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一共分為4個部分：
1、長租公寓前景可期
2、地產企業跑步入局
3、地產企業人才需求現狀
4、幾個備受關心的問題
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消費升級使傳統租購模式，無法完全滿足高品質、高性價比的住房需求，長租公寓的出現，無疑填補了這一市場空白。
長租公寓的勃興絕非空穴來風，除了政策利好的推動，亦是城市更新、需求進化、企業轉型的必然產物。
對以年輕人為主的城市客源而言，對比購房，減輕了資金壓力；對比傳統住房租賃，更加穩定。
就運營方尤其是房地產開發商們而言，一方面符合國家政策風向，有利於樹立積極正面的品牌形象。
另一方面在城市中心拿地吃緊，可變因素如城市更新、動遷等影響下，在只能租不能賣的自持地塊，除了運營能夠收穫較為長期、穩定回報的長租公寓，恐怕沒有更好的選擇了。
貼士
長租公寓是一個介於酒店和住宅之間的項目。
對於運營方而言，1年是比較理想的租賃期限，時間太短獲客成本高；時間太長老不漲價，利潤得不到保障。
長租公寓前景可期
衣食住行，四大生活基本需求場景的最後一片淨土——住，隨著長租公寓的爆紅，而今戰火熊熊燃燒。
鏈家《租賃崛起》報告顯示，未來中國將有3億租賃人口，2020年租房市場規模為1.6萬億、2030年達5萬億元。
目前我國長租公寓的企業數量已經超過1000家，管理房間數量約100萬間，行業年租金GMV（交易總額）約205億元。
從當前租賃市場需求增速來看，我國實際長租公寓需求量或將達到1000萬間，由此帶來的整體租金收入至少達到2000億規模，未來幾年極有可能成為長租公寓建設的高峰期。
國家政策的紅利驅動、市場前景的方興未艾，使參與者趨之如騖，目前形成了中介代理、酒店集團、二房東、開發商、互聯網平臺的“4+1”競爭格局，並各具特色。
地產商背景
代表：萬科泊寓、碧桂園BIG+碧家國際社區、龍湖冠寓等
優勢：經營方式可輕可重，坐擁品牌優勢和雄厚資本，房源、產品和融資方面堪稱起跑線上的領先，這也是地產商起步晚但呈爆發式增長的原因所在。
劣勢：忌驕戒躁，照搬照抄可能會摔大跟頭。
中介背景
代表：（鏈家）自如、（我愛我家）相寓
優勢：天然的客源和分散式房源獲取渠道優勢。
劣勢：受限於項目運作模式，以及對產品的理解和成本控制能力。
互聯網背景
代表：魔方、YOU＋、新派等
優勢：真正實現了專業的人做專業的事，因為完全只能靠從其它行業挖角獲取專業人才。
劣勢：除了靈活的思路和方式，沒有更多先天優勢。
酒店集團背景
代表： （華住）城家、（泊濤）窩趣、（如家）逗號等
優勢：產權資源端，有更多的存量資產。住客和物業的管理經驗比其他市場參與者豐富，經營效率具有第一優勢。長租公寓獲取能力要優於中介類、創業類。
劣勢：資金支持弱於開發商。
地產企業跑步入局
地產商的入局，使長租公寓市場出現著微妙的變化。
儘管有人認為，未來壟斷型企業將由互聯網獨角獸公司擔當，但在美國，排名前十的公寓企業裡超過一半是地產商，前三里面有兩家是地產商，而且利潤最好的是做自持的企業。
目前，地產企業TOP15中已有超過三分之二、TOP30有三分之一入場角逐長租公寓。
在對長租公寓業務的定位和佈局方面，表現出明顯區別。主要可分為3類：
主力型
萬科：有精神
長租公寓被列為“拓展業務”。萬科高層說：“這是我們生態森林最重要的一環。”想要把萬科的服務精神和品牌精神帶入最需要這些基因的租賃市場。
