一個不太專業的噴子

在互聯網發展的今天，很多的商鋪都不想以往的那樣受人歡迎，原因有幾個：

1. 受到電商的衝擊：很多以前能夠大量吸引人群的步行街現在已經門可羅雀，為什麼？比起逛街購物，人們更傾向於上網買東西。步行街上空置的商鋪越來越多。

2. 地段價值下降：如果說原來我們處於一個地段為王的時代，有了地段商鋪就能火。那麼地段在今天早就不想以前那麼重要，很多地段好而租金高的話，也有很多商鋪租不出去。

即使有著這些因素的影響，我仍然認為商鋪具有一定的投資價值。原因如下：

1.大多數商鋪轉向服務業。就算是服裝店等店面受到了電商的衝擊沒有了原來紅火的局面，但是飯店和服務業還是人們的剛需。美容，美髮，飯店等等並不會受到電商的影響，反而隨著人們生活追求的提高，越發的為人們所重視。

2.未來消費升級，商鋪全用來做O2O，線下體驗，線上消費。這也是電商一直在努力的渠道，即將線下店打造成為企業的展示店鋪，支持人們在線下進行體驗，在同步通過網絡進行消費。而大量線下體驗店也需要商鋪。

3.北京這樣的地方根本沒有商鋪空置。這是事實，你覺得貌似商鋪的價值好像不如以往了，這只是一種感覺。在一線城市，只要將商鋪招租的信息掛出去，根本就不會出現無人問津的情況。

4. 商業用地越來越少。

綜上所述，我看好商鋪的前景。

我是李合偉：伯樂創投俱樂部創始人，創投商學院首席講師，著作《覺悟行果創業論》。幫助過300多位創業者創業成功。期待與您分享交流～～～

合偉說

變革家

前段時間在一個小城市看到了這麼個現象，當然了為了防止地圖炮，我們不說是哪裡。我們先去了一個小商品市場，那個市場是模仿義烏小商品模式的，很大的場地，大約15平一間的格子鋪，但是我們看到了什麼？內部冷冷清清，鬼城一般。前幾年國內很多地方都在做這麼一件事，就是模仿義烏的商品模式，但是大家很好理解一點，義烏的小商品市場是有先發優勢的，如果你複製義烏的模式，那麼前提是你能夠獲得很多的商戶，形成聚集效應。所以在這些模式複製的過程中，成功了一部分，失敗了另一部分。

但是，注意，同一個城市的另一角落，距離那個鬼城一樣的商品城大概3公里的地方，是一個賣場，飲食、購物、休閒、娛樂及品牌商品，類似於商業地產核心區的模式，奇怪的是在雙休日竟然經常堵車，連個停車位都找不到。一家奶茶店週末流水有時候都能夠上萬。商鋪租金自不必說，水漲船高。

我們並不是對於小商品模式的可複製性存在偏見，畢竟成功的複製還是有很多的，我們要強調的是，很多時候很多商鋪都會出現十里不同天的境遇，這和當地的政府政策和消費習慣是有關聯的。那個熱不起來的小商品城，是因為原來承諾的舊市場搬遷沒有實施好，又面對電商銷售這種低成本銷售模式的擠壓。而那個大賣場熱鬧的道理無非是在人口密集區域，小城市消費場所又相對較少，自然產生了聚集效應，當然，如果附近開始興建更多的類似模式，也許就不會繼續這種繁榮。

所以說，從長期來看，還是要看地段，不要考慮太多宏觀面的東西，房子跌和房子漲都不會影響房屋的自然壟斷屬性，也就是靠海的位置也就那麼多，靠海又不會被海水淹沒，又沙灘，淡水豐富，地方就更加少了。這是資源價格，看稀缺性。所以商鋪會不會跌的問題，希望透過現象看本質，不要一概而論，也不要被經濟學家的宏觀論點牽鼻子。

凱恩斯

商鋪會隨著住房價格下跌而下跌嗎？恰恰相反，隨著住宅市場調控的加緊，大量以住宅開發為主的房企將商業地產當作避風港，將資金投入商業地產。其經營方式一般以銷售為主，並自持一定比例的優秀物業運營。

