80%的人都知道，貸款買房一般有兩種還款方式——等額本金和等額本息可以選擇。不少人在銀行客戶經理的孜孜教誨下，也會大概知道等額本金總的利息支出少，好像更“划算”一點。但是！你是否知道，看起來“省錢”的等額本金法可能其實並不省錢，也不適合你？
等額本金，顧名思義，每一期要還的本金是固定的，同時付清上一交易日至本次還款日之間剩餘本金髮生的利息。這種還款方式總的利息支出相對較低，但前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月減輕。
舉個例子：
王小胖貸款50萬元，年利率5.65%，期限30年，按月還款，採用等額本金法，那麼他首月還款3743元，每月遞減6.54元，360期還款的月平均還款額為2569元，總共需要支付利息42.49萬元。
等額本息，就是每一期要還的（利息+本金）總和這個值是固定的，開始每期支付的還款額中利息佔多數，後面利息佔比減少、本金佔比增加。等額本息法下利息支出的總額會比較高，但是前期還款壓力沒那麼大，有點“空間換時間”的意味。
再舉個例子來對比一下：
王小瘦貸款50萬元，年利率5.65%，期限30年，按月還款，採用等額本息法，那麼他每期的還款額為2886元（比王小胖一個月多付三百多塊），總共需要支付利息53.90萬元（比王小胖多付11萬多）。
上面的一切看起來都很完美。
但是！
實際上國人與房子，往往並不是你想的那麼“長相廝守”。中國研究院企業研究中心研究結果顯示，中國人平均一生換房3次，這三次都集中在25-50歲之間，並且第一次換房由於孩子的降生還會提前到來。以杭州為例，統計結果顯示平均換房時間為5.2年。
事實上，個人住房面積需求的增長、孩子上學的需要，以及父母老人過來共同照顧孩子、工作變化等原因，都使房子並沒有計劃中住的那麼久。畢竟，需求都是在實際體驗中不斷提高的完善的。就拿王小胖和王小瘦兩個來講，王小胖生了二胎，要換大面積的房子；王小瘦有個虎媽老婆，要給娃換學位房。他們都沒有還三十年房貸，而是五年就把房子賣了。
這才是當下持有房產的常態——三十年太久，只爭朝夕。
上面兩張圖就是等額本息法和等額本金法下月供的支出情況，五年（也就是月供60期）內，哪種支付的總額（也就是月供利息+本金的面積）更大，一目瞭然。
仍舊以30年期50萬元貸款（利率5.65%、按月付息）的案例為例，王小瘦用等額本息法，前五年一共還款17.32萬元，月供2886元；而王小胖用等額本金法，前五年一共還款21.30萬元，平均月供3550元，比等額本息法高664元。
或許50萬元貸款的月供差並不明顯，但是100萬呢？200萬呢？尤其是開始的前幾期月供，王小胖在支付完高額首付後，第一期就要面臨3743元的月供，足足比王小瘦高30%；而此時還需要面臨的是裝修、傢俱、家電等等的大額支出。密集的資金壓力，可能真的會把王小胖變成瘦子吧。
然而，這樣的節衣縮食真的能給你省下很多錢嗎？如果打算五年後換房，等額本息法下需一次性提前還款46.32萬元，等額本金法下則是41.67萬元，加上前五年已經還的月供，相當於等額本金法總共只省下6700元，相當於一個月省了110塊錢。為了這一百塊錢，把自己剛買房後的生活搞得窘迫不堪，真的值得嗎？
這就叫，詩和遠方不存在，苟且倒是真真切切在眼前。
事實上，在我們舉的這個50萬元的房貸例子裡，前22年等額本息法的累計總還款額都低於等額本金法，因此，如果算投資回報率的話，基本上等額本息法都是比較合算的，要知道投資20年還不出手的，那大概只有真愛了。
不止如此，我們完全可以把等額本息法前期少支付的月供錢拿出來，做做理財，搞搞投資，說不定會比用來支付月供更合算。因此，
等額本金法讓你生活拮据也就罷了，甚至可能根本沒省到錢。
這樣的坑，還是不要踩了。
日後老李會堅持去分享喚醒更多人房產金融意識的文章，當然還有更多對於潛力區域分析、踩盤分析和實操方面的分享文章。
閱讀更多 老李教買房 的文章