規模、現金流、利潤等是萬科內部業務考核的重要因素。萬科長租公寓規模最大，但泊寓的發展同樣受限於盈利難題。萬科上海泊寓的管理層兩次輪換，主要原因在於業務定位搖擺。而受限於盈利問題，長租公寓在資源投入等方面受到一定程度的限制。
萬科的目標在 2018 年達到45萬間，獲取10萬間以上長租公寓，新開業 5 萬間以上。
龍湖：有追求
首家將長租公寓業務定位於主航道業務的房地產公司。其將加大在商業地產、長租公寓、聯合辦公等創新業務的佈局，成為突破千億後走向兩千億的重要支撐。
龍湖中期目標是希望突破5萬間；到2020年，希望在長租公寓市場做到前三名，租金收入超過20億。
金地集團：有誠意
作為長租公寓的先行者，金地集團是眾多企業學習的標杆。其在長租公寓領域分為地產和商置兩個條線，分別運作的是榮尚薈和草莓社區。
專門負責金地商置長租公寓板塊的深圳火花時代投資管理有限公司執行總經理聶遠莉同時是金地商置商業開發公司副總經理。
旗下長租公寓品牌“草莓社區”已入駐深圳、上海、杭州、昆明等城市，目標是3年時間內實現管理房源8萬間、租客10萬人，進入行業前10。
碧桂園：有野心
集團總裁莫斌一直強調“不要為了做長租而做長租”，長租公寓業務在集團內部承載著更多的戰略方向和意圖。
長租公寓僅僅是試水。未來碧桂園要打造“長租城市”，通過整合公寓、酒店、寫字樓、商業等資源打通上下游產業鏈，引進零售、娛樂、健康、出行、教育等優質社會資源打造一個全新公寓品類和城市綜合體，是產、城、人融合發展的城市生活生態圈。
3年目標是100萬間。
旭輝集團：有態度
作為多元化佈局的方向之一，旭輝不是將長租公寓作為消化存量物業的一大利器，而想在這一領域內有所斬獲。
由房地產業內領軍人物之一的張愛華女士掛帥旭輝領寓。在旭輝集團“房地產+”的背景下，長租公寓是未來發展價值閉環中的一員，表達出必贏態度。
計劃用5年時間，在5大區域佈局16個城市，規模提升至行業前5、運營20萬間，完成國際化佈局，實現IPO上市。
招商蛇口：有底蘊
多元業務協調是招商蛇口進軍千億企業的驅動。憑藉自身在深圳的地緣優勢，其是國內最早進入長租公寓市場的企業之一。已形成“壹棧”、“壹間”、“壹棠”三大核心產品線。
目前持有並運營的長租公寓有50萬平方米，看好未來長租公寓市場。
以“中國中長租公寓領導品牌”為發展目標，計劃以三年的時間實現品牌全國佈局。
跟進型
佳兆業
2017年宣佈進軍長租公寓領域，成立創享空間集團，擁有專注於長租公寓的“寓享空間”以及專注於聯合辦公的“辦享空間”兩大品牌。
預計到2020年打造長租公寓10萬間，聯合辦公卡位5萬個。
綠地
現階段正在全國範圍內探索可持續發展的住房租賃商業模式，嘗試創建長租公寓品牌。
未來將重點關注一二線熱點城市、城市群核心城市和成長性城市的市場機會。
華潤置地
總部設置了長租公寓項目部，各大區也設立了自己的長租公寓項目部，總部的長租公寓項目部由高級副總裁謝驥分管，統籌投資拓展、產品研發、營銷和運營。
華潤的長租公寓或將首先在成都落地。
保利
2016年，保利地產的第一個長租公寓項目在長沙揭幕，2017年初保利自由品牌“N+公寓”面世，已先後在重慶、西安、大連、長沙等4個城市開業運營。
按照保利地產十三五規劃的戰略目標，在接下來的3年內，保利商業公寓板塊的業務將做到內部自持和外部拓展雙軌同時佈局。
綠城
2014年已經佈局長租公寓，主要和優客逸家合作，在杭州成立了合資公司，聯合運營杭州的長租公寓，公司的持股比例為40%。
正積極構建綠城長租公寓的品牌譜系。
五礦地產
