房訊網訊2018年6月26-27日，第十屆中國產業園商務區發展論壇暨2018中國商業地產及投資專業博覽會在北京富力萬麗酒店隆重舉辦，主題為"挑戰與路徑：產業園區的模式創新"。
來自300家開發商和運營商、金融和投資機構、物業管理公司、代理經紀公司、門窗幕牆、建材企業等地產界、金融界、學術界及政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
綠地集團京津冀事業部總經理助理王碩參與論壇圓桌對話討論環節，對聯合辦公發表了自己的看法。他表示，聯合辦公是商辦行業一種新的業態補充，這種業態對應的是不同的用戶群體；聯合辦公還是未來的一種思維趨勢，它無法從空間角度上全部代替寫字樓宇，但是它是從理念上、從思維運營的角度上去轉變的一個未來的趨勢。
以下是王碩討論發言實錄：
主持人：下面我們有請綠地集團京津冀事業部總經理主力王碩先生，從開發商的角度為我們解讀聯合辦公模式會對傳統寫字樓有什麼影響。掌聲歡迎！
王碩：如果大家瞭解綠地集團，可能會清楚，本身我們綠地集團在商業辦公這個領域，我們的規模非常龐大，我們很多地方城市的超高層地標是綠地做的。比如說武漢的綠地中心636米，大連的綠地中心518米，比如說北京的望京最高的是望京的綠地中心26 0米，我們做了很多全國的地標性建築、超高層。同時我們在一些高鐵、軌道交通的樞紐站，做了很多商業綜合體，這已經形成綠地集團目前的一個標誌性產品的兩大類。一個是超高層，一個是地鐵的樞紐站。
正基於此，我們現在整體的規模，我們曾經統計過，全球的商辦開發的規模，現在綠地集團是第一。我們有很多商業辦公這方面過往的經歷和積累下來的經驗。比如說在京津冀區域，我們現在的開發體量已經超過1000萬平米，商業辦公的比例能夠佔到90%左右，依然商業辦公是我們的主力產品。
剛才主持人講到這個問題，聯合辦公對於傳統寫字樓的影響，我認為其實聯合辦公只是一種新的業態的補充，實際上不可能說我們開發一個20萬平米的項目，全做聯合辦公，那不現實，它只是一種業態。這種業態對應的是不同的用戶群體，就像我們做了很多產品，商業綜合體，有可能做集中商業，有可能做商業街形式的商業。辦公樓也是一樣，有些樓是總部型的，有些是聯合辦公型的，都是很正常業態的組合。只不過我認為聯合辦公是未來的一種思維趨勢，它完全從空間角度上無法全部代替樓宇，但是它是一種理念上，從思維的運營的角度上去轉變的一個未來的趨勢。
我們自己也做聯合辦公，我們最早聯合辦公是在房山，做了一個綠地國際創化中心，我們在今年的3月25號，在雄安新區做了首個雄安綠地雙創中心，3月25號開業，那個項目是我們跟清華控股的雙創街合作，聯合運營。其實都是聯合辦公，但是不同區位的客群又不一樣。比如像房山這個區位，本身靠近房山大悅城，有一些初創型的高校畢業的科技成果轉化的項目，小微型的企業，更多選擇辦公成本降低和高校資源靠近的有效整合，這些用戶是這樣的客群。而它的行業又不同，這些行業更多是偏於研發類和設計研發類的，比如同樣是做文化創意這個產業，媒體類的，新媒體或者是傳統的廣告新媒體這一塊可能更多會選擇在朝陽或者是通州，而不會選擇在房山，因為它更靠近一些大的媒體機構。房山因為設計研發類的小的企業，對物理空間的距離的敏感度並不高，反而還能降低它的辦公成本，可能考慮房山區域。
