分則可能超過120kg/平方。

一個二線城市的地下車庫建安成本約為2800元/平方。

一般車位建安成本：2800元/平方×30平方=8.4萬元。

這還沒完，人防辦還要求住宅小區建設“地下防空洞”。你在地下車庫經常看到的哪些“非常厚重”的大門就屬於“地下防空洞”的部分結構。戰爭發生後，小區的住戶就可以躲進這些“地下防空洞”。由於地下車庫的部分結構作為“地下防空洞”，小白估計增加成本300元/平方。而且人防辦管理的“地下防空洞'部分不能銷售，導致成本再增加300元/平方。

防空成本：600元/平方×30平方=1.8萬

最後市政府還要求地產公司建設“市政公用基礎設施”，地下車庫成本又增加200元/平方。

市政公用基礎設施成：200元/平方×30平方=0.6萬

一般車位最終建安成本：8.4萬+1.8萬+0.6萬=10.8萬

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考慮到地產公司的管理成本和必要的盈利需求，那些花十幾萬買下一個地下車位的住戶並不虧。

那為什麼現在許多人對於車位還有那麼多怨言呢？

你可能“楚楚可憐”地說，以前不是有人3-5萬就買個地下車位了麼，現在怎麼這麼貴，好坑啊！

不要覺得“坑”，以前低價賣地下車位的地產商才是真正“被坑”，他們才應該“哭”。

因為政府逼著地產公司每拍得一塊地就要按照“車位配比”建車位。那時車少，周邊還有大片免費停車位，你們不愛買，地產公司只能“吐血大甩賣”。

當然咯，現在一線城市的開車族巴不得花十幾萬買個車位。不過，現在這種事情比較難了。一線城市城區房價5萬元/平方米，你認為那個15平方的車位得多少錢呢？

二三線城市的開車族現在糾結於買不買車位，同時對XX和YY表示不滿。

四五線城市的開車族繼續享受著大量“免費”車位，然後對一線城市幾十萬一個車位的新聞感到驚奇，替他們一線城市的車友“難過”。

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現在，小白給各位總結一下車位價格上漲規律。

1、當一個城市的汽車保有量低於一個城市可以“免費”停車的地方時，車位的需求不大，價格萎靡。

2、當一個城市的汽車保有量超出一個城市可以“免費”停車的地方時，車位需求開始暴漲，同時車位價格開始上漲。

3、當一個城市的汽車保有量超出一個城市可以“免費”停車的地方時，同時車位價格超出地下車位建安成本時（價格大約在15萬左右），車位價格開始暴漲。

香港正是將車位的價格邏輯演繹得最為極致的城市，200-300萬一個車位對於這個城市並不稀奇。對於香港而言，車位已經不是普通大眾可以負擔的“日常消費”品。只有富豪、金領、高級白領、還有古惑仔的各級頭目才會在這座城市買車、買車位。

6

那“車位”困境怎麼解？

小白建議四線城市以上的買車族，買車前就考慮好車位問題，最好車位和車子一起買。可能有人說，我車子才15萬，車位就20萬，有點“坑”啊！

小白只能說，現在你買得到，買得起就不錯了。幾年後，你的車子可能貶值得可以賣廢鐵了，你的車位卻值幾輛新車。

如果現在在一線城市有車，沒車位怎麼辦？

嗯，這種情況非常普遍。如果工作和生活需要，同時買不起車位，那就暫時蹭免費車位和租車位，有了大筆錢再買車位。不過，小白預期大部分一線城市中有車沒車位的人士未來會因為高昂的”車位租金“放棄他們的座駕，然後“滿心歡喜”地乘坐公共交通工具上班的。

