2018年以來，各地貫徹落實黨中央、國務院決策部署，分類調控，因城施策，房地產市場總體保持平穩運行。近一段時間以來，部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視。
5月19日，住房城鄉建設部重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，併發布了《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，明確指出要堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，加快制定實施住房發展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，切實加強資金管控，大力整頓規範房地產市場秩序，加強輿論引導和預期管理，進一步落實地方調控主體責任。
事實上，近1個月來，住房城鄉建設部已經密集約談了成都、太原、西安等12個熱點城市，目前已經有多個城市加碼限購政策。
多位受訪專家表示，在“房子是用來住的，不是用來炒的”總基調下，房地產長效機制逐漸明晰，調控會越來越細緻和精準化。
“取消限購等政策”系誤讀
日益精準化的房地產市場調控讓房價過快上漲的勢頭得到有效抑制，使我國房地產市場總體保持平穩運行的態勢。然而，關於放鬆調控的論調和謠言也時有出現。近日，國務院辦公廳印發的《關於開展涉及產權保護的規章、規範性文件清理工作的通知》（以下簡稱《通知》）就被一些聲音錯誤解讀為“國務院要取消限購、限貸、限售等措施”。
“限購、限貸、限售等調控政策是市場不能自動實現供求平衡時採取的階段性措施，目的是讓住房迴歸居住功能、讓更多人住有所居。國務院此次發文針對的是不當限制民事主體財產權利行使的規定，目前的房地產調控政策措施並不屬於這一範疇。”首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池告訴《中國建設報·中國房地產》。
《通知》明確，重點清理有違平等保護各種所有制經濟主體財產所有權、使用權、經營權、收益權等各類產權的規定，不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定，以及在市場準入、生產要素使用、財稅金融投資價格等政策方面區別性、歧視性對待不同所有制經濟主體的規定。
其中，“清理不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定”被部分自媒體和利益方錯誤解讀成“國務院要取消限購、限貸、限售等措施”，更言之鑿鑿時間就在下半年。
“這是一種斷章取義的解讀。”秦兵房產律師團的律師孫雨寒表示，北京最開始出臺限購政策時就有人提出過這樣的觀點。這種觀點是從物權法的角度認為，只要是私有財產權利在交易中就不應受限制。但是當某一個領域，比如房地產市場出現價格畸高的時候，政府理應從宏觀調控的角度出臺必要的措施進行調控。
孫雨寒認為，這一規定的重點在於“不當限制”。例如，對於性質特殊的房子不允許交易的限制規定，如果屬於《通知》“不當限制”的規定就可能會被清理。但這絕對不是說限購等政策不合理。目前，關於房地產市場的調控政策都是基於讓房價迴歸到平穩和理性的目的，所以並不屬於“不當限制”的規定。
華東政法大學法律學院民商法學教授鄭雲瑞表示，物權法中明確對產權予以保護，一般情況下，對產權的限制規定都必須有法律依據。在某個階段、某個領域，特別是涉及國計民生、百姓生活的行業和產業，限價、限購有其合理性。在當前的中國經濟形勢下，房地產限購、限價是合理的，而不是文件所指的“不當限制”。
“在房地產深入調控階段出現這樣的錯誤解讀，一定程度上說明部分房地產企業和中介企業對於放鬆調控存在較為迫切的心理。因為在從嚴的房地產調控政策下，其業務和盈利水平確實受到了影響。”趙秀池認為，未來，房地產調控政策還是要落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。一旦房價上漲過快，政府就會推出更嚴厲的調控政策以穩定房價。
該錯誤解讀也遭到地方住房城鄉建設部門的否定。比如，濟南市城鄉建設委員會明確表示，“取消限購限價”等說法系誤讀，房地產調控是在市場供不應求環境下應對房價快速上漲的階段性措施，並非《通知》所說的“不當限制”規定。濟南將繼續嚴格執行調控政策，堅持房價管控不放鬆，並嚴厲查處開發企業違法違規行為。該市還將建立並完善“租購併舉”的住房保障體系，確保房地產市場調控政策的精準性、有效性。
事實上，這已不是第一次出現放鬆調控的論調和謠言。早在今年1月，就有部分媒體報道蘭州市“鬆綁”住房限購措施、合肥市取消住房限價措施、成都等地借人才落戶政策“放鬆”調控。對此，住房城鄉建設部有關負責人表示，蘭州等地調控鬆綁系誤讀，我國堅持房地產調控目標毫不動搖。
“住房城鄉建設部對房地產調控的態度是明確的、堅決的，是一以貫之的。”該負責人在媒體通氣會上表示，2018年將全面貫徹落實黨的十九大和中央經濟工作會議精神，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，毫不動搖地堅持房地產市場調控目標，毫不動搖地堅持調控政策的連續性穩定性，嚴格落實各項調控政策措施，嚴厲打擊各類違法違規行為，堅決遏制投機炒房，進一步落實地方主體責任，確保房地產市場穩定。
住房城鄉建設部密集約談12城
在經濟去槓桿和防範化解金融風險的大背景下，“放鬆調控”等言論無疑是站不住腳的。與之相反，當前各地正在加強房地產市場調控的精準度，打擊房地產投機行為，力保剛需。今年“五一”前後，住房城鄉建設部就房地產調控問題密集約談了12個城市，目前已有多個城市作出回應。
5月9日，住房城鄉建設部負責人就房地產市場調控問題約談成都、太原兩市政府負責人時強調，要牢固樹立“四個意識”，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。約談指出，要認真落實穩房價、穩租金的調控目標；要加快制定住房發展規劃，有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發展中小套型普通住房；加強資金管控，有效降低金融槓桿，防範市場風險；大力整頓規範市場秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。