雄安又不一樣，我們在3月25號開業的雙創中心，我們發現不會是初創型的企業，因為初創型的企業現在去雄安什麼都做不了，它需要更好的城市周邊的配套，需要更好城市資源整合的能力去幫助它孵化、成長。而雄安現在落腳的都是一些大型機構初期的辦事處，容城縣的奧威路，那條街基本上是國企央企一條街，所有的央企、國企在那兒都掛了自己的牌子，租了自己的房子，雄安新區寫字樓現在是3.5元，很高，有的比北京的區縣租金都要高，它的入駐客群又不一樣，有很多相對成熟的企業，有的甚至是大型企業的辦事機構。
雙創中心聯合辦公，區位不同，用戶不同。聯合辦公對產品樓宇最大的衝擊是思維的轉變，我們以前開發一個樓宇，更多地是建房子、設計，之後交付，然後賣掉給到物業公司去運營。但是誰來用，它在裡面運營的情況怎麼樣，其實物業公司沒有特別直接的關係，物業公司只是提供保安、保潔等簡單的物業服務，但是對企業的生與死、成長得好與壞是沒有任何聯繫的。而聯合辦公最大的區別是它給你提供一個社交的平臺，會給你一個整合資源的渠道，同時還會有一些生意的配對和撮合交易的過程產生，包括解決資金的問題、投融資的問題，這也就是我想說的，未來其實聯合辦公，更多是思維的轉變。
這方面綠地集團也做很多事情。包括集團層面，我們現在主業是房地產，但是我們現在是一主五大，我們現在有自己的綠地金控集團，我們可以做pre IPO項目的投資，包括可以跟政府成立產業引導基金，包括我們現在有大科技，跟上海的三所高校，復旦、同濟、上海交大成立合資公司，做成果轉化，同時人才引進、人才培養。包括我們現在的大基建，我們收購了一些省建工，包括貴州省建工、江西省建工、西安建工，我們都是大股東。會投入到城市基礎設施的建設，包括PPP項目。包括大消費，我們現在也建立了一個全球商品的直採中心，我們做跨境電商，我們去採購海外的食品、日用品，線上、線下。線下叫G- Super，我們現在在上海開了20多家店，北京有一家店已經開業，在大興的綠地中央廣場。包括還有我們的大健康，康養集團成立了，我們利用我們全國的規模優勢做康養服務，比如一張卡，可以在北京、上海等很多地方同時享受康養服務。
其實我們現在是多元化產業協同，做的目的也是跟主業能夠有一個有效的互動。包括我們最近還投了一個科技公司，叫"深藍"，人工智能芯片這方面有新的嘗試。這些都是我們在做產業協同。之所以做產業協同，也是為了做好商務的生態體系的構建是很重要的。我們可以利用我們自身整合的優勢，開發商、開發企業最大的能力就是資源整合能力，我們的地是從政府那兒買到的，但實際上我們很多時候資金要去靠銀行貸款，我們項目的建設，很多是要靠我們的建築方總包、施工單位解決。我們的設計，我們需要設計院去做設計。銷售，我們是自己有銷售團隊，但是很多開發企業還是銷售外包代理的方式，當然我們也有我們的渠道銷售。我們其實每個事情都可能跟外部產生聯繫，這是開發商一直在做的，最核心就是資源整合能力和思維。所以，我們做運營也是這個初衷，我們有這個資源整合的基因。
集團層面我們是一主五大，京津冀這個區域，我們13年下半年成立了中小企業扶植平臺，13年提到中小企業扶植平臺，實際上國家還沒有提到大眾創業、萬眾創新，我們比較早地就參與了主動扶持中小企業，主動鼓勵創新，做得比較早。當時在房山最開始做。