拿對房，對長租公寓來說意味著成功了一大半。

長租公寓的成本，大致包括拿房成本、裝修攤銷、營銷成本、運營成本、稅費成本等，其中，拿房成本佔的比例最大，一般佔到50%-70%，有的甚至達到80%。

也就說，房源拿得好，最省錢；房源拿不好，最浪費錢。而拿房這個環節，對大部分的長租公寓運營商來說都是陌生的。今天，明源君就來說說，長租公寓該去哪拿房、拿什麼房、如何判斷房源好壞。

長租公寓有四個途徑可獲取房源（並不是所有企業都適用）

長租公寓房源的獲取，有以下4種途徑。要注意的是，非房地產開發商，能獲取的房源僅限於存量項目。

第一種途徑，通過市場競拍獲得，對開發商來說已輕車熟路了。

第二種是租賃市場的創新方式。今年1月，經國土部和住建部同意，瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市，允許試行利用集體建設用地建設租賃住房，村/鎮集體經濟組合可以和房企合作，共同完成開發建設。但並不是所有房企能參與，像杭州廈門目前的實施主體僅限於國有性質的房企。

另外，是否參與集體建設用地租賃房建設，還要綜合來算賬。項目的用地規模、建成後房間的數量、客群定位、租賃期限，以及開發商和村/鎮集體組織間的收益分配等。比如南京要求集體經濟組織所佔份額比例必須在50%以上，都關係到房企最終能否從中獲利，能獲多少利。

第三、四種途徑，是現階段很多運營商或開發商獲取房源的方式。目前，法律允許用來改造成長租公寓的存量物業，包括商服用地二類別中的住宿餐飲用地和商務金融用地上的建築物業，以及工業用地上的商業辦公用房和國有廠房。

明確能拿的土地類別或物業類別之後，公寓運營商接下來該考慮的問題是，如何挑選合適的、更有盈利空間的物業。

拿對房，對長租公寓來說意味著成功了一大半。當前，存量物業的競爭越來越大，而長租公寓的租金承受能力很低，在一些好的地段，根本競爭不過其他業態。於是，很多公租公寓放棄高租金地段，將注意力放在一些低價的物業。

這個過程中，需要特別注意的是，有的房源雖然便宜，但絕不能碰，拿了就等於自找麻煩。

1、產權不明確的物業最好不拿

市場上，有很多產權不清晰、產權關係錯綜複雜的物業，雖然租金可能會比其他物業地，但風險很大。比如，農民自建房。這類物業最常出現一房多售多抵多租的現象。

近日，深圳媒體就報道了一宗類似的事件。福田某居民兩年前把一棟自建樓轉讓，兩年後，又先後跟四個承租方簽訂了長達數年的租賃合同。每次都以上一個租賃合同未到期為藉口，拖延交樓，收到錢後沒多久就玩失蹤。

承租方之所以被騙，是因為自建房是不允許上市流轉的，有的還涉及違建，買賣合同國土房管局不會備案。原業主轉讓房屋時，只要不向村委或街道辦申報，房屋的所有權依然落在其名下。

因此，對自建房，公寓運營商除非能夠明確其產權所有人，否則最好還是敬而遠之，如果涉及到產權糾紛或者違建拆除，麻煩就大了。

2、不健康的物業應儘量避開

另一類不建議的物業，是被查封、被抵押的不健康物業。這類物業存在非常大的不確定性，搞不好就血本無歸。

新派公寓新國展店就是一個例子。

2016年5月，新派公寓承租了順義天竺大街的一處物業，建設了新派公寓新國展店，租期為12.5年。完成裝修後，卻被法院告知該物業早已經被查封，繼而又被告知物業被拍賣。另外，新業主要求租金漲一倍，否則強行騰退。雙方交涉無果，今年2月，該店被新業主停水停電。

截至目前，該事件還沒得到妥善解決。對於新派公寓來說，損失確實不小。

可見，選擇房源時有必要避開不健康的物業。前期的盡調要做充分，在承租物業前，可以到當地國土局的房地產產權登記中心，確認物業的產權情況，也可以委託律師代跑一趟。

3、改造後仍難合規的房源慎拿

近兩年，各地陸續釋放長租公寓的利好政策，對房源的限制也逐步放鬆，部分地區允許商業用房、工業用房改建為長租公寓。這兩類物業改造時需要跨過的三道坎：

將土地用途從非居住用地調整為居住用地

將房屋用途從非住宅變更為住宅

房屋及附屬設施符合消防驗收條件

土地和房源用途的變更，涉及到的部門多，流程很複雜。在獲取房源前，公寓運營商要特別注意土地出讓合同中，對於變更土地用途、房屋用途的特殊約定以及地方政府的規定。保險的做法，是在收購前先與行政主管部門確認變更土地、房屋用途變更是否可行。

如果變更難度太大，就需要仔細權衡了。

另外，要特別注意消防合規性。消防是硬指標，而存量改造的長租公寓很多消防審批通不過。

最近，深圳南山某長租公寓就因為消防和裝修整改問題，流失了一批租客。該店是由一棟物流大廈改造而成，租客反映，開放入住後，消防驗收還沒通過，被要求限期整改。健身房和公共廚房重新裝修，暫時沒法使用，裝修產生的噪音、灰塵等汙染也引起了租客的不滿。

消防驗收合格的前提是規劃和報審用途一致，而長租公寓這一業態出現時間不長，很多地區還沒形成明確的驗收標準，甚至同一個市不同行政區的處理方式還不同，有的參照住宅驗收，有的參照商辦工驗收，有的又參照酒店驗收，還有的歸為出租屋不用驗收。有的單位由於不知該按照哪個標準驗收，乾脆不受理驗收報審。

