進入2018年，“租購併舉”不斷推進，住房租賃市場快速發展，長租公寓行業受到持續的關注。
政策層面，國家出臺了一系列支持政策。金融層面，首份住房租賃資產證券化文件正式落地，意味著住房租賃市場的金融環節駛入快車道。行業層面，市場前景被一致看好。企業層面，不同主體的市場參與者紛紛入局，大多定下了不小的規模目標。
碧桂園對外公佈的規模目標是三年100萬間，萬科的目標是2018年年底做到40萬間。此前鬱亮曾表示，萬科要做全球最大的公寓運營商。
公寓企業們的規模目標固然引人注目，但這其中還有一個點，同樣引人注意、且值得深思，即：大家都不約而同地、把佈局重點放在了一線和強二線城市。
“偏愛”一線和強二線城市
“按照集團的佈局，我們有17個區域、24個城市在推進長租業務，重點集中在一線城市和強勢的二線城市。”碧桂園上海區域長租管理部總經理張沛洲說。
另，據瞭解，萬科在集團層面並沒有設立專門的業務板塊、做長租公寓的直管，而是由幾大城市公司在推進公寓業務。年底40萬間的目標，實際上是幾大城市公司加在一起的規模目標。這其中，有北京、上海，也有“萬村計劃”所在的廣深。
除了碧桂園和萬科，其他一些公寓企業——尤其是定位偏高端的公寓企業，更是目標明確地瞄準了一線和強二線城市。
“我們摒棄了一些機會型的城市，聚焦六大城市。這其中，上海是更為聚焦的一個城市，佈局（間數）佔到了一半。”灣流國際青年社區的執行總裁林友威表示，灣流國際的定位偏中高端，目前規模為1.5萬套。
源淶國際成立於2013年，是定位中高端的分散式公寓。據瞭解，成立近五年，一直專注於上海市場。2017年，源淶國際剝離出一個同樣定位中高端、做集中式公寓的品牌——驛庭服務公寓，其創始人兼CEO葉菁表示，目前對於公寓運營商來說，一線和強二線城市仍然具有更大的機會。
“目前公寓運營商基本上集中在一線或者強二線城市，為什麼大家都去搶這裡的蛋糕呢？因為租賃需求目前更多地集中於一些人口導入型城市。”葉菁說，“三四線城市有比較多的存量資產，但是對於運營商來說，去運營這些項目的風險還是比較大的。”
需求、業態、市場化
2017年7月發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）中，把“人口淨流入的大中城市”明確為發展住房租賃市場的重點城市。
“當前人口淨流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大，但租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發揮。”《通知》指出。
正如《通知》中所指出的那樣——同樣也是葉菁所說的那樣，旺盛的需求，是公寓企業青睞一線和強二線城市的原因。但這並非全部的原因。在林友威看來，欠完善的存量業態，也是三四線城市的劣勢。
“存量業態有很多種，不僅僅只是長租公寓，聯合辦公、商業、產業園區等都是存量業態。”林友威表示，三四線城市中有些存量業態並不存在，這對租賃市場有一定影響。
除此之外他認為，城市所處的發展階段，也是一個需要的考慮因素。“要根據城市的發展節點具體分析。比如對於長租公寓來說，有些三四線城市並沒有這樣的需求，因為（當地居民）並沒有居住痛點。”
在未來域戰投中心總經理楊洋看來，租賃市場的發展，一二線城市偏向於市場化運作，三四線城市偏向於政府主導。
“在一二線城市，更傾向於在市場上找運營企業、找金融機構。在三四線城市，可能宏觀層面是政府的城市規劃，微觀層面是政府的投資。比如人才公寓，可能就是政府劃撥一筆財政、當作城市基建工程來做。”楊洋說，“其實一部分商業和運營的工作，可以考慮交給市場化的公司來運作。”
如前所述，2018年4月底，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，住房租賃市場的金融環節開始加速。也許過不了多久，更好的金融環境，將成為公寓企業“偏愛”一線和二線城市的另一個理由。
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