用車成本高企，使得車子不再給予他們便利和身份，反而變成沉重負擔。

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如果，現在我手頭有錢可不可以投資“車位”？

當然可以，這是一個不錯的投資項目。不過，你不能將“車位”理解為“普通商品”。

你可能不會相信同一座城市的同一個區內不同房子的價格相差3-4倍，但是“車位”卻可能。因為一個普遍開著100萬以上豪車的小區可以負擔價格百萬以上的“車位”，而且他們還覺得一戶兩個車位太少了，他們多買幾輛跑車都沒地方放。這個時候車，位的有無成了關鍵，價格不是問題。

與此同時，一個開車15萬家用轎車的白領卻可能因為用車成本太高而賣掉車子，乘坐地鐵上班。

嗯，上面的例子可能過於極端，但是能夠說明問題。

車位投資的關鍵在於車位上面能停什麼車，停大眾高爾夫的車位值“大眾”的價錢，停法拉利跑車的車位值“法拉利”的價錢。

投資車位關鍵因素：

1、車位的稀缺性

2、車主的經濟負擔能力

好了，小白洋洋灑灑地將車位問題講完了。對於車位問題，現在你知道該怎麼做了吧！

小白讀財經

從居住的角度來說，未來車位應該是標配了。結了婚買了房子，之後一個大件就是買車了。

無論是買還是租，我覺得都應該有一個。如果小區是人車分流，全地下車位的話，我覺得對車的保護更好一些。

但是現在的開發商搞的一堆套路，使得車位被賦予了太多的功能，先把車位價格炒高，然後再捆綁銷售。

另一個更重要的問題是，現在開發商在規劃上經常搞小動作，有的車位對外宣傳是有產權的，但實際上是無產權的。業主付錢買了之後，事實已成，找開發商要車位產權證，結果弄不到，這種事情並不少見。

車位這玩意，成了購房者心中的一個結。買吧，價格太貴，一時掏不出這麼多錢來，掏出來吧，又覺得不值，如果是租20年的話，可能覺得更不值了。

給一個建議吧，如果是產權車位，資金湊合的話，建議買一個，但一定要確認有產權證書，最好留下證據。

如果是無產權車位，小區車位比又能保證每戶都有一個，倒不用太著急，因為車位優先租給本小區業主，有了車再考慮租車位。

樓市微觀察

買還是租？最糾結這兩個車位問題：

買車位，要一次性支付10萬-30萬元（一線城市高檔小區車位貴的離譜），而且多數銀行不提供按揭貸款；租車位，你不焦慮嗎？萬一租金漲了怎麼辦，萬一租不到車位怎麼辦？

事實上，把兩者的投入和收入比分析清楚，這個問題就迎刃而解了。

在確定買不買車位前，我們首先要弄明白一個概念：

車位到底是什麼？有三種車位類型，你一定要懂！

車位主要分為三類：產權車位、公攤車位、人防車位。

產權車位，是指地下車位建築面積未被分攤，且開發商單獨取得車庫產權的。這種車位是可以辦理產權證的，一般情況下，車位年限和商品房使用年限一樣。

猩爺提醒：很多地產商是按照地下車庫形式售賣，價格比車位貴一倍不止哦。

公攤車位，是地下車位面積已經列入公攤面積被分攤。根據《物權法》第七十四條第三款規定，佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。這種車位開發商無權銷售，這類車位辦不了產權證。

猩爺提醒：這是目前最常見的車位形式，從開發商手中購買車位，但是沒有產權，僅和開發商簽訂購買合同。也是爭議最大的車位，爭議的點就是車位該歸個人還是公共所有，僅有少數成功案例，一般來說還是要從開發商那購買，還算有保障。

人防車位，人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用，並可按約定收取一定的費用。開發商只擁有使用權，不擁有產權，只能出租，但租期不得超過20年。

猩爺提醒：這種車位一般是以租約形式，但是你一定要和物業明確，你買的車位到底是不是人防車位。

也就是說，買車位和買房子一樣，要買儘量買有產權的車位。所以在決定買車位之前，一定要了解車位的產權信息。公攤車位屬於全體小區業主所有，滿足臨時停車需求，一般來說是不能被再次出租的，但一些小區物業卻利用業主知識盲區把公攤車位再次出租、出售。

