一个不太专业的喷子

在互联网发展的今天，很多的商铺都不想以往的那样受人欢迎，原因有几个：

1. 受到电商的冲击：很多以前能够大量吸引人群的步行街现在已经门可罗雀，为什么？比起逛街购物，人们更倾向于上网买东西。步行街上空置的商铺越来越多。

2. 地段价值下降：如果说原来我们处于一个地段为王的时代，有了地段商铺就能火。那么地段在今天早就不想以前那么重要，很多地段好而租金高的话，也有很多商铺租不出去。

即使有着这些因素的影响，我仍然认为商铺具有一定的投资价值。原因如下：

1.大多数商铺转向服务业。就算是服装店等店面受到了电商的冲击没有了原来红火的局面，但是饭店和服务业还是人们的刚需。美容，美发，饭店等等并不会受到电商的影响，反而随着人们生活追求的提高，越发的为人们所重视。

2.未来消费升级，商铺全用来做O2O，线下体验，线上消费。这也是电商一直在努力的渠道，即将线下店打造成为企业的展示店铺，支持人们在线下进行体验，在同步通过网络进行消费。而大量线下体验店也需要商铺。

3.北京这样的地方根本没有商铺空置。这是事实，你觉得貌似商铺的价值好像不如以往了，这只是一种感觉。在一线城市，只要将商铺招租的信息挂出去，根本就不会出现无人问津的情况。

4. 商业用地越来越少。

综上所述，我看好商铺的前景。

我是李合伟：伯乐创投俱乐部创始人，创投商学院首席讲师，著作《觉悟行果创业论》。帮助过300多位创业者创业成功。期待与您分享交流～～～

合伟说

变革家

前段时间在一个小城市看到了这么个现象，当然了为了防止地图炮，我们不说是哪里。我们先去了一个小商品市场，那个市场是模仿义乌小商品模式的，很大的场地，大约15平一间的格子铺，但是我们看到了什么？内部冷冷清清，鬼城一般。前几年国内很多地方都在做这么一件事，就是模仿义乌的商品模式，但是大家很好理解一点，义乌的小商品市场是有先发优势的，如果你复制义乌的模式，那么前提是你能够获得很多的商户，形成聚集效应。所以在这些模式复制的过程中，成功了一部分，失败了另一部分。

但是，注意，同一个城市的另一角落，距离那个鬼城一样的商品城大概3公里的地方，是一个卖场，饮食、购物、休闲、娱乐及品牌商品，类似于商业地产核心区的模式，奇怪的是在双休日竟然经常堵车，连个停车位都找不到。一家奶茶店周末流水有时候都能够上万。商铺租金自不必说，水涨船高。

我们并不是对于小商品模式的可复制性存在偏见，毕竟成功的复制还是有很多的，我们要强调的是，很多时候很多商铺都会出现十里不同天的境遇，这和当地的政府政策和消费习惯是有关联的。那个热不起来的小商品城，是因为原来承诺的旧市场搬迁没有实施好，又面对电商销售这种低成本销售模式的挤压。而那个大卖场热闹的道理无非是在人口密集区域，小城市消费场所又相对较少，自然产生了聚集效应，当然，如果附近开始兴建更多的类似模式，也许就不会继续这种繁荣。

所以说，从长期来看，还是要看地段，不要考虑太多宏观面的东西，房子跌和房子涨都不会影响房屋的自然垄断属性，也就是靠海的位置也就那么多，靠海又不会被海水淹没，又沙滩，淡水丰富，地方就更加少了。这是资源价格，看稀缺性。所以商铺会不会跌的问题，希望透过现象看本质，不要一概而论，也不要被经济学家的宏观论点牵鼻子。

凯恩斯

商铺会随着住房价格下跌而下跌吗？恰恰相反，随着住宅市场调控的加紧，大量以住宅开发为主的房企将商业地产当作避风港，将资金投入商业地产。其经营方式一般以销售为主，并自持一定比例的优秀物业运营。