約談過後，5月14日，太原市政府辦公廳印發了《關於加強房地產市場調控工作的實施意見》，提出了實施住房限購政策、加強差別化住房信貸和稅收政策、控制現房短期交易轉讓、加強商品住房銷售價格管理、加強商品房預售審批管理、加強土地供應管理、加大市場供應、強化房地產市場監管、強化輿論引導和預期管理9項具體措施。
成都也針對此前限購政策在實際執行過程中的漏洞，於5月15日出臺了《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》，將限購對象由自然人調整為家庭，對離異家庭購房、新購房轉讓條件作了新規定，同時配套出臺了公證搖號排序選房的新規定，堅決遏制投機炒房行為。
在此之前，住房城鄉建設部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山10個城市的政府負責人，已有哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安等多個城市作出回應，明確進一步加強房地產市場調控。
貴陽市人民政府辦公廳在5月11日印發的《市人民政府辦公廳關於切實做好促進房地產市場健康穩定發展有關工作的通知》中明確，在貴陽市購買的新建商品住房，3年內不得轉讓，嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價制度。對於申請住房公積金貸款的繳存職工家庭，已辦理過一次住房公積金貸款的，需在結清滿一年後方可再次申請住房公積金貸款。
除了被約談城市，一些熱點城市也在進行主動調控。5月16日，廣州市國土資源和規劃委員會節選了2018年廣州建設用地供應計劃中部分經營性用地，編制了《2018年廣州經營性用地供地藍皮書》。今年廣州將繼續堅持房地產調控力度不放鬆，加快建立房地產平穩健康發展長效機制，保證房地產開發用地平穩供應，優先安排保障性住房、租賃住房用地和普通商品住房用地，加大隻租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用地供應。
房地產調控目標不動搖
針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭、投機炒作有所抬頭等現象，住房城鄉建設部重申要堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，並在《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中強調，堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實“穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期”的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。
除了要大力整頓規範市場秩序、加強輿論引導和預期管理外，住房城鄉建設部要求加快制定實施住房發展規劃，明確住房發展目標、重點任務和政策措施，合理確定住房和用地供應規模、結構、時序。抓緊調整住房和用地供應結構，有針對性地增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。
在資金管控方面，要求加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為。嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加槓桿行為。
住房城鄉建設部將加快建立房地產市場評價和監測預警體系，細化評價單元，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，具體落實地方政府穩房價、控租金的主體責任。同時嚴格督察，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。
“新政在調控目標和任務中增加了‘控租金’的提法，這可能與近期部分租賃公寓項目價格炒作等有關。從發展租賃市場的角度出發，積極推進租金穩定也很有必要。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，新政還提到了防止地價推漲房價的內容，充分體現了當前調控的新思路。這也有助於當前地價的穩定，是房地產長效發展機制的重要內容。
對於住房城鄉建設部密集約談城市政府負責人，嚴躍進認為，約談制度也可以理解為是窗口指導的方式之一，屬於間接但效果較好的調控手段。房價上漲過快的城市都將面臨約談，尤其是漲幅前10的城市。
有業內人士透露，“住房城鄉建設部對地方政府的約談或將繼續。中央層面對於房地產調控的方向不會改變，調控力度也不會因市場下滑而放鬆，調控的目標是讓住房迴歸居住屬性，購房者應改變過去投機的想法。”
約談制度體現的正是堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆。根據中原地產研究中心統計數據，疊加最近房地產調控政策，今年截至5月18日，全國各地已經累計發佈房地產調控政策超過125次。
“從調控效果來看，二手房相對好控制，但對新建商品房的調控尚未達到預期效果。如在河北的某些城市，開發商在銷售中並不事先網籤，而是採取簽訂認購協議的方式收房款。因此，政府還應繼續加強對新建商品房銷售的監管力度。”孫雨寒說。
根據國家統計局公佈的數據，從環比看，今年新房價格上漲城市的數量在1月和2月均有所減少。到了3月，上漲的城市有55個，比2月多了6個城市，且房價環比增幅有所擴大。此外，部分熱點城市還出現了供不應求的情況。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，如果一個城市住房交易量持續增長，則預示著3~6個月後的房價會有較大幅度上漲。提前增加土地和新建住房供給或進行必要的需求管理有利於促進市場穩定。“做好市場監測預警可以強化預期管理。通過對房地產市場運行狀況實時監測，就可以準確把握市場運行態勢，提前捕捉樓市可能出現異常波動的信號，及時預警並進行科學有效的政策干預，防止市場大起大落。”
孫雨寒認為，在目前的大環境下，調控對於相當一部分開發商的衝擊比較大，開發商都面臨著資金困難。“但是，未來非但不會取消調控政策，反而在相當長的一段時間內，調控會越來越細緻。”
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