先排除產權和公攤這個非常複雜的社會性問題，只說那麼買車位和租車位到底哪個合算？

舉個例子，一個車位20萬，300元一個月的管理費，如果將這20萬存在銀行裡，一年大概是9000的利息，一個月便差不多750，如果用著750去租車位，一般是完全可以租到的。

大家目前最糾結的可能就是車位投資的上漲空間問題了。

如果買的是產權車位（公攤車位和人防車位咱就不在這討論了），除了長期有固定停車位外，還相當於買了一塊固定資產，隨著車位需求越來越大，車位也有升值的空間。不過車位一般不能貸款，一次支付幾十萬，這對不少家庭來說是一筆很大的開銷，其次還要交管理費。

而租車位是一種非常靈活的資金使用方式，適合那些不能一次性支付幾十萬現金的家庭，不過也要因區域而異，很多小區處在繁華擁擠的市中心，小區外停車幾乎不可能，這種情況下可以量力購買車位。

我們要注意的是車位的流通與商品房的流通略有不同。車位一般受限於小區的位置，一般情況下，車位只能在小區業主之間流通，市場很小，成交週期相對較長。而且產權車位買賣和房產買賣一樣，都需要繳納稅費，由於車位屬於非住宅，因此車位交易稅費明顯高於住宅，除了契稅、營業稅和個稅外，還要繳納土地增值稅和印花稅等。

買還是租，猩爺勸大家要視自身的實際情況而定，如果計劃長年停放，買車位會更放心。而對於那些會理財，也沒有長期固定車位需求的人，租車位則更合適。

猩爺說車

1.買車的家庭逐步增多，車位更加緊張

這幾年，在路上，最明顯的感覺就是道路越來越擁堵，每天上下班在路上的時間在增長，特別是乘坐公交或者自己開車上下班的朋友感受更加深刻。儘管全國各個城市都在修路方面投入很大，但是擁堵情況是越來越嚴重，根本原因就在於機動車購買增幅太快。據公安部交管局相關數據統計顯示，到今年3月底，全國機動車保有量突破3億輛，其中汽車超過2億輛。什麼概念，平均每5個人就有一輛機動車，平均不到7個人就有一輛私家車，注意這些都包括老人、兒童，也包括了偏遠農村、山區等，因此，如果只算城市，實際上汽車保有量的佔比更高。統計顯示，全國12個省份機動車超過1000萬輛，其中廣東、山東、河南3省超過2000萬輛，再比如北京的機動車保有量已經超過570萬輛，並以每年10餘萬量的增速增長。而且，相關數據還顯示，機動車駕駛人達3.64億人，其中汽車駕駛人達3.2億人，這意味著未來還會有更多的人買車。

除了宏觀方面的一些數據，在微觀上，我們生活中明顯感覺車位更加緊張了，在一些相對較好的地段，經常找不到停車位。這裡分享坤鵬論兩位朋友的故事：第一個，一位朋友約了客戶到某商圈吃飯，他先上樓了，留下司機在樓下停車庫門口等車位，結果司機等了近半個小時，還是一動不動，最後看遲遲沒有動靜，上面就先吃飯了，司機大哥表示，他不吃飯了，直接開車回公司了，晚點再來接人……聽上去是笑話，然而就是這麼現實。

第二個案例，同樣是真實的。一位朋友當初買房的位置有點偏，當時車位僅賣8萬一個，這位朋友當時已經買車了，但是考慮到所處位置較偏，隨處可找地方停車，於是沒買車位。5年過去了，這位朋友居住的地方也越來越繁華了，車位已經售罄，悲催的是，這位朋友現在想租車位已經沒有了，每天只有停在附近的小區，停好車走回家還需要走10分鐘。這讓朋友非常懊悔，要是當初購買車位，不但省錢，而且現在停車也非常方便。朋友為他不具備遠見而懊悔。

