所謂“小產權房"是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房"，又叫“小產權房"。
鄉鎮政府發證的所謂小產權房，實際上沒有真正的產權。這種房屋沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。因此，這種小產權房可以買賣，但是存在風險。
根據《國務院關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價出售，但出售要在購買5年以後才能進行，原售房的產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費後，按個人與單位或政府各自所佔的產權比例進行分配。
從這裡可以看出，部分產權和全部產權的不同之處在於，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益和處分權的行使則限定在一定範圍之內。
小產權房是一個狹義概念，通過政府批准有正規建設手續的新民居是合法的，可以長久擁有居住。而對於沒有合法建設手續的小產權房屋，則千萬不要去購買，因為它不合法，隨時會被強制拆除。
1、根據我國目前的法律法規，“鄉產權"、“小產權"的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
2、像小產權中的"鄉產房"、“村產房"等並沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像合法產權房屋一樣可以抵押、流轉。
3、購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的經濟壓力，增加購房風險。
4、如果遇到國家徵地或拆遷，這種小產權房將被視為違章建築，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之後才按照先前的購房協議補償到每一位小產權房業主。如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小產權房業主的利益就得不到保障。另外，由於雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律的支持。
通過以上分析可以知道，在買房時千萬不要輕信出售人的口頭宣傳和承諾，更不要貪圖價格上的便宜。買房時須檢查出售人是否具備銷售房屋的主體資格，查驗商品房項目的建設手續和商品房買賣合同，防止利益受到損害。
小產權房不合法的原因是什麼？
主要原因是：沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。
所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。
一般小產權房，合不合法，怎麼確定？
小產權房也是經過審批和建築部門的認可合法建設的，但是必須具備三個條件：
首先：必須是村裡組織的，由村委會為出面，以集體利益為主的形式；如果是由開發商操作的，那就是違法的，但是目前都是這麼操作的，村裡出面審批，村裡私自出讓土地等等，開發商蓋房銷售和受益。
其次：建設用地是在集體土地上建設的，土地歸村裡的所有村民集體所有；但是村裡有償轉讓給了開發商，村委會變相的成了土地爺。
最後：購買者和享有者必須為本集體成員所有，由此可以確認，非本村本集體人員購買的，利益將會受損。
已購買了小產權房該怎麼辦？
如果已經購買了小產權房，因國家不會發放產權證，這將導致以後對購房者一系列不利的後果。應該如何大程度來維護小產權房購買者的合法權益呢？根據不同的情況，購房者可以採用的措施如下：
1、如果已簽了合同但尚未取得產權證明，並且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當地居民，鑑於可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同並退回已支付的購房款，這是直接的方法。
2、如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的“紅證房”，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。
3、如果已經購買了集體土地上建造的房屋並取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地戶口的居民。
4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委託專業機構評估市場風險和法律風險之後，則應當按照現有的土地管理規範，完成土地徵用手續，並按照商品住房項目的規定手續報批，採取可能的補救措施。
小產權房有法律風險和政策風險，一般情況下也是不合法的。因而，廣大購房者在購買之前應該考慮風險，好不要去買這類房產，容易帶來糾紛。但是，如果已經購買了小產權房的，則為了維護自身權益，可以採用以上所提出的方法。
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