房山很多開發商拿到項目之後都不敢做寫字樓，我們是在房山第一個敢做寫字樓的企業，很多開發商拿到房山項目的時候，那時沒有326新政，做公寓類產品，我們還是希望能夠體現我們自身國有資產的社會責任，同時也是希望能夠把區域盤活，我們一直定位為我們現在是城市運營商，拿完項目以後不去建設，為了增加政府的稅收，增加它的產值，同時能帶動產業升級和調整，我們希望把寫字樓做成以後帶動產業結構升級，包括扶持當地的企業，能夠快速成長，我們認為我們在做的事情，其實不是一個聯合辦公或者是一個孵化器在孵化一個項目，我們有點兒像孵化一個區域，尤其是新的區域，出了金融街、中關村、國貿，很多區域就是挑戰，沒什麼機遇。這個過程中我們其實做的就是孵化區域，把這個區域怎麼孵化出來，讓它更有好的企業能夠落地。我們發現大城市病是怎麼造成的？都是職、住不平衡。天通苑、回龍觀，包括以前的通州都是人居住的地方，但是沒有產業，造成嚴重的交通用度和城市資源配置的不合理。如果我們通過區域的優化，能夠把產業做好，當地的居民能夠當地就業，能夠解決城市職住平衡的問題，解決大城市病的問題。
基於此，我們當時也做了很多事情，包括我們成立了一個科技公司，叫"為天下"，現在是我分管。包括這個為天下做了一個線上的平臺，叫時在app，做什麼呢？做B2B的企業服務。我們這個平臺上現在累計企業44000家，包括企業的選址、工商註冊，包括稅務的優化，包括代理基站，這些基礎性服務提供之外，包括天使匯、雙創金，包括創頭條都是我們的合作伙伴，他們去幫助這些企業能夠做天使投資，幫助企業做投融資的服務。通過這個平臺的構建，我們把一個B2B的平臺搭建以後，可以讓企業在這裡形成互動，這種生態的反應很有意思。以前我們傳統的開發企業做的是傳統的生意，就是買賣，一次性行為，賣完以後賣給誰也不管，老死不相往來，這是傳統生意。但是未來聯合辦公給我們的啟示是我們要讓我們的客戶變成我的用戶，不是一次性的客戶，而是我長期的用戶，把他拉到我的平臺，讓他們可以產生互動、撮合交易。我們很多企業正是基於這樣的平臺，我們通州的項目的一個入駐企業可以跟房山入駐的企業合作，我們昌平的入駐企業可以跟石景山的入駐企業合作，這個很有意思。這就是生態的思維。我們搭這個平臺也不可能完全我們自己做，我們就是利用我們的平臺優勢，會整合很多服務商、機構，會把優質服務商機構拉到我的平臺裡為企業提供服務，我們用用戶的思維整合服務，用平臺的思維構建生態，這個可能是聯合辦公對傳統商業樓宇最大的一個貢獻的價值。
主持人：最後一個環節，我們在未來的辦公空間和辦公的模式到底是什麼樣的？有請五位嘉賓用一句話說一下未來的辦公空間和辦公模式到底是什麼樣的？
王碩：可能未來的開發企業，就像手機制造商，可能我們要往蘋果去發展。未來淘汰的是諾基亞、摩托羅拉，你只會做殼子，只會做空間，就會被淘汰。蘋果的成功在於它的app store，生活方式，你可以通過手機實現生活方式的體驗。
未來我們的開發企業更多應該是注重我們的運營，注重能夠給用戶帶來什麼樣的價值，可能未來你的房子是送的，你去實現盈利模式是靠購買服務。另外，一定要堅定信心。今天有很多開發企業都打了很多項目的廣告，不用打，我們綠地就沒打。但是我們綠地有一個大興項目，叫生物醫藥基地，離二機場很近，包括離雄安機場也很近，還享受中關村政策和亦莊的雙重政策。有對大興生物醫藥基地感興趣的產業可以找我，不是打廣告，一定要有信心。昨天有一件事情，對足彩事業貢獻很大力量的一些人民群眾所痛恨的阿根廷昨天都出線了，所以一定要有信心，對市場要有信心。
謝謝！
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