天府新區，本輪成都房價上漲的起點，亦可能是終點。
中國房地產，是典型的週期性行業，經濟政策起非常重要作用。2015年，5次降息、4次降準，這一輪房地產翻倍大漲，就是從15年開始啟動。
2016年初，成都房地產市場還處在觀望期，而上海、深圳、北京等一線城市，率先啟動，短期漲幅巨大，廣州、南京、廈門、杭州、武漢等中南沿海沿江城市則緊隨其後，此時，“天府新區”橫空出世，國際城南一時成為資金追捧之地，開啟了成都房價升勢。
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5.15新政，給天府新區打了一針鎮靜劑
今年5月15日，成都將限購對象由個人轉為家庭，並增加新落戶居民需繳納 12 個月連續社保、父母投靠落戶購房限制、離婚 2 年內購房限制等新舉措，打擊市場“一買房、全家搖號”“偽剛需”“落戶搶房”。
2018年1月19日，中海錦江城取得預售證，預售證號100969，預售面積167398.82㎡，銷售房源共1530套，面積為161121.85㎡。成都實施公證搖號銷售商品住宅以來，中海錦江城成為天府新區第一個搖號樓盤，1530套房源，均價14000~15000元/㎡，吸引8319人報名，中籤率19%。
4月28日，中海錦江城再次取得預售證，預售證號25570，預售面積202967.68㎡，房源1350套，均價15000元/㎡，精裝修標準2970/㎡和/3620㎡。報名時間從5月2日開始，1350套房源有效登記人數17171人，搖號中籤率不足10%，延續了成都買房拼運氣的基調。
5.15新政之後，5月25日，中海錦江城再次取得預售，預售證號101339，預售面積190460.2㎡，房源1866套，均價13500元/㎡，精裝標準2900元/㎡和2970元/㎡。最終，該批次1866套房源，僅有1384人登記，剩餘近500套。
新政之前，碧桂園海昌天瀾208套房源，均價12000元/㎡，16731人登記，中籤率1.243%；濱江和城1005套房源，均價9500元/㎡，14562人登記，中概率7%；德商御府天驕442套房源，均價17000元/㎡，5880人登記，中籤率7.5%；北辰南湖香麓259套房源，均價12000元/㎡，24927人登記，中籤率1.039%；奧園公園府邸594套房源，均價13500元/㎡，7311人登記，中籤率8.1%；蔚藍卡地亞花園城452套房源，均價17500元/㎡，5386人登記，中籤率8.39%。
新政之後，保利天空之城520套房源，均價15000元/㎡，915人登記，中籤率56.8%；萬科翡翠公園863套房源，均價12000元/㎡，2628人登記，中籤率32.8%；恆大天府半島792套房源，均價12500元/㎡，1036人登記，中籤率76.4%；奧園公園府邸464套房源，均價15000元/㎡，171人登記，剩餘近300套房源；碧桂園海昌天瀾366套房源，均價9500元/㎡，539人登記，中籤率67.9%；北辰南湖香麓599套房源，均價10500元/㎡，2557人登記，中籤率23.4%；三利麓山城457套房源，1091人登記，均價10500元/㎡，中籤率41.88%。
無獨有偶，以5.15新政為分界線，天府新區從新房認購率上看，有了明顯下滑，中籤率猛增，市場退熱。
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滯漲一年，新房價格與去年初基本持平
5.15新政，對天府新區社保的要求，無疑限制一部分人。但是，如奧園公園府邸、中海錦江城這般剩下數百套房源的，無疑佐證了市場在退熱，購房者更珍惜手裡的“房票”。
成都搖號之前，天府新區等城南的樓盤，可謂紅極一時。坐等漲價，也是很多開發商的心態。然而，9個月過去了，天府新區房價到底是怎樣一個水平呢？我們以濱江和城、德商御府天驕、蔚藍卡地亞花園城為例，或許可以窺見一斑。
濱江和城，天府新區萬安鎮剛需大盤，地段非常不錯。安居客數據顯示，2017年1月，該樓盤均價7000~7500元/㎡，4月漲到掛牌9200~9900元/㎡左右，6月尾盤均價9500元/㎡左右，到了今年，預售清水價格6900元/㎡，加上裝修價格幾乎與2017年相當。
德商御府天驕，天府新區改善盤，裝修方面尚可圈可點。數據顯示，2016年12月，該樓盤均價16000元/㎡，2017年3月漲至18000元/㎡，直到2017年底當期尾盤單價仍是18000元/㎡，今年開盤含精裝價格17000元/㎡。
蔚藍卡地亞花園城，麓山板塊豪宅項目，產品景觀打造別具一格。數據顯示，2017年5月，該樓盤當批次尾盤，均價17500元/㎡，今年開盤清水均價17500元/㎡左右。一年多時間，開了一次盤，均價基本不變。
由於天府新區（除麓山豪宅區）幾乎沒有二手房，所以很多樓盤不存在二手房差價這一說，看不見因價格差造成的直觀利益驅動，也是天府新區逐漸退熱的原因之一。
另一方面，2016年底，特別是2017年，天府新區大熱之時，人們唸叨的國際城南和成都兩個中心理論，現在似乎少有人提及了。2017年至今，在天府新區房價大漲之後，成都主城區，三環內，特別是二環內，房價得到明顯提振，特別是二手房。
如今，若拿天府新區的新房價格，與成都市區二手房價格比較，就會發現，原來成都還是隻有一箇中心。以恆大曹家巷廣場住宅為例，數據顯示，2016年12月，該項目住宅價格14000元/㎡，2018年初，該項目三期價格來到了25000元/㎡。
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待開發待售庫存充裕，後續供應或超主城區
一年多時間，天府新區房價幾乎停滯，且有可能較長時期止步。
據成都鏈家數據，2018 年上半年成都住宅用地供應可開發體量為 407.9 萬平方米，同比 2017 年上半年增加 27.4%，較2017年下半年大幅縮減。
近郊成為供應主力，佔比高達 47.8%；天府新區供應可開發體量下滑，不足2017年下半年供應可開發體量的五分之一。不過，2016年，2017年，天府新區供應的土地，這巨大的體量今年才剛剛開始入市而已。
另外，2018 年上半年成都新房整體供應量為9.0萬套，同2017年上半年減1.7%，較2017年下半年大幅增加 52.8%，遠郊供應占比達 35.3%，環比上升 6.9 個百分點。值得一提的是，天府新區新房供應大幅增加，有超過中心城區的趨勢。
再次梳理一下幾個核心邏輯：1、從2016年開始，房價率先迅速上漲之後，由於開發商惜售和公證搖號政策，天府新區新房價格基本維持在2017年初水平；2、天府新區大漲之後，成都主城區（中心城區）及其它區域迎來補漲，特別是主城區的中心價值得到明顯提振，房價已經超過天府新區，特別是二手房價格更有明顯價差；3、現在，天府新區對戶口和社保嚴格要求，這部分購房者可以在天府新區從容的購房新房。
由此，有理由預見，天府新區將有可能是成都樓市的蓄水池。有住房需求的購房者，只要滿足條件，就可以去天府新區買到價格比主城區便宜的房子；作為投資者，在天府新區已經沒有多大炒房的空間，一則購房資格難得，二則買了長期不漲咋辦。
筆者認為，這是一個良性的轉變，天府新區從領漲板塊，到有可能轉變為一個成都房價暴漲的蓄水池。今後幾年，這裡將承擔很大一部分人在成都購房的需求，5年，10年之後，成都第二個中心，自然可求。
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