一個叫張冬芳的人很早就看上了重慶市秀山縣中和鎮鳳翔路的一處商品房，在2003年11月13日，她與該房子的所有權人——騰達房地產公司簽訂了《預訂房屋合同》，並按照約定交齊了所有價款。雖然一直沒有過戶，但因為房屋在自己手裡，已經開始使用，張冬芳心裡倒也還算踏實。
令她意想不到的是，11年後，在她完全不知情的情況下，該房屋成了一個名叫聶慶明的人的財產。原來，2014年12月17日，騰達房地產公司與聶慶明簽訂了《商品房買賣合同》，而且雙方完成了過戶登記。房屋所有權人“板上釘釘”地成了“另有其人”。張冬芳幾經打探，發現了其中的不合常理之處：2014年爭議房屋的單價已經上漲了3倍以上，但騰達房地產公司和聶慶明在2014年簽訂的合同約定的單價仍和2003年的一樣。張冬芳覺得其中有詐，像是雙方串通好針對自己來的。於是，她訴至秀山土家族苗族自治縣人民法院，請求確認騰達房地產公司與聶慶明簽訂的《商品房買賣合同》無效。
不過，這場訴訟於她而言並不順利。秀山縣法院審理後認為，張冬芳雖提出騰達房地產公司與聶慶明以明顯不合理的低價買賣爭議房屋，但並未舉示相關證據證明聶慶明與騰達房地產公司系惡意串通，遂駁回張冬芳的訴訟請求。
張冬芳不服提起上訴，重慶市第四中級人民法院二審查明，騰達房地產公司與聶慶明之間在2014年以2003年的房屋單價簽訂《商品房買賣合同》，並過戶登記，但聶慶明並未實際支付房款，騰達房地產是以該房屋抵償所欠聶慶明部分債務。該《商品房買賣合同》存在明顯不合理低價轉讓，構成惡意串通，損害了第三人的利益。遂改判確認騰達房地產公司與聶慶明簽訂的該《商品房買賣合同》無效。
【以案釋法】
《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項規定，惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。惡意串通是當事人在訂立合同過程中串通合謀實施的與其內心意思不一致的行為。現實生活中，惡意串通形式表現多樣：例如，合同一方為規避強制執行，而與相對方訂立假買賣合同、假抵押合同或假贈與合同等。認定是否構成惡意串通，要看合同雙方當事人在主觀上是否具有惡意，是否互相配合和共同實施串通的行為，以及是否會損害或可能損害到第三人利益。
審判實務中，認定構成惡意串通要結合是否以合理價格轉讓，是否符合交易習慣等要素進行判斷。本案中，騰達房地產公司明知涉案房屋已交付張冬芳使用，卻仍然與聶慶明簽訂《商品房買賣合同》，並完成過戶登記；而聶慶明明知轉讓價為十年前的房屋價格，騰達房地產公司屬明顯不合理低價轉讓，卻仍與之簽訂《商品房買賣合同》，聶慶明也並未實際支付價款。因此，聶慶明並非法律所保護的善意受讓人。故認定騰達房地產公司與聶慶明之間存在惡意串通，損害了第三人張冬芳的利益，該合同無效。
【法官提示】
惡意串通損害第三人利益的合同是一種因違背善良風俗而無效的合同。確認該類合同無效，主要在於譴責當事人的主觀惡性，規範市場合同行為，促進市場健康發展。作為遭受利益損害的第三方，需及時通過向法院主張確認合同無效，防範利益受損；若利益已遭受損失的，可通過主張賠償來維護自身權益。
閱讀更多 秀山縣秀山網 的文章