總經理何劍透露，旗下長租公寓品牌“拾貳悅”預計在2018年推向市場。
公司將藉此項目，摸索長租公寓的運營模式，是五礦地產未來戰略佈局和業務組合的重要一環。
遠洋
2017年推出自有長租公寓品牌邦舍Boonself，旨在打造精英白領社區的資產管理和運營的長租公寓，目前項目佈局較少。
在其主席兼行政總裁李明看來，長租公寓只是“非主營業務”。
由於目前長租公寓行業發展時間短，哪種長租公寓的業務模式是正確的，至今還未形成絕對意義上的標準。大家都覺得自己對，最後肯定是市場來決定成王敗寇。——姜鑫
觀望型
融創
剛從樂視爛攤子壯士斷腕緩過神的孫宏斌，借鏈家系公寓運營商自如戰略投資，卡位佈局。看好存量市場的同時，也看好以自如為代表的優勢項目
中海地產
董事會主席兼行政總裁顏建國表示，會以更大力度、更多資源來進行長租公寓的建設。今年開始，中海每年會有至少3000-5000間長租公寓投入運營。
萬達
2017年宣稱將要做10萬間的長租公寓，但至今萬達“老王很忙”，旗下文旅公寓走的是短租路線。
華夏幸福
還是玩兒產業地產更歡樂。據說正在招聘能“盤活10萬套公寓資產”的長租公寓負責人。
富力
有計劃沒動作，據悉富力總部目前正在招聘營運副總，而方向正是長租公寓。
地產企業人才需求現狀
在長租公寓大行其道的發展初期，必然面臨人才供不應求的尷尬狀況。
儘管地產企業進入長租公寓市場，無論是獲取項目、規劃設計、融資建設，還是裝修改造、營銷推廣等，都有先天優勢，但需要明確的是：即便長租公寓業務與傳統地產業務有許多相似之處，但根本上還是新的，絕不能盲目照搬。
對比傳統地產項目的精耕細作，長租公寓項目要求“短平快”，一個項目最多半年就要投入運營。
因此那些具有創新意識和行業複合背景的候選人，將是長租公寓團隊尋求的最佳對象。
一般來說，傳統地產、連鎖型酒店、三級市場房地產經營、物業服務等行業的相關經驗，將成為加分項。
人才偏好
在長租公寓興起初期，更傾向於從外部挖角，如今也願意通過內部培養的方式來儲備生力軍。
IT、互聯網大數據人才
由於長租公寓產業鏈條長、業務複雜度較高，信息化正在快速發展。管理系統、線上支付租金、智能門鎖、電錶等智能家居很快會成為標配。
這不僅可大大降低長租公寓的管理成本，更可使業主信息、租客信息、房態信息全部實現實時可視化，IT、互聯網大數據人才的缺口將被打開。
地產+法律人才
在政策春風吹拂下如雨後春筍般成長起來的長租公寓，還存在法律法規的空白地帶，面對規則不明確可能引致的市場混亂，地產+法律人士價值突顯。
地產+金融人才
長租公寓規模的發展是高槓杆、高競爭，能否站穩腳跟，資金鍊很重要。
尤其是在銀行貸款、發債融資等渠道相繼遭遇監管堵路後，租售並舉時代開發商們的流動性更為緊迫，房地產證券化成為眾多地產商重點考慮的退出機制。
此外，信息化的普及，為金融所需信息流、資金流的閉環提供了基礎，這將使地產+金融背景的人才變得炙手可熱。
長租公寓資產證券化產品列表
風控和運營人才
長租公寓短平快的特性，需要更高效精準地做投資決策，更深入細緻地做運營管控，以確保項目經營目標的達成。
作為被資本嚴重裹挾的長租項目，長租公寓如果出現經營問題，就會直接體現在出租率上。
特別是在寸土寸金的北上廣深等一線城市，中心區域項目稀缺，大企業開啟“拼搶”模式。
為了防止在競爭中“邊跑邊失血”，風控和運營人才將變得炙手可熱。
薪酬待遇
內部橫向對比：雖然長租公寓是盈利週期較長的項目，短期不容易看到回報，但並不會因為項目回報不同而在薪酬方面予以區別對待。參與企業大多做好了長期奮鬥的準備，通常共用集團統一的薪酬體系。
