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6月5日，深圳住房新政被刷屏，被稱為深圳第二次房改，意義重大。
先看數據重點：
1、2018-2035年17年間，深圳計劃新增住宅170萬套，平均每年10萬套；
2、其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，佔比接近60%，商品房佔比為40%；
3、人才住房、安居房、公租房的面積分別為小於90平、小於70平、30-60平，租金和售價分別為市場價的60%、50%和10-30%；
力度確實很大，可以看出，深圳在政府層面，確實在下大力氣落實“上有供應，中有支持，下有保障”的安居政策，讓各人群在深圳都獲得居住權。
問題來了，人才住房和安居房大量上市會不會對商品房帶來利空?
人才房、安居房和公租房佔到深圳未來17年總供應量的60%，比例確實不低，可是，不看總量、只看短期的供應量是在數據統計上耍流氓。
據深圳市政策研究室主任吳思康在2017年的一場論壇中提到，深圳的住房總量為1041萬套，按照平均每戶2.59人測算，深圳現有住房可容納2800萬人，深圳目前戶籍人口加常住人口也在兩千多萬。
如果拿人才、安居和公租房的100萬套和1041+170=1241萬套做對比，所佔份額不過8%，如果再拿掉公租房的20萬套，所佔份額又下降到6.4%，而且要經過17年才能達到這個比例，那麼顯然，對深圳現有商品房市場的衝擊就不如想象中那麼大了。
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第二個問題，為什麼說深圳樓市已開始全面香港化。
看住宅類型，深圳新政之後，與香港的住宅類型已經非常接近了。
香港住宅主要分為三類，分別是公屋、居屋和商品房。
公屋類似於深圳的公租房，低收入階層可以以低廉租金入住；
居屋類似於安居房，中等偏下收入階層達到申購要求，輪候之後可以較低廉價格購買，購入五年後向政府申請補交地價，可進入市場租售。
那麼，香港的公屋、居屋和商品房的大概佔比各是多少呢?
香港公屋於1960年就開始推出，已運行近60年，居屋自1976年推出，已運行42年，從運行時間來看，都已經相當成熟。
到目前為止，香港公屋佔全部住宅比例約為17%，居屋佔比約為29%，總佔比達到46%，這個比例與深圳2035年新政完成後公租和安居人才房佔比共計8%相比，可謂是全面碾壓。
而香港商品房多年來以高房價聞名於世，並未受到廉價的公屋和居屋的價格衝擊。所以，幻想靠深圳房改新政降房價的人，想法未免過於簡單了。
在香港，住宅類型將居住人群自動劃分成了三個階層，分別是自有住宅階層、居屋階層和公屋階層。
這三個階層的排序是不言而喻的。比如我們經常看到的香港娛樂八卦，某港姐競選成功前全家居住在公屋單位，這樣的報導意味著什麼大家都心知肚明，又有誰希望自己的下一代承受這樣的目光和壓力呢?
香港的公屋也分三六九等，但共同點是密度大，容積率極高。
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從建築面積上來看，深圳對人才房、安居房和公租房也做出了價值分隔。
人才房普遍不高於90平米，安居房70平米，公租房30-60平米。以常規判斷，這個上限應該是三居的標準。
那麼，未來的建造標準，人才房兩居七十平，三居八十幾平；安居房兩居五十平，三居六十幾平；公租房兩居四十幾平，三居五十幾平的概率極大。
這個面積標準，人才房尚可接受，安居房已經顯捉襟見肘，公租房就只能算容身之地了。
相對於香港公屋人均10平米和居屋人均13平米，深圳保障房的人均標準雖然略高一點，但和內地的居住面積比起來，深圳保障房顯然已經在向港式標準靠攏。
再說用地問題，大家都知道，深圳建築用地極端緊張。從哪裡拿地，才能完成這170萬套住宅的供應量，是極端考驗決策者智慧的。
看住房新政中的渠道保障，主要是兩塊：
1、 突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區，在臨深片區開發建設保障性住房；
2、 盤活存量用地，加大棚戶區改造力度。
路徑還是比較清晰的。
1， 大部分保障房會建設在深圳原關外的偏遠區域，還有部分會建設在臨深片區，只有這些地區才有相對多的地塊，用地成本也較低。
因此，大部分保障房不要指望有太好的區位，甚至有可能會在臨深或深汕合作區；
2， 盤活存量用地，加大棚戶區改造，毫無疑問劍指小產權房。
深圳有大量待拆遷小產權房，由於沉痼已久，目前拆遷成本極高，難度極
大，然而又必須破局。
拆掉這些位置較好、密度極高又成本昂貴的小產權房，然後在這些鋪滿人民幣的地塊上修建沒有利潤的安居房和公租房，本身就需要極大的勇氣。
即使修建，可以想見也一定是超高層、極小面積和高容積率。深圳近幾年新建的樓盤，48層的超高層住宅已經越來越多，安居房和公租房會不會突破48層，我覺得是大概率事件。
因此，小部分位置較好的保障房不要指望有太高的居住品質。
同時，人才房和安居房，雖然價格便宜，但除去面積、地段、容積率等劣勢，還有更重要的流通問題，這類房源屬於閉環流轉，只有有資格的申請人才可以接盤。
雖然深圳政府創造性地給出了納稅15年，向政府交納一定比例的增值收益後可以入市流通的說法，但漫長的15年和不確定的交納費用，都是阻隔這類型住宅產品升值的大殺器。
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65住宅新政之後，深圳未來的房屋類型、屬性和麵積已開始高度香港化，還有一個我認為會高度香港化的是豪宅的走勢。
為什麼香港屢現天價豪宅?
