6月初，深圳樓市放出重磅炸彈！被認為是繼1998年後的又一次大房改。
5日，深圳市正式對外發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》。
從意見稿的長期規劃來看，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，分配主要分為三類：
第一類是商品住房，佔40%左右，以中小戶型商品房為主。有能力的人通過商品房來解決住房需求。
第二類是政策性支持住房，佔40%左右，包括人才住房和安居型商品房，各佔20%；人才住房，可租可售，90平米以下為主，租售價為市場價的6折；安居型商品房對收入有要求，深戶，可租可售、以售為主，70平米以下為主，租售價為市場價的5折。
第三類是公共租賃住房，佔20%左右，中低收入人群，30-60平米為主，租金為市場價的3折，特困人員租金甚至打1折。
按照意見稿，保障房佔比60%，包括人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，商品房佔比40%，大概只有70萬套。
此項房改猶如一股清流，滋潤了早已被高房價虐到不行的剛需們。不過彆著急，意見稿出臺後，還有正式文件，最終還需要落實。但其中透露出的信息量巨大：
1、居者有其屋，階級不再摺疊。很明顯，這次政府是優先安排保障房供地，保障房與商品房之比是六四開。而且意見稿明文規定：“嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。”未來大戶型高檔住宅將越來越少，也意味著這類在住宅有繼續上漲的壓力。
這次增加的170萬套，是根據未來深圳人口發展趨勢得來的。“截至2017年底，深圳市常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人， 預計新增住房需求約180萬套。”
一句話，此次政府在更加兼顧中低收入保障住房的同時，給商品房留的餘地並不多，商品房的供給正在壓縮，但這不會影響到低收入者的保障性住房需求。
未來的深圳樓市，可能會分成以下四個階級：
高端住房
貧窮永遠會限制你的想象力，有錢人永遠比你想象得要多。深圳香蜜湖從10年前的幾千幹到現在的均價12w-15w，不是沒有道理的。就像香港和新加坡一樣，在保證大量保障性住房的同時，豪宅的價格也會高的驚人，畢竟需求在那裡。
商品房
這部分其實比較尷尬，普通商品房比較適合家庭年收入在50-100萬的中產階級人群，這類人沒有條件申請保障性住房，但同時又不排除高端住房市場退而求次下來的資金去推高房價的可能。中產階級人群夾在中間，怪尷尬的。
人才房和安居房
人才房是商品房的6折，如果商品房5萬/平，人才房只要3萬；安居房5折，只要2.5萬。人才房和安居房政策在深圳實行的不止一兩年，儘管也存在著房源太偏直接棄購等問題，但憑藉這深圳這個活力之都的魅力，對剛需的吸引力依然非常大。
公租房
就像以前的廉租房，面向低收入人群，買不起房的可以租房，至少讓你在城市裡有個蝸居和落腳的地方，穩定人口，一定程度上亦能穩定社會治安。
2、多方面一起供應住房。此次意見稿指出，“包括房地產開發企業、住房租賃經營機構、市區政府、人才住房專營機構等八大供應住房渠道。其中，支持社區股份合作公司和原村民，通過‘城中村’綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房，以及支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。”
顯然，政府在加大住房供應渠道，意在通過增加供給平衡需求。但問題來了：鼓勵如此多的民間渠道供應住房，能保證房租或房價穩定嗎？深圳大部分打工者都住在城中村，城中村改造意味著就要整體搬遷，然後裝修再重新出租，那時候，公寓式的房租少說也要漲80%左右，甚至更多。這反而導致越來越多的人租不起房，被迫離市區越來越遠。
3、住房金融改革。住房金融方面，提出深化住房公積金制度改革，探索建立住宅政策性金融機構，為市民租購住房提供長期穩定的政策性金融支持。穩步推進房地產投資信託基金試點，支持金融機構創新住房金融產品和服務。
住宅政策性金融機構目前在國內確實少見，到底是發行房地產衍生品（如REITs，房地產投資信託基金）的金融機構，還是優惠貸款型機構，我們還不得而知，一切都要等具體細則。
4、保障型住房如何分配。當年的經適房之所以不了了之，就是因為腐敗尋租遍地，開豪車申請經適房比比皆是。
以政府的人才房、安居房和公租房為主導結構，意味著房子只能封閉運轉，一定程度上能減少投機。但畢竟存量與增量都不足，僧多粥少，在搖號、輪候等方面，也不排除腐敗尋租的潛在問題。但保障房的增加，有利於剛需入市。而且深圳市政府已經表態，新政策出臺後，深圳將繼續堅持房地產調控態度不動搖，嚴格落實各項調控措施，保持房地產調控的連續性和穩定性。
5、並非以市場為主導來解決未來住房問題的改革。這是根本問題，這次改革有著明顯的政府主導意味，大量增加保障房。短期內確實能緩解供需問題，但長期來看，效果或許不能持久，新的問題依然會出現。
全國各地的房地產當幾乎都成了當地的支柱產業，但房地產的制度建設卻嚴重滯後，每天都在忙著短期的調控政策，要麼調控高房價，要麼刺激房價。未來怎麼做？還是那句話：長效機制。利用市場來調控供需，能得到資源的相對最有效分配。
深圳是首個實行人才引進的大城市，這次房改雖然只是意見稿，也或許有很多不足之處，但可以看出政府是在想方設法解決居住問題留住人才。而其他城市搶人，僅僅是為了吸引接盤俠去庫存。
40年前改革開放，深圳勇闖敢試，現在又是深圳樓市改革跨出的又一步，我們相信深圳在未來的樓市長效機制方面還會有更大更多的利民動作。
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