外部橫向對比：在長租公寓的眾多參與者中，一貫財大氣粗的地產公司，對比其它3類玩家，提供具有顯著競爭力的薪酬，與傳統地產行業“高薪”風格一脈相承。
發展空間
都是做長租公寓，不過每個公司重視程度不一，因此為人才提供了差異化的發展空間。
像萬科、碧桂園、龍湖等長租公寓細分領域的龍頭企業，長租公寓是作為重要的核心業務板塊，從集團層面得到重視。
無論是在項目獲取還是門店開發上，能夠獲取一定的資源傾斜，並通過新業務的鍛鍊擁有較大的發展職場前景。
在跟風型甚至觀望型企業中，開展長租公寓業務存在一定變數，內部發展空間難有定論。
長租公寓項目人才跳槽流向多是連鎖型酒店、三級房地產經營、物業管理等，“但是相信一旦涉足長租公寓，大都不願意重新回到過去單一業務領域的狀態。”
幾個備受關心的問題
Q&A:長租公寓的盈利點在哪裡？
以地產公司和連鎖酒店為代表的、重資產、集中式長租公寓運營模式，管理成本低，初始成本高、回本週期長，盈利靠增值服務。
以中介和互聯網創業公司為代表的輕資產、分散式長租公寓運營模式，有穩定的現金流，但難以形成規模，盈利靠租金差。
即便是看起來最有實力的地產公司運營長租公寓業務，也頗有些舉步維艱。
獲取項目已是不易；面對同行競爭，僅有的一點品牌優勢頓時全無；最後落到只能拼價格。
也正是由於長租公寓項目在現金流方面帶來的問題，才出現了資產證券化的風潮。
總體而言，目前所有類型的長租公寓都處於搶佔市場和燒錢階段。
Q&A:既然盈利難，長租公寓有什麼前景？
存量房時代的到來加上政策的鼓勵，大量資本湧進租賃市場，長租公寓正當風口，市場對這個行業的估值居高不下。
有政策和資本的背書，誘惑力還不夠大嗎？
此外，國家為了管控房價，提高城市中心拿地門檻或限制地塊只能自持，地產公司必須先到先得、佔山為王，才能在未來規模發展的風口到來時取得優勢。
業內人士比喻，長租公寓是房地產行業的零售業，薄利多銷。
Q&A:長租公寓能抑制房價的漲勢嗎？
竊以為理想很豐滿、現實很骨感。
房產是國人剛需；尤其是在一線和強二線城市，沒有比房產更可靠的投資了。
日前萬科北京啟動的長租公寓項目10年租金180萬，這麼算下來房租高於首付，而且長租再長也就1年，還不如咬咬牙買套房，不僅圖個心理安穩，還大大小小能當個業主。
高租金是長租公寓的普遍寫照。長租公寓能解決的恐怕只是城市部分高端青年的租房需求，而非住房需求。
具體效果看深圳便知。業內人士表示，長租公寓如果在深圳做不好，在全國更難推廣。
那麼，深圳的房價降了嗎？降了 ——今年3月環比下降6元。
所以，在可以預期的短期內，房價漲跌和長租公寓關係不大，但對抑制炒房應該有一定效果。
Q&A:長租公寓和傳統住宅的區別在哪裡？
上文提及，長租公寓雖然和傳統地產項目有共通之處，但根本上是新事物。
比如設計方面，傳統地產要精耕細作，講究住宅和景觀的佈局，可以花時間慢慢雕琢經典之作；長租公寓講究短平快，項目週期最長半年，側重入住體驗，對景觀需求低。
此外，為了追求時效和控制成本，在不違背原則的情況下，長租公寓對後期設計瑕疵的容忍度更高。
比如營銷方面，傳統地產對費用承受力大，推廣週期長，項目拿地後就可以造勢，從看房、購房到入住是一個相對審慎、漫長的過程；長租公寓一般提前一個月甚至半個月才會提出租賃需求，推廣費用預算較少、週期也短。
鄭重致謝長租公寓業內專家姜鑫先生，以及博才世傑地產團隊對本文做出的專業指導和意見。
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