買房是人生大事，
從剛踏入社會的租房到首次購房、
改善型置業、投資型置業…….
買房貫穿於人生
有一些買房會遇到的法律問題，
一定要先了解一下
1
因開發商原因辦不了不動產證怎麼辦？
1、依照合同約定處理。
首先就需要查看合同，看看合同中是否對房產證無法辦理的情況進行了約定。如果合同中對此情況已做了約定，那就按照合同約定的執行。
需要注意的是，如果合同中對於違約金額沒有明確約定的話，那就可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
2、合同沒有約定，按照相關法律處理。
因開發商不給辦房產證導致房產證糾紛時，購房者可以向法院起訴追究違約責任，具體包括：
（1）開發商不給辦房產證時，起訴後，法院要求開發商辦理房產證。
（2）開發商不給辦房產證時，起訴後，法院要求開發商支付違約金、賠償損失等。
據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
2不動產證與房產登記簿的關聯與區別
根據《物權法》第十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”和第十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。
不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”
房產證是房屋登記部門發給產權人作為其享有權利的證明，具有證據作用，它只是房屋登記簿的外在表現形式。
房產證僅具有初步證明的作用，並不具有代表產權的功能，發生糾紛時，如果出現“一房兩證”的情況，登記簿就起決定性作用。
按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。
在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權取得、設定、變動等，須經登記始發生物權法上的效力。
所以，房屋所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。
3怎麼辨別不動產證的真偽
房產證進行房是產的買賣、交換、租賃和抵押時要出具的重要法律文件。驗證房產證的真實和有效性是任何房產交易行為的第一個步驟。
辨別房產證的方法如下：
1、印製房產證的紙張是印鈔紙，假證一般用普通紙張印製，比較粗糙，通過比對紙張的挺括度、音色來辨別房產證的真偽。
2、通過網站或電話查詢一下發證編號，這個編號與房產證對應，可以說是房產證的身份證編號，假證是過不了這一關的。
3、找一本同年代、同版本的房產證進行一下字體、字號、印章的對比。
4、真品房產證具有與人民幣類似的水印設計，對光觀察可以看到宋體"房屋所有權證"底紋暗印，透過光線可見高層或多層水印房屋。
5、每個有權利發放房產證的市、縣發證機關的建房註冊號都是不同的。在辨別房產證真偽時除了要注意該產權證是否有編號，還要核對一下該編號是否建設部公告的全國統一編號。
6、真品房產證的封皮使用的是進口塗塑紙，另外還可以通過對封面國徽的觀察來辨別一下——真品的國徽是清晰、精美的。
7、真品房產證在封面裡頁中有印製清晰、流暢的“翠綠兩色細紋組成的五瓣疊加團花”，假證在這裡往往印製粗糙，線條刻板。而在房產證的發證機關蓋章頁上，具有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框。
4不動產證怎麼加名、減名
（一）房產證怎麼加名？
無貸款房產證加配偶、子女、父母名字
1、帶好三證（結婚證，身份證，房產證）及其複印件。
2、去房屋交易中心，窗口工作人員會審核提交的材料。
3、辦理房產證上加名字所需的費用：110元手續費：80元手續費，25元籍圖費，5元貼花費。
有貸款房產證加名字
1、先去銀行辦理抵押手續變更（需徵得貸款銀行同意）。
2、辦理所需要的費用：除了前面說的110元手續費外。如果貸款是公積金的，需要另外加100元；如果是組合貸款（公積金貸款+商業貸款），需要加200元費用。
3、其他的步驟和前面無貸款的流程一樣。
（二）房產證減名怎麼辦理？
1、房產證放棄名字的方法
在房產證上減名的情況有好幾種，主要有：
（1）產權贈與。
（2）房屋買賣。
（3）析產登記。
2、房產證上減名字需要什麼手續
第一種情況夫妻間減名字
房子沒有貸款這種情況減名字是非常方便的，不需繳納任何稅費，只要80元的工本費就可搞定。
步驟：
（1）帶好五證（結婚證、身份證、土地證、房產證、契證）正本及複印件。
（2）去房屋所在地區的房地產交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產證增減少配偶姓名事宜的，工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個序號，然後憑序號去相關窗口辦理。
房子有貸款這種情況，不能加減名字。須在貸款都還清之後才可辦理。
第二種情況：其餘關係間（包括直系血緣親屬間）減名字
這種情況一般是通過“買賣”和“贈與”兩種方式。
一般人之間辦理房產證減名字的流程：
（1）簽訂買賣合同。
（2）提交材料。買賣雙方本人帶上相關材料去房管局申請房產轉移登記。
（3）繳稅。房管局收到申請材料以後，按其要求時間到相關稅務部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交納各自的稅費。
（4）完稅過戶。買賣雙方交納各自的稅費以後，雙方一起帶上身份證和各自的完稅發票單據，到房管局審查確定已經完稅，完成過戶，領取過戶回執。
（5）領證。買房按過戶回執指定的時間，帶上身份證和過戶回執到房管局領取新的房產證。
3、房產證減名要繳納多少費用？
如果只是夫妻之間減名，只需要交幾十元的手續費。
如果是其餘關係，視同買賣或贈與。需要交契稅營業稅印花稅等等。
減名字類似於份額轉讓，流程和正常的房屋交易類似。共分四種情況：
（1）購買90平方米以下普通住宅：1%；
（2）購買90平方米以上的普通住宅：1.5%；
（3）非購買普通住宅：3%；
（4）購買非普通住宅：3%.以一套60平方米、180萬元的普通住宅為例，有父母和子女3個人名字，現去掉子女名字，根據情況不同，需要繳納的契稅最少6000元，最多1.8萬元。
如果直系親屬之間贈與，只需繳納契稅和公證費（不強制辦理公證）。非直系親屬之間，即便是通過贈與方式，也要繳納相應的增值稅、契稅等，等同於買賣。
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