但是，在楼市分化的背景下，商业地长并非哪里都是避风港。

从全国来看，商业地产投资增速已明显放缓。

在住宅调控频繁，商业地产调控相对宽松的背景下，商业地产投资一度高涨，但是库存压力不断累积，2014年以来，商业地产开工面积已经放缓。

不同省市间投资增速差异明显，部分地区投资热度高涨，若销售速度放缓则将面临一定的去化风险。

从商业地产新开工面积来看，华北地区开工面积增速较快约20%，投资热度较高。而福建、辽宁和黑龙江新开工面积同比跌幅均超30%，投资意愿低迷。

库存压力最大的地区

商业营业用地方面，华东是库存最大的地区。近五年库存规模占比达32%左右，其次为中南地区，占比约20%。东北和西北占比分别为12%，8%。

但是因为华东地区经济发达，商业地产销售速度快，去库存压力最大的反而是东北地区。天津、山西、北京、辽宁、吉林、西藏、青海和内蒙古存销比高于20%，其中辽宁、吉林、西藏和内蒙古近来来新开工增速已处于全国地位，但去库存仍无改善。天津、山西和青海新开工增速仍处于全国前列，库存有进一步加剧的可能。

下图是各省市商业营业用房新开工面积同比（单位：%）

零售物业面临租金下跌威胁

零售物业也就是商铺方面，空置率不高，但是租金对市场极为敏感。从空置率看，天津、沈阳和重庆空置率相对偏高，达到10-15%，北京仅为5%。

从租金来看，零售物业租金对市场的敏感度较高，一旦市场景气度略有下降，租金便面临大幅降低的风险。受经济下行、电商冲击影响，近几年零售业步入低谷，连带着商铺租金下跌，多数一二线城市优质零售物业首层租金大幅调低，最大跌幅超过45%。

结合空置率、租金来看，重庆、成都、天津和沈阳、武汉零售物业同样面临较大风险。

从2016年第四季度开始，包括服装在内的零售大品类出现了复苏的苗头，是否真正复苏尚不明确。

现在的确很多人将资金投入商铺开发，但是投资商铺雷也多，风险也大，还是要选对地区。

面包财经

朋友们，如果你现在投资商铺，有以下几点决定了投资商铺升值的关键因素！

1.商业地产的选址

2.商业地产的开发原则

3.项目的定位和业态组合

4.商业地产规划的要点

5.商业地产招商的重要性

6.商业地产的运营管理

通过以上几点分析可投资性、风险、体量、项目定位、租金水平、出租率、发展前景、商铺未来升值空间、投资回报率等方面以减少投资风险。下面我们进行详细的解读！！！

Tips:什么是商业地产

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，

商业地产是商业和地产相结合的复合型产品。兼具房地产开发和商业经营管理两个特性！从环节上讲分为开发和招商及运营三大管理环节，相对而言，运营管理比开发更重要，更准确讲：商业地产的载体躯壳是房屋，商业地产中的“商业”才是绝对的核心价值，商业的核心在运营管理。

1.投资者:主要期望长期获得理想的租金回报与地块升值。因为投资收益不应是短期的，它具有长期性和持续性，所以投资的不仅仅是房屋本身更应是长期运行管理中特有的租金增值和不动产的溢价升值！

2.经营者:他们向开发商或投资者支付租金取得商铺的经营权，为消费者提供商品或服务，获取盈利！

3.运营商:作为商用物业只是提供场所还远远不够，需要专业的经营管理机构对整个项目实施统一运营管理，包括租户管理.业态调整.广告支持等多种管理来缩短市场培育周期！

运营管理就是与商户一起共同经营，并且一如既往的坚持和商家捆绑在一起捆绑在一起，引导、支持、配合商家把生意做好，将以商家的需求为支点，打造商家生态服务链，并要做到五个方面的统一：

（1.）统一招商（集中经营管理）

（2.）统一运营管理（立足长远）

（3.）统一策划（销售活动策划与协助）

（4.）统一推广（广告宣传推广）

（5.）统一发展（促进市场繁荣）

无论在什么样的黄金地段，商业的繁荣都需要招商和运营管理，它是商业地产租金收益和地块升值的源泉。

4.消费者:通过各种消费活动获得商品和服务，获得舒适的购物消费体验，成为良好口碑的传递者！

只有每一环节的成功，商业地产项目才能算成功，达到繁荣！核心商业地段+运营管理决定了商业的升值！

商业地产专家俱乐部

朋友们，如果你现在投资商铺，我敢肯定会让你输的怀疑人生。有以下几点决定了投资商铺是最臭的选择。 一 随着十几年房地产高速发展，炒作，商铺和其它产品一样已经开始产能过剩，而且商铺的实际价值已经被更大泡沫化，你现在投资商铺就是充当了接盘侠。 二 电商的崛起很大程度冲击了实体店的利益，实体店现在已经风光不在，经营惨淡。实体店经营进入者已经踌躇不前。需求相对减少和产能的增加。商铺的租赁不再一铺难求，你还打算投资吗？ 现阶段国家正处于去库存，去杠杆，经济转型关键阶段，市场低迷，实体店受高房租和低利润的打击，大多水深火热，欲罢不能。然而经济转型是一个不确定时期，或许十年八年，成功失败也未知。如果你投入商铺你将面临的难题是出租难，涨租难。 如果你还不相信，那你就到超市走走，看看再有没有过去排队热火朝天购物的现象，看看街面上有没有空房待租的铺面，你再想想你一年进了几次超市，想想光棍节网购数据。不要幻想未来也许能好起来，朋友，我告诉你，实体店不是阵痛，苦难才刚刚开始。