當然一方面是因為人多地少富豪又多，另一方面，豪宅越賣越貴並不是因為富豪人傻錢多，不理解富豪天價買豪宅是因為貧窮限制了你的想象力。
換位思考一下，如果你有十個億的資產，你會不會花兩個億買豪宅?當然會！
為什麼?
一是因為有居住品質改善的需求，這和你有一千萬資產會拿五百萬來改善居住品質是一樣一樣的；
二是對於富豪來說，一樣有資產保值增值的煩惱，數以億計的資產不可能都拿來投資，也不可能都放在股票基金保險信託這些池子裡。
再沒有比豪宅更大更好的資金儲備池了，既能自住享受，還能保值升值，還有面子問題，還可以代際傳承。
對富豪來說，有比豪宅更好的標的物嗎?沒有，花幾個億買豪宅比花幾個億買名畫要讓人踏實有價值的多。所以，香港的豪宅價格會越炒越高。
同理，這種情況未來也會出現在深圳。你也許認為目前深圳灣片區20萬/平已經是天價，對不起，以後還會更高。
不過，我要提醒大家一點的是，沒有那個資金和實力不要去碰深圳的豪宅，你以為的豪宅也許並不是豪宅。
什麼才叫豪宅?面積夠大，位置夠好，裝修夠豪，景觀無敵的才是真豪宅，如果你砸鍋賣鐵花一千萬在深圳灣、香蜜湖買了一套70平的小兩居，然後坐等以後天價出售，那你真是想多了。
所以說，沒有金剛鑽，別攬瓷器活兒！
在此恭喜海上世界雙璽的業主，你們交納了500萬誠意金獲得搖號資格搶到的這套房子，未來很有成為豪宅的潛質。當然還有深圳灣、香蜜湖的部分真豪宅業主們。
海上世界雙璽，捫心自問，誰不想住在這樣的豪宅裡?
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未來的深圳樓市會是多層級格局。
豪宅是金字塔的頂端，單價只有更高，沒有最高；
第二層是品質較好的中大面積商品房；
第三層是普通商品房；
第四層是人才保障房；
第五層是安居房；
第六層是公租房。
豪宅和普通商品房的價差會逐漸拉大，商品房和人才房安居房也會保持一個足夠的價差。
而且，居住在每個層級裡的人，決不會滿足現有的居住類型和品質，決計不會因為公租房租金夠廉價，安居房房價夠低而沾沾自喜，自鳴得意。
相反，只要有機會，他們一定會想盡辦法實現階層的躍升，一層一層地置換上去。
所以，你說深圳房價下跌的基礎在哪裡?人性是往上走的，房價如何往下走?
何況深圳又是一個人多地少，巨量資金沉積，每年都有無數中產階級擠進來的夢想之城。
實際上，深圳2016年初調控，兩年多的時間，一直沒有看到過像樣的下跌，目前已全面回覆調控前的最高價，部分片區已經比去年暗漲了5到10個點。
深圳是昂貴的，而且會越來越貴。
對於越來越昂貴的深圳來說，這份住房新政已經是政府能拿出的最好方案，政府至少盡力在保證讓每一個深圳人獲得最起碼的居住尊嚴。
但同時你要清醒的認識到，新政只是在盡力保證你能有房子住，而不是保證你能買得起屬於個人產權的房子。
看看河對岸的香港，深圳人，請拋棄幻想，清醒自我認知，及早定位自己的居住層級。而且，無論哪個層級，都需要你盡最大努力去爭取。
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