2.車位也有很大的升值空間

坤鵬論

停 車難,車位價格水漲船高,是買車位還是租車位?很多業主犯了難。湘潭365房產網建議,業主要根據自身的經濟實力來衡量是買車位還是租車位。對於經濟實力 不強的人來講,供房供車已耗盡大量積蓄,再買車位對他們來講更是雪上加霜。另外,買了車位還要按月交管理費,管理費多少也要幾百,如果考慮空置期,使用成 本則更高。建議買不如租,因為租用成本遠遠低於購買,而且租金是由政府限價的,不會貴得出奇。

  “如果有一定的經濟實力買得起車位,就沒必要每天下班前想著跟別人搶車位。”媒體代表表示,購買車位可以解決兩個問題,一個是隨著小區車輛增加,自己購買了車位,就不用擔心車子沒地方停。另一個則是,以後賣房子由於配套設施齊全更容易出手。不看地段，不看租車費用，也不看小區車位配比，也不用去算地下建安車本，我給大家說一個非常粗暴的方法：只要是非別墅社區，先把小區車位價格在小區車輛平均價格做一個比對，如果車位價格在車輛均價50%左右，那就是便宜，60%，也還是能接受，如果超過了70%，那開發商/前車位買家的定價就有點黑。

當然，50%、60%、70%這個數字在不同的城市可能會有一定差異，雲南的一個縣城和北上廣這些大城市想比由於城市發展程度不一樣、汽車普及率也不一樣、消費觀念不一樣，具體數字肯定是不一樣的，大家有興趣可以自己觀察總結一下。

比方說，低端小區的汽車價位一般在8-15w，估車輛均值為12w，那車位價格就應該是6w便宜，7w合適，8w5就貴了。而實際上這種低端或者老舊小區的車位價格一般都在5-8w，很難超過10w，有的老小區雖然車位非常非常緊張，但實際車位售價並不高，原因就在於能開更貴汽車能承受更高車位價格能住更好房子的人會選擇搬離這裡，留在這種小區的人即使停車難也會選擇租車位、搶車位或者違章亂停。

同理，中端小區車輛均值取20w，那車位均值就應該在10-14w，高檔小區車輛均值30w，車位均值15-21w，只要是屬於普通住宅範疇，那在這個範圍區間的車位價格都是合理的。

至於別墅或者某些特別高端的低密類物業，他們的車位價值又是另一套算法，甚至可能比高密度高層社區還要便宜，原因就在於這些小區的控規指標就客觀導致了車位不會出現供不應求的現象，大部分別墅還買房送1-2個車位呢，當然，別墅的車庫其實是羊毛出在羊身上，建麵價格早就把車位價格算進去了的。

新疆博士布朗子

肯定值得買啊，算個賬。假如一個車位5萬，而租車位月租是300一個月，你買了車位2年，如果租的話就是7200。這時候你再把車位買了，考慮小區車輛增加，你加個兩萬，賣七萬，等於前後你賺了27200。如果租車就是純消耗了7200.只要是不是太偏遠的小區。車位肯定是要買的啊，不管有沒有產權。沒有產權更好，直接合同和發票交給買家去物業重新登記，你連交易稅都不用交。

天亮以後說晚安2

不是值不值得買，而是必須買。

第一，隨著房價的增長，車位的價格也會進一步提高。現在不買，以後付出的代價更高。

第二，隨著小區車輛的增多，車位越來越緊張，以後，可能都無處停車了。

平門知事

現在汽車已經是每個家庭的必備品了，尤其是一二線城市，幾乎每家每戶都有至少一輛車，富裕家庭甚至四五輛車換著開。

車好買，車位呢？停車難現在已經算是一個問題了，買一個車位二三十萬，本來買房的首付就夠我們這些年輕人受的了，再來個車位實在是亞歷山大啊！不買車位呢，租一個車位也不便宜，到底是買一個合適還是租一個合適呢？