陇东民风

我一哥们 花七十多万买个商铺 空闲三年多没人租 今年两万一年的租金才租出去了 按照现在三年银行利息4,125 七十多万一年的利息就三万多钱 连自己利息都没收回来

都市乐活人

首先住房下跌了吗？其次商铺为什么要随住房？最后为什么住宅限购商业不限购？

针对这一问题分为三个点来回答：

1、商铺会随住房下跌吗？

实际情况：住房并未“下跌”，商铺有涨有跌，当前住房市场则是限购、限售、限价等，房价基于“平稳”，纵观历史限购史，2-3年一调控周期，2018年住房不炒，满足刚需，支持改善，因地制宜，因城施策，让房价回归理性，“房子回归居住功能”等定位下，或将周期拉长，但并不意味着房价的下跌。就算是房价的下跌，商铺也不一定会随之下跌。

商铺的购买需求不像住房的购买需求那么可怕，所以价格波动不大，反而下跌的趋势显著，但不排除后期“住房回归居住功能”时代，商铺或再次成为投资热点。

2、现在投资商铺怎么样？

商铺也是属于房产类的商品，又区分于住宅，商铺不限购的原因很多，个人认为主要为流通率和税费两点，商铺的流通率并不算高，但税费却是比住宅高出不少。若此次税改进一步把住宅的税费提升，那么商铺投资作为

当然也有人说网店已经把实体店搞垮，租金搞垮商家，商家一不在需要商铺等等，但这也仅是个例，热门的地段商铺依旧一铺养三代，日进斗金。

3、未来几年商铺会是什么走势呢？

对于未来不敢妄加于评论，后期的政策，经济等都是不可预知的，现在说走势只能说是瞎猜，专家研究了那么多年房地产都没研究透，那既是我等平平之辈能道得明，说得清的呢？

商铺投资需要参考政策，经济，区域城市；铺位则看区域地段，规划定位，人流量，商业运营....等众多因素。例如：（1）商业很多没人流消费，商圈分配的人流过少，此类情况只能走着瞧，看以后的商圈会不会发生转变；（2）商业、地段、人流、定位都没问题，但运营不行，那对商铺的升值也起不到多大作用。

总结：商铺投资，商铺买得好一铺养三代，商铺买不好烂手里甩卖！

天天房知道

首先还是看你投资哪一类的商铺。

个人建议不要投资商城内部的商铺。因为整个百货业态包括批发业态实际都处在下行空间，前景不看好。另外，商城内的商铺与项目运营能力息息相关，如项目运营不好，即使你做的再好，也摆脱不了负面影响，如果整个商城关闭，就更无力回天了。

如投资商铺，门脸投资还是可行的。只要挑选好地段，收益还是能够保证的。不会出现商城内商铺如经营不好，白送都没人要的尴尬与投资损失。

像我这样的商业人

商铺的未来无论是涨或跌，其功效如同农民的土地，一旦失去便如失去生存的命根子。一铺养三代由来已久，而当今购铺因众多现实却又令人费解。中国人喜好买房买铺，第一批吃螃蟹者至今也尝到了甜头，而当今世事多变，竞争不断，令人怀疑商铺价值是否物有所值？且不说电商对实体店的冲击，更令人揪心的是商铺的价格仍节节攀升，让人望穿秋水却又欲弃不忍。当今物价的提高，人民币的贬值，以及购房的限购和炒股的风险，老百姓的投资转到商业地产是无奈中的选择，依个人所见，若商铺的价格趋于合理，商铺的潜力仍大有作为。从古至今，商铺永远是逛不完的店，走不完的市，只要有人类君住的地方，就有其合理存在的理由。购买商铺只要抓住地段和价格这两点，你就可以出手，无论它的未来增值与否，将它出租出去将会比银行的任何利息高更多，也比投资其它风险低很多。看准了，就出手吧。

關鍵字: 回报率 投资 房产