【基本案情】
梁某在北京市昌平區有一套經濟適用住房，該套房屋是梁某在2004年向政府申請購買的，2006年年底梁某取得該套經濟適用住房的房產證，產權人寫的是梁某。房屋交付之後，梁某便對房屋進行了裝修併入住，2009年因做生意急需一筆錢，梁某便打算將該套經濟適用住房出售。
2009年8月30日，在中介公司的居間介紹下，梁某與王某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定：“梁某將位於北京市昌平區某小區的301號房出售給王某，房屋總價款為100萬元，合同簽訂當日支付定金10萬元，首付款70萬元與合同簽訂後三日內支付。”合同簽訂後，王某如約向梁某支付了首付款。
但因雙方買賣的是經濟適用住房，當時301號房的房產證還不滿5年，無法辦理過戶，故雙方又簽訂了一份補充協議，約定：“房產證滿5年後7個工作日內，甲乙雙方一同到房管部門辦理過戶手續，過戶當天王某將剩餘購房款30萬元支付給梁某。”同時，雙方在補充協議中約定了相應的違約責任。
為了保險起見，雙方還簽訂了一份借款合同，並對301號房設定了抵押，辦理了房屋他項權證。收到首付款後，梁某便將301號房屋交付給了王某，此後，王某一家便一直居住至今。
2011年年度，301號房的房產證終於滿5年了 ，卻不料，因為房屋價格上漲，出賣人梁某反悔，說：“我們簽訂的買賣合同無效，你把301號房還給我。”王某一聽懵了，自己住了好幾年的房子，現在梁某突然要收回，一家人住的地方都沒了。擔心之下，王某向法院提起訴訟。
【法院判決】
北京市昌平區人民法院經過審理後判決：
一、確認2009年8月30日原告王某與被告梁某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議有效。
二、訴訟費由梁某承擔。
【律師看法】
本案是一例典型的經濟適用住房買賣合同糾紛。實踐中，對於經濟適用房未滿5年就上市出售的情形不在少數，很多買賣雙方都是簽訂的與本案相類似的合同。往往房屋價格上漲後，出賣人很容易反悔，致使買受人的合法權益受到侵害。
經濟適用住房是具有保障性質的政策性住房。因該類房屋性質特殊，故國家相關法律明確規定：“經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。”
正是由於這5年的時間限制，很多經濟適用住房的業主就通過類似本案中籤訂合同的方式將房屋出售，並設定一個抵押權。對於此種買賣合同的效力該如何認定，往往買賣雙方各執一詞。
出賣人一般會主張其出售的房屋屬於經濟適用住房，國家規定經濟適用住房不滿5年不得上市交易，雙方簽訂的房屋買賣合同內容違反了國家的上述規定，因此，合同應被依法認定為無效合同。為買受人對此通常持有截然相反的觀點，買受人認為補充協議中約定了過戶的條件及時間，現在過戶時間已到，出賣人單方面主張合同無效不能成立。
對此，如果已購經濟適用住房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年後，轉讓便是有效的；如果出賣人與開發商簽訂的原始購房合同系在2008年4月11日之前，那麼買賣雙方簽訂合同時，如房屋取得契稅完稅證明或房屋所有權證未滿5年，但合同約定在5年期滿後再辦理過戶手續的，合同本身仍然是有效的。
本案中買賣雙方已經在補充協議中明確約定“房產證滿5年後，7個工作日內，甲乙雙方一同到房管部門辦理過戶手續，過戶當天王某將剩餘購房款30萬元支付給梁某”。雖然雙方簽訂合同時未滿5年，但約定滿五年後過戶，等於雙方對過戶附了一個時間條件，這種約定不違反國家法律、行政法規的強制性規定，本身是有效的。
另外，北京市高級人民法院《關於審理方面買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第6條第2款亦明確規定：“出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。”因此，在本案中雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協議是有效的，出賣人主張合同無效的理由不能成立。
對於雙方簽訂的個人借款合同的效力問題也是很多買房人擔憂的問題，當時雙方簽訂此合同並設立抵押主要是為了防止出賣人在房屋滿5年後反悔不辦理過戶手續。該份合同是雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定，在此情況下雙方辦理抵押是符合法律規定的。
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