租金收益和物業升值是投資公寓價值的兩個重要體現點。
開封目前市場上的在售公寓大致劃分為3個類型，分別是70年產權公寓，商圈公寓（多用於酒店，兼具自住，商務等屬性），文旅公寓（依託古城旅遊價值，民宿產品為主）。
先從租金回報率上計算：
租金回報率=（月租金*12）/購買房屋總價）
擬按8000元/㎡作為公寓的均價，擬按40㎡計算，總價32萬/套。擬按1500元/月的租金標準，年租金回報率為：5%。當然，租金也會隨著區域內房價的上漲，而持續上漲。
對於衡量物業價值合理與否，有一個基本公式是：
如果該物業的年收益*15年=房產購買價，該物業物有所值；
如果該物業的年收益*15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；
如果該物業的年收益*15
當然，任何公式都不是絕對的，這僅可以作為物業投資的一個參考點。
從物業升值的角度上來說：
你所購買公寓的區域，區域價值如何？
舉個例子，目前已售罄的大宏LOFT公寓，項目位於三大街。初始售價5000元/㎡左右，在區域迎來利好消息之後，包括自貿區，萬達進駐，加之2017年開封房價普漲，大宏LOFT公寓售價持續上漲至9000元/㎡，並且迅速售罄。目前，LOFT公寓的租金，60㎡，月租金在2300-2800元/月之間，摺合38-46元/㎡之間。
而對於LOFT公寓投資客來說，一個更為重要的潛在價值是萬達廣場。在9月28日萬達廣場開業以後，LOFT公寓的價值將會進一步提升。
可以說，LOFT公寓是商圈公寓升值的典型代表，其一是本身產品的稀缺，其二是對萬達商圈的一種認同。
*雙龍帝苑
另一個被值得看好的區域，或許會是在古城區，城牆內。
以雙龍巷為例，雙龍巷旁古城區3-1地塊，土拍價格達到650萬/畝，該項目如果是精裝交付，未來售價不會低於15000元/㎡。這便是古城區的價值。古城區未來的規劃決定了該區域註定要形成高端旅遊+高端居住作為主要支撐，也許這個觀點當下不被認可，但不妨把時間再延後個十年八年。
自2010年以來，結合新區建設，古城內人口已從原27萬人，逐步疏解至22萬人，推動了開封老城的有效保護。老城區人口疏散，古城改造限高，未來老城區的價值會日益凸顯。在這種大環境下，雙龍巷旁的雙龍帝苑的公寓有多少潛力？
1、共享開封年均5000萬遊客，環龍亭湖風景帶的價值。這一價值，基本上可以保證其公寓在旅遊旺季的出租收益率。
3、目前，雙龍帝苑項目毛坯售價7900-8200元/平米。
當然，還需要考慮另外幾個問題：
投資公寓，圖的是省心賺錢。
目前開封公寓的銷售，多半也會附帶委託管理。模式大概分兩種，一是定額或增長型返租，按年6%-8%進行返租。另一種是保底+分潤。對於銷售模式來講，基本上是大同小異，唯一需要考慮的是，誰有兌現返租承諾的本事。這個要看運營管理公司，還有籤的委託合同。
*蝶御花園二期
第三種公寓類型是70年產權公寓。
市場上在售的項目有包括格林公館，帝湖世家，藍城誠園等。
一般來說，住宅公寓有下面幾個特點：基本是精裝修房源，拎包就可入住。依附或近鄰商業綜合體，地段較好，多自帶商業配套。小戶型，面積段在40—60㎡左右。因為戶型較小，總價相對也較低，購房者的買房壓力自然就小很多。
對於過渡性居住和投資來說是不錯的選擇，70年產權公寓有其自身的市場接受度。
*格林公館，70年產權公寓，均價7900元
開封在售公寓項目（部分）
區域
項目
位置
古城區
雙龍帝苑
西區
格林公館 （70年）
近鄰金明中小學
西區
帝湖世家（70年）
近鄰集英中小學
西區
蝶御花園二期（未推出）
漢興路
西區
金悅灣
近鄰星光天地
西區
埃菲爾公館
黃河大街
開封新區
藍城誠園 （接受諮詢）
CBD中軸帶
開封新區
恆大未來城
自貿區，近距童世界（在建）
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