但是，在樓市分化的背景下，商業地長並非哪裡都是避風港。

從全國來看，商業地產投資增速已明顯放緩。

在住宅調控頻繁，商業地產調控相對寬鬆的背景下，商業地產投資一度高漲，但是庫存壓力不斷累積，2014年以來，商業地產開工面積已經放緩。

不同省市間投資增速差異明顯，部分地區投資熱度高漲，若銷售速度放緩則將面臨一定的去化風險。

從商業地產新開工面積來看，華北地區開工面積增速較快約20%，投資熱度較高。而福建、遼寧和黑龍江新開工面積同比跌幅均超30%，投資意願低迷。

庫存壓力最大的地區

商業營業用地方面，華東是庫存最大的地區。近五年庫存規模佔比達32%左右，其次為中南地區，佔比約20%。東北和西北佔比分別為12%，8%。

但是因為華東地區經濟發達，商業地產銷售速度快，去庫存壓力最大的反而是東北地區。天津、山西、北京、遼寧、吉林、西藏、青海和內蒙古存銷比高於20%，其中遼寧、吉林、西藏和內蒙古近來來新開工增速已處於全國地位，但去庫存仍無改善。天津、山西和青海新開工增速仍處於全國前列，庫存有進一步加劇的可能。

下圖是各省市商業營業用房新開工面積同比（單位：%）

零售物業面臨租金下跌威脅

零售物業也就是商鋪方面，空置率不高，但是租金對市場極為敏感。從空置率看，天津、瀋陽和重慶空置率相對偏高，達到10-15%，北京僅為5%。

從租金來看，零售物業租金對市場的敏感度較高，一旦市場景氣度略有下降，租金便面臨大幅降低的風險。受經濟下行、電商衝擊影響，近幾年零售業步入低谷，連帶著商鋪租金下跌，多數一二線城市優質零售物業首層租金大幅調低，最大跌幅超過45%。

結合空置率、租金來看，重慶、成都、天津和瀋陽、武漢零售物業同樣面臨較大風險。

從2016年第四季度開始，包括服裝在內的零售大品類出現了復甦的苗頭，是否真正復甦尚不明確。

現在的確很多人將資金投入商鋪開發，但是投資商鋪雷也多，風險也大，還是要選對地區。

麵包財經

朋友們，如果你現在投資商鋪，有以下幾點決定了投資商鋪升值的關鍵因素！

1.商業地產的選址

2.商業地產的開發原則

3.項目的定位和業態組合

4.商業地產規劃的要點

5.商業地產招商的重要性

6.商業地產的運營管理

通過以上幾點分析可投資性、風險、體量、項目定位、租金水平、出租率、發展前景、商鋪未來升值空間、投資回報率等方面以減少投資風險。下面我們進行詳細的解讀！！！

Tips:什麼是商業地產

商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，

商業地產是商業和地產相結合的複合型產品。兼具房地產開發和商業經營管理兩個特性！從環節上講分為開發和招商及運營三大管理環節，相對而言，運營管理比開發更重要，更準確講：商業地產的載體軀殼是房屋，商業地產中的“商業”才是絕對的核心價值，商業的核心在運營管理。

1.投資者:主要期望長期獲得理想的租金回報與地塊升值。因為投資收益不應是短期的，它具有長期性和持續性，所以投資的不僅僅是房屋本身更應是長期運行管理中特有的租金增值和不動產的溢價升值！

2.經營者:他們向開發商或投資者支付租金取得商鋪的經營權，為消費者提供商品或服務，獲取盈利！

3.運營商:作為商用物業只是提供場所還遠遠不夠，需要專業的經營管理機構對整個項目實施統一運營管理，包括租戶管理.業態調整.廣告支持等多種管理來縮短市場培育週期！

運營管理就是與商戶一起共同經營，並且一如既往的堅持和商家捆綁在一起捆綁在一起，引導、支持、配合商家把生意做好，將以商家的需求為支點，打造商家生態服務鏈，並要做到五個方面的統一：

（1.）統一招商（集中經營管理）

（2.）統一運營管理（立足長遠）

（3.）統一策劃（銷售活動策劃與協助）

（4.）統一推廣（廣告宣傳推廣）

（5.）統一發展（促進市場繁榮）

無論在什麼樣的黃金地段，商業的繁榮都需要招商和運營管理，它是商業地產租金收益和地塊升值的源泉。

4.消費者:通過各種消費活動獲得商品和服務，獲得舒適的購物消費體驗，成為良好口碑的傳遞者！

只有每一環節的成功，商業地產項目才能算成功，達到繁榮！核心商業地段+運營管理決定了商業的升值！

商業地產專傢俱樂部

朋友們，如果你現在投資商鋪，我敢肯定會讓你輸的懷疑人生。有以下幾點決定了投資商鋪是最臭的選擇。 一 隨著十幾年房地產高速發展，炒作，商鋪和其它產品一樣已經開始產能過剩，而且商鋪的實際價值已經被更大泡沫化，你現在投資商鋪就是充當了接盤俠。 二 電商的崛起很大程度衝擊了實體店的利益，實體店現在已經風光不在，經營慘淡。實體店經營進入者已經躊躇不前。需求相對減少和產能的增加。商鋪的租賃不再一鋪難求，你還打算投資嗎？ 現階段國家正處於去庫存，去槓桿，經濟轉型關鍵階段，市場低迷，實體店受高房租和低利潤的打擊，大多水深火熱，欲罷不能。然而經濟轉型是一個不確定時期，或許十年八年，成功失敗也未知。如果你投入商鋪你將面臨的難題是出租難，漲租難。 如果你還不相信，那你就到超市走走，看看再有沒有過去排隊熱火朝天購物的現象，看看街面上有沒有空房待租的鋪面，你再想想你一年進了幾次超市，想想光棍節網購數據。不要幻想未來也許能好起來，朋友，我告訴你，實體店不是陣痛，苦難才剛剛開始。

