房地產市場進入存量房時代後，近期,上海多個城市更新項目相繼面市並獲得不少好評。在城市發展面臨巨大的土地資源需求和稀缺的建設用地指標雙重擠壓下，為破解土地資源緊約束瓶頸，提高工業用地利用績效，上海市也進行了創新性的探索，對工業用地重新進行了規劃，其中有195平方公里用地具備“工改商”潛力。在拿地難度越來越大的背景下，獲取“工改商”地塊並進行城市更新，又能否成為房企曲線爭奪“上海灘”的利器呢？
在房地產市場進入存量房時代後，城市更新日益受到重視。近期,上海多個城市更新項目相繼面市並獲得不少好評，這背後是上海的土地供應瓶頸已現。根據今年年初上海發佈的《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》（以下簡稱《規劃》），2020年上海城市建設用地總規模將控制在3185平方公里以內、2035年控制在3200平方公里以內。而到2015年末，上海城市建設用地規模已達3071平方公里，這意味著未來十幾年，上海城市建設用地增量指標僅有100多平方公里。
為破解土地資源緊約束瓶頸，提高工業用地利用績效，上海市也進行了創新性的探索，根據是否屬於規劃工業區塊內、集中建設區內，將工業用地劃分為“104區塊”、“195區域”和“198區域”，並分別提出不同的轉型方向。其中“195區域”因位於規劃工業區塊外，又地處城市集中建設區內，被要求按照完善城市公共服務功能、重點發展現代服務業的方向轉型。而這195平方公里具備“工改商”潛力的工業用地，自然落入了不少開發商眼中。
那麼，在拿地難度越來越大的背景下，獲取“工改商”地塊並進行城市更新，又能否成為房企曲線爭奪“上海灘”的利器呢？
400平方公里建設用地指標待釋放
從近幾年上海樓市的成交結構來看，二手房成交量已經超過一手房，上海已進入以存量房交易為主的時代。
從成交面積方面看，根據上海市房協的數據顯示，2017年上海市新建商品房銷售面積1691.6萬平方米，同比下降37.5%，增幅回落48.8個百分點；而同期存量房(二手房)成交登記面積為1659.6萬平方米，同比減少51.8%，增幅回落85.1個百分點。其中新建商品住房成交面積1341.62萬平方米，同比下降33.6%；二手商品住房成交面積1367.37萬平方米，同比減少55.4%。
從成交金額方面看，2017年上海新建商品住房銷售額3336億元，同比下降36.3%；二手商品住房成交金額超過5000億元。
另一方面，受制於緊缺的城市建設用地指標，新增土地供應量的逐步收縮已是必然。
年初至今，上海僅成交2宗商品住宅用地，總規劃建築面積約16萬平方米，總出讓金約49億元。需要注意的是，上述2宗商品住宅用地均只有1家競買申請人，均以底價成交。多位市場分析人士表示，在“招掛複合”的土地競拍模式下，絕大部分房企將無緣通過土拍在上海獲得土地資源。
在政策層面，上海於2016年就曾出臺《關於本市盤活存量工業用地的實施辦法》和《關於加強本市工業用地出讓管理的若干規定》等政策，通過補繳土地出讓金、調高容積率、簡化審批程序等措施，鼓勵存量工業用地向研發總部類用地、商業辦公用地和教育醫療養老用地等方面整體轉型。
目前，上海城市建設用地中，工業倉儲用地和城鎮居住用地比重最大，佔比分別達到27.3%、21.5%，總面積分別為839平方公里和660平方公里。而工業倉儲用地27.3%的比重，則是上海對標城市東京、紐約的2~3倍。
根據《規劃》，上海計劃到2035年將工業倉儲用地比例大幅壓縮至10%~15%。這意味著未來將至少釋放400平方公里的建設用地指標。
地產分析人士、優淘城總裁薛建雄也表示，盤活存量工業倉儲用地，一方面是因建設用地總量的控制，需要盤活存量土地資源增加建設用地供給；另一方面也是要向存量工業用地存在的問題“開刀”，倒逼其進行產業和服務能力的升級。
“工改商”是機遇更是挑戰
近年來，上海通過城市更新盤活工業倉儲用地的案例並不少見。不少老廠房、老倉庫在更新改造後，都煥發了新的活力和生機，土地價值也得到了體現。如位於靜安區的綜合性創意產業園“800秀”、位於黃浦區的時尚創意園“8號橋”……
“800秀”文化創意產業園改造前為原上海電機廠廠房，總佔地面積約1.4萬平方米，總建築面積約3萬平方米。2007年其由上海靜工集團和上海電氣集團共同出資改造，並於2009年面市，業態涵蓋文化、辦公、休閒商業等。目前，園區每年舉辦各類時尚、文化和創意活動近百場，租金可達6元/平方米/天。
值得注意的是，上述項目在改造過程中並未大拆大建，而是通過對原有老工業廠房進行修繕保留，並適當增添現代元素和使用功能。這也反映了上海城市更新理念由“拆改留”向“留改拆”的轉變，即從之前的以“拆”為主，改造、保留為輔，變成以“留”為主，拆遷、改造為輔。
通過城市更新，不僅盤活了存量工業倉儲用地，改善了城市面貌，還最大限度地挖掘了土地的價值，讓各方看到了切實的利益。那麼，這對開發商而言是否又意味著機遇呢？
不過，多位市場分析人士認為，城市更新項目難度很大，對開發商的要求也非常高，城市更新是機遇，但更是挑戰。
“這些土地本就在地方國企或央企手中，他們盤活存量工業用地的意願到底有多強？即使他們願意盤活，那麼他們又會以何種方式進行盤活呢？是由政府收儲、引入社會資本合作開發、還是整租？各種利益的協調非常複雜和困難。”薛建雄表示，“另外，這些項目開發週期長，資金投入大，對開發商的資金實力、運營能力等要求極高。”
新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，城市更新項目直接考驗著企業的時間成本、資金成本和人力成本，對專業能力、資源統籌能力也有極高的要求。
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