這就為商改住、工改住增加了難度。從目前的情況看，辦公樓、商場、工廠等物業，改造後消防驗收通過率都很低。尤其是工廠。雖然工廠租金低，但地理位置一般都較偏遠，最致命的是，其消防報批基礎是各類物業中是最差的。用工廠改建的長租公寓，要通過消防報批難上加難。

如果想要拿這幾類物業，一定要先吃透地方政策，有充分把握了再出手。

4、存在嚴重質量問題的物業絕不能要

要拿老舊的物業改造，不能忽略樓體本身的質量，比如有的建築存在沉降的風險。拿房的時候，可以走到樓頂樓梯間的位置觀察下，如果樓梯間的天花板上有很多裂縫，那麼這棟樓肯定是不能拿的，沉降的風險太大，一旦發生質量等事故，後果不堪設想。

排除了不合規的物業、存在致命硬傷的物業之後，如何從眾多的房源中選擇最合適的？可以結合自身的情況來篩選。

（1）客群定位是拿房的決定性因素

雖然拿房成本是所有成本中最高的，但明源君認為，房源租金（或售價）的高低，不應該把拿房成本作為拿房的決定性因素。一個房源能不能拿，要不要拿，主要取決於項目的定位。

比如樂乎城市青年社區的客群定位是青年白領，選擇的物業有三個特點，一是交通便利，二是面積一般在10000平米以上，改造後項目的房間數量通常在500間以上，而且還有空間做大社區，三是周圍沒有經濟型酒店，避免惡性競爭。

不是拿了樓再來想租給誰，而是先想好租給誰，再來判斷能不能拿。

現在大部分長租公寓單個體量都不大，無論是風格、還是功能，都很難面面俱到。因此，精準定位客群，是項目的關鍵，它將決定項目的選址、裝修和營銷模式。

在選擇物業時，改造成本也是不得不考慮的因素。物業改造不可控因素太多，拆改的成本可能比新建還高，而且工期也更長。

以商業性質的物業改造為例。僅從施工和工程角度看，有幾個改造難點是沒法繞開的：

商業物業的水電一般達不到住宅類的用量，需要增容；

排水系統用量不足，需要增加室外排汙管網的投入；

商業物業的外牆多為玻璃幕牆，保暖和通風需要升級改造；

水電和暖氣管道拆改過程中，可能破壞其他線路，埋下隱患；

一些結構不適宜的物業，甚至承重牆要拆掉重做，工程非常大。

另外，不同類型的物業，租金和得房率的比例是不一樣的。比如商業類物業，原本租金就最高，拿房成本自然水漲船高。但是，出房率卻不太理想，一般只有70%左右。

相反的，宿舍樓的拿房成本比商業物業低，得房率卻一般可達到80%以上。工廠拿房成本更低，缺點是位置偏遠，交通可能也不太方便。另外，和商業物業一樣，都存在大進深的問題。

長租公寓比較合理的進深在8-11米，然而，大型商場和工廠，進深遠遠大於這個數值。這種結構，處理不當容易出現大量暗房。

像下面這個大型商場，單層面積達4800平方米，其採光中庭最大進深有27米。

　改造成長租公寓，如果按照傳統的排房方式，雖然房間數量不少，但是四個拐角周圍都出現暗房，這將影響到租金水平和出房率。

國內具備長租公寓設計改造經驗的建築設計公司並不多。因此，高難度的改造項目，其實也非常考驗長租公寓運營商對供應商的識別能力。

3、租賃物業追求租金溢價，自持物業追求資產增值

很多長租公寓都採用輕重資產結合（即自持物業+租賃物業）的模式，譬如碧桂園、龍湖、旭輝等資金雄厚的房企，也都以租賃為主，自持為輔。

租賃模式中，長租公寓運營商其實是二房東，靠差價賺錢，盈利主要來自租金溢價和服務增值。

龍湖冠寓就總結出一條經驗，就是選擇周邊房子比較破舊的物業，這樣的項目溢價空間和出房率都更高。

自持模式中，除租金溢價和服務增值外，物業增值才是最可觀的。因此，選擇物業時，最看重的是其升值空間。

新派公寓買下北京CBD旗艦店的時候，單價2.2萬/平米，在當時是一個比較高的價位了。四年後的今天，周邊房價已經漲到接近10萬/平米了。現在，這家店的租金坪效比周邊漲了100%。

4、不同企業適合的房源不同

每家企業的基因不一樣，底子不一樣，也會影響到拿房的決策。

初創型的長租公寓運營商，資金有限，抗風險能力弱。拿房的時候更需要謹慎，如果一開始就去操作高難度的項目，如工廠改造，試錯成本非常高，可能會超出其承受能力。

這時，不妨先採取保守的打法，從住宅類物業入手。比如很多城市有一些存量的商品房公寓，銷售不太理想，拿房成本會相對低些，改造難度也不大，而且不存在房源屬性變更及消防審批的風險。對初創型企業來說，是低門檻的入行途徑。

相比之下， 開發商不僅有資金優勢、供應鏈優勢，還有存量資產的優勢。很多開發商原來在各大城市已經有一些物業了，在佈局長租公寓時，可以利用原來的物業互補。

比如龍湖自持的長租公寓物業，會優先考慮如何利用集團的商業項目，作為冠寓的商業和服務配套。非自持地塊，會選擇在一二線城市的中心區、辦公商務區、區域產業園區、地鐵沿線且配套服務豐富的地段。

總結

房源的好壞沒有絕對，只有合適與不合適之分。在拿房時，首先要立足自身定位和條件，進而從拿房成本、改造成本、得房率、租金溢價、資產增值等因素綜合考慮，拿最適合自己的房源

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