隴東民風

我一哥們 花七十多萬買個商鋪 空閒三年多沒人租 今年兩萬一年的租金才租出去了 按照現在三年銀行利息4,125 七十多萬一年的利息就三萬多錢 連自己利息都沒收回來

都市樂活人

首先住房下跌了嗎？其次商鋪為什麼要隨住房？最後為什麼住宅限購商業不限購？

針對這一問題分為三個點來回答：

1、商鋪會隨住房下跌嗎？

實際情況：住房並未“下跌”，商鋪有漲有跌，當前住房市場則是限購、限售、限價等，房價基於“平穩”，縱觀歷史限購史，2-3年一調控週期，2018年住房不炒，滿足剛需，支持改善，因地制宜，因城施策，讓房價迴歸理性，“房子迴歸居住功能”等定位下，或將週期拉長，但並不意味著房價的下跌。就算是房價的下跌，商鋪也不一定會隨之下跌。

商鋪的購買需求不像住房的購買需求那麼可怕，所以價格波動不大，反而下跌的趨勢顯著，但不排除後期“住房迴歸居住功能”時代，商鋪或再次成為投資熱點。

2、現在投資商鋪怎麼樣？

商鋪也是屬於房產類的商品，又區分於住宅，商鋪不限購的原因很多，個人認為主要為流通率和稅費兩點，商鋪的流通率並不算高，但稅費卻是比住宅高出不少。若此次稅改進一步把住宅的稅費提升，那麼商鋪投資作為

當然也有人說網店已經把實體店搞垮，租金搞垮商家，商家一不在需要商鋪等等，但這也僅是個例，熱門的地段商鋪依舊一鋪養三代，日進斗金。

3、未來幾年商鋪會是什麼走勢呢？

對於未來不敢妄加於評論，後期的政策，經濟等都是不可預知的，現在說走勢只能說是瞎猜，專家研究了那麼多年房地產都沒研究透，那既是我等平平之輩能道得明，說得清的呢？

商鋪投資需要參考政策，經濟，區域城市；鋪位則看區域地段，規劃定位，人流量，商業運營....等眾多因素。例如：（1）商業很多沒人流消費，商圈分配的人流過少，此類情況只能走著瞧，看以後的商圈會不會發生轉變；（2）商業、地段、人流、定位都沒問題，但運營不行，那對商鋪的升值也起不到多大作用。

總結：商鋪投資，商鋪買得好一鋪養三代，商鋪買不好爛手裡甩賣！

天天房知道

首先還是看你投資哪一類的商鋪。

個人建議不要投資商城內部的商鋪。因為整個百貨業態包括批發業態實際都處在下行空間，前景不看好。另外，商城內的商鋪與項目運營能力息息相關，如項目運營不好，即使你做的再好，也擺脫不了負面影響，如果整個商城關閉，就更無力迴天了。

如投資商鋪，門臉投資還是可行的。只要挑選好地段，收益還是能夠保證的。不會出現商城內商鋪如經營不好，白送都沒人要的尷尬與投資損失。

像我這樣的商業人

商鋪的未來無論是漲或跌，其功效如同農民的土地，一旦失去便如失去生存的命根子。一鋪養三代由來已久，而當今購鋪因眾多現實卻又令人費解。中國人喜好買房買鋪，第一批吃螃蟹者至今也嚐到了甜頭，而當今世事多變，競爭不斷，令人懷疑商鋪價值是否物有所值？且不說電商對實體店的衝擊，更令人揪心的是商鋪的價格仍節節攀升，讓人望穿秋水卻又欲棄不忍。當今物價的提高，人民幣的貶值，以及購房的限購和炒股的風險，老百姓的投資轉到商業地產是無奈中的選擇，依個人所見，若商鋪的價格趨於合理，商鋪的潛力仍大有作為。從古至今，商鋪永遠是逛不完的店，走不完的市，只要有人類君住的地方，就有其合理存在的理由。購買商鋪只要抓住地段和價格這兩點，你就可以出手，無論它的未來增值與否，將它出租出去將會比銀行的任何利息高更多，也比投資其它風險低很多。看準了，就出手吧。

關鍵字: 回報率 房產 投資