章丘樓市最近很“火”！不是說它價格火，而是話題火，濟南地產圈都在討論：章丘樓市不行了？章丘樓市涼了?章丘樓市要崩盤？
濟南樓市觀察最近在章丘探訪，章丘樓市確實在“退燒”！這種退燒，是章丘土地放量供應後的自然迴歸：未來一段時間，章丘將有20多個樓盤共同面向市場。
面對這種退燒，大家不必大驚小怪，更不必擔心崩盤。我們甚至認為，這種退燒是市場迴歸健康的體現，它恰恰是很多地方應該學習的——
用增加供應來調控市場，而非揚湯止沸！供應足夠了，各種炒作自然平息；供應緊缺，“調控”很容易“按下葫蘆浮起瓢”。
章丘樓市四大板塊
價格普遍站到1萬以上
對章丘的樓市，我們粗略地將它分為四大部分：
第一部分，聖井片區。
這個片區是章丘最早吸引濟南主城買房人的地方，這裡有碧桂園鳳凰城、重汽萊蒙湖、藍海領航互聯網產業園等樓盤，此前還有重汽翡翠東郡、中國諾貝爾城等。
這個片區開發的時間有10年左右了，如今已經小有規模，片區產品有高層、洋房等普通住宅，還有很多別墅產。目前，片區內普通住宅產品價格已經達到1萬/㎡以上。
第二部分，繡源河西岸。
這是一個從去年才開始火起來的一個片區，目前有兩個樓盤在售，分別是中駿柏景灣、新城和昌湖畔樾山，都有較多別墅、洋房產品，洋房產品單價在1萬左右。
另外，世茂、山東高速也在附近拿地，兩個地塊都待入市。市場傳言，山東高速地塊將和恆大合作開發。附近還有一個名為“緹香溫泉小鎮”的項目，目前斷貨。
以上兩個片區，都在章丘西部，距離濟南主城較近。這兩個片區相當一部分需求來自濟南主城買房人；相反，章丘當地購房者若非工作在繡源河以西，則對這兩個片區的關注較低。
章丘當地買房人，更專注的是繡源河以東的主城區，尤其是鐵路以南的南部城區。我們將鐵路以南的章丘城區姑且稱為南部城區，這是第三部分。
南部城區的樓盤有很多，價格普遍在1萬至1.3萬左右。比如，萬科、保利、旭輝聯合開發的中麓府，世茂、正榮、碧桂園聯合開發的玖瓏府，目前價格在1.3萬左右；魯能公館、盛世錦園、東城花苑等價格在1萬左右；中康綠城百合花園、福泰新都城等價格在1.05萬至1.1萬左右等。
第四部分，鐵路以北的章丘老城區。目前樓盤比較少，其中力高君御華府售價9300元/㎡左右，黃金生態城項目待入市。
供應充足
20多個樓盤集中供應
章丘樓市涼了?這個話題的由頭是章丘某全新樓盤，首次開盤只賣出去了十幾套房子，以至於開發商不得不對外聲稱“還沒開盤”！
這個話題最近在濟南樓市圈持續發酵，小夥伴們也都在網上討論：章丘樓市到底怎麼樣？
章丘樓市目前存在幾個問題：
1、高房價遭遇低購買力。
短短一兩年的時間，章丘房價已經從五六千元漲到一萬以上，漲幅可謂兇猛！但章丘當地的人口基數、購買力還是比較低的。能承擔起1萬以上房價的人，基數很少！
2、高房價遭遇濟南主城擠兌
章丘房價到1萬了，甚至到1.3萬了，跟濟南主城的價差大大縮小。目前，濟南主城孫村、郭店還有1.3萬左右的樓盤，東部二手房價格還有很多在1.6萬左右。
面對這樣的價差，準備在章丘投資房產的人就要有疑問了：為什麼不到濟南主城買呢？沒貴多少，將來還好出手，升值潛力也更大。
3、限購政策實施，利好熱點退熱。
章丘去年加入限購行列，對抑制當地房產投資熱度作用很大！限購之前，很多濟南主城人到章丘投資房產；限購之後，再去章丘投資房產，就會浪費掉在濟南主城買房的指標，這就讓大家產生疑慮。
而且，章丘此前的一些熱點利好也在退熱，並讓大家的購房熱情下降。
以上原因，都可以說是章丘樓市“退燒”的原因。但在我們看來，供應增多才是章丘樓市退燒的根本原因！
如果供應非常緊張，房價再高也總有小部分人承受，限購等也都不會是問題。但實際上，章丘的樓市供應正在集中放量。
章丘未來供應量有多大？濟南樓市觀察統計，未來一段時間，章丘將面對20多個樓盤：
（本圖參考了某售樓處內圖片）
這20多個樓盤，全是去年以來出讓的土地，少部分樓盤已經開盤，大部分樓盤會在未來陸續投放市場。
我們為大家算一筆賬：2017年章丘出讓住宅用地2163畝，可以容納住宅255.7萬平方米；2018年以來，章丘又出讓住宅用地1113畝，可容納住宅140萬平方米。
這跟章丘當地的市場銷售量對比如何呢？
我們沒有查到2017年的數據，但在2016年章丘商品房銷售面積為106.7萬平方米。這個銷售面積裡還包括少部分商業商務產品，住宅的銷售面積很可能在100萬平以下。
也就是說，近一年半出讓的住宅土地，是章丘2016年住宅年銷售量的4倍以上。
這樣的供應可謂足量！它足以讓章丘的房價“退燒”！
展望未來章丘樓市
短期內見頂，進入盤整期
在章丘當前的市場供應量之下，我們判斷章丘房價在短期內已經見頂，房價繼續上漲的動力已經沒有。
個別片區在利好消息的刺激下，不排除會繼續躁動。比如某高校搬遷的消息如若最終落實，依然會刺激周邊房價。但整體而言，我們判斷章丘房價將進入盤整期。
對於開發商來說，要承受一段痛苦的時期：自去年以來成交的土地，大部分價格在四五千塊錢以上，甚至有些土地達到了六七千元。但章丘房價很可能在1至1.3萬之間的區間停滯，大家降價的空間不大，只能死扛到底。當然，死扛是有時間和資金成本的，部分開發商將在盈利連年大增之後可能不得不品嚐虧錢的滋味。
但我們不認為當地房價會崩盤，因為我們深信政府的調控力。做個簡單的假設，把土地出讓規模大幅減少，近兩年出讓的土地消耗後，市場很快就會復甦過來。
對於買房人來說，我們認為在當前行情下，當地樓市的短期投資價值已經不大，投資性客戶要謹慎行事；對於自住性買房人來說，大家選房餘地增加了，可以慢慢看房子，根據自己需求和資金情況量力而行，而不必火急火燎地搶房子了。
這種盤整行情，實際上是一種更健康的行情：房價穩定了，炒作不見了，誰需要房子就慢慢買，房住不炒……這不正是房地產調控所要的結果嗎？
大家都聽過“葉公好龍”的故事。對於房地產市場，以前那種買不到房子、動輒開盤即售罄的情況是不正常的，順銷才是一個房地產市場應有的正常狀況。現在這種正常的狀況要來了，但願“葉公好龍”的故事不要上演。
——全文完——
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