如果你生活在一線、新一線城市，首先最關鍵的是——有沒有車位？

尤其是中老小區，車位的緊張度不是你能想象的，去馬路邊上看看就知道，停的全是車！小區裡面根本沒有那麼多車位，大家只能停在馬路邊上了，可是停在馬路邊沒人看，車被颳了蹭了你都不知道找誰算賬去。還有很多不得不把車停在離家千里之外的地方，每天出門找車還得走個十來分鐘。

所以，如果大家準備買車買房的時候先考慮一下，您所居住的位置有沒有停車位在考慮其他吧！

其次，我們再說如果有車位的話。

車位比較寬裕，比如一些新小區現在的車位配比基本上是1:1，也就是保證每一家至少有一個車位，如果是這種情況，牧寶建議不一定要買，租是比較合適。

如果您是在三四線城市，車少，車位更富裕，到處都可以停，那就更沒有必要買了。

前幾年出了一個政策，說如果你要買車一定要先有車位才可以，但是這個政策傳了一段時間就慢慢淡了，如果這項政策實施那就另當別論了。

投資的角度來看，確實帶上車位的話房子會比較好賣一些，但是增值太不穩定，尤其現在年輕人本身買房首付就壓力很大了，再買個車位實在是不想讓人活了啊！

從以上角度來看，先保證有沒有車位，有車位的話，能租先不買！如果說不能租必須買的情況，再考慮買車位。

眾牧寶

是否需要買？

除非一個人這輩子都不會買車，否則停車位對於一般家庭來說車位都是需要的。

從使用的角度來看，還有一種情況挖財君覺得也可以不買車位，就是家住的小區屬於郊區低密度類物業，一來有大片區域可以隨便停車，永遠不會被警察叔叔貼條；二來買在郊區低密度類物業，作為投資品幾乎沒有升值的空間和價值。

這種情況，即使需要，也不用買車位。

有一個直接、簡單、粗暴的方法來衡量小區車位值不值得買：把小區車位價格在小區車輛平均價格中做個對比（別墅類物業除外）

如果車位價格在車輛均價50%左右，屬於便宜；

如果車位價格在車輛均價60%左右，屬於中等；

如果車位價格在車輛均價70%左右，屬於較貴；

當然上述的50%、60%、70%還是要根據具體的城市而定，二線城市姑且是按照這樣的方式算的。且這套方法也只是適用於普通住宅小區，別墅豪宅啥的則需要用另一套計算方法。

上述所說的標準只做個參考，不在同一城市的不要對號入座。

當前的經濟情況是否買得起？

如果是土豪，就是買十個二十個車位每天換停著玩兒，只要你開心就好 。

但咱們絕大多數人都是每月領血汗錢的白領階層，手上的錢當然要花的值得。先說一句通用的話，有那個經濟實力就買，錢夠不上就租車位或者停路上。

除非一個家庭搬家換新的房子，會將同車位連同房子一起賣掉，賣掉的時候如果時機好房子升值而車位緊俏，肯定就賺了；要麼就是家庭急需用錢，急需到需要賣車位來籌錢。除此之外，大部分家庭的車位都是用來自用。

如果僅從自用角度出發，來算這麼一筆賬：買車位價格是20萬，租車位200元一個月，如果這20萬用來投資理財，按照年化5%（算是理財的普通成績吧）的來算，一年9996元的利息，每個月833元的利息完全足以覆蓋200元的車位租金，當然是租車位更划算啊！

當然，買車位劃不划算一定程度還是會受車位租金制約，如果某小區車位10萬塊，而租金每個月收300呢？這是不是看起來就沒這麼大的誘惑力了？

車位屬於投資品的一種，說起來也蠻複雜的。除了使用價值，還有領土價值、固定資產價值、心理價值和投資價值交叉存在。

所以說， 得具體情況具體分析，大家可以按照這套分析方法去計算你家小區的車位值不值得買，但一定要基於整體分析行情之後再下手哦！

關鍵字: 小區 生活 心理