70133套。
儘管不是歷史最高，但上半年的杭州樓市依舊熱鬧。
搖號之下，雨中排隊、萬人登記等瘋狂字眼不斷刺激眼球，看似樓市一片狂歡，而事實上，這終究只是少數人的盛宴。
一方面是屢搖不中的購房者，在搖與不搖中左右徘徊；另一面，是不甘妥協入市的房企們，在賣與不賣中博弈未來。
據不完全統計，縱然2018年已經過半，去年出讓的涉宅用地中，勇敢入市也不過剛剛突破兩位數，大多數依舊處於“裝睡”狀態。
肉眼可見的顯性存量岌岌可危。
1.去年宅地僅11盤入市
高價地們集體“裝睡”
據杭州樓市動態統計，2017年杭州推出209宗土地，其中成功出讓的涉宅地塊108宗，建築面積高達1160萬方。
然而，截止2018年7月2日，除了19宗現房銷售地塊，開盤項目僅11個，絕大多數仍舊處於觀望狀態，最多也就公佈了個案名，獲取一番存在感。
△2017成交涉宅地塊中開盤項目
從已開盤的項目中，也不難發現共性：
1.臨安佔了一大半。11個項目，6個位於臨安，3個位於蕭山，1個位於餘杭，主城區項目僅1個，是位於西湖區的綠城西溪雲廬。
2.三萬+地塊無一入市。除了綠城西溪雲廬地價27279元/平方米，其餘項目的樓面價都在1字頭以內，其中更是不乏萬元內地塊。2017年誕生的17宗3萬+以上地塊中，竟然無一入市。
按照正常週期，從拿地到開盤，1年足以，甚至還有房企創造過3個月就入市的奇蹟。顯然，就現在的情形而言，限價之下，絕大多數房企都不願妥協入市，相比虧本買賣，他們更願意用時間來博弈未來。
2.可見庫存岌岌可危
但真相卻有點“可怕”
數據顯示，截止至6月底，杭州全市住宅庫存為17781套，其中主城區庫存量僅5131套，創下7年以來最低。按照上半年的平均去化速度，最多1個半月，杭州將面臨無房可售的地步。
不過，這並不是真相。
雖然絕大多數開發商選擇“熬”過此階段，但不得不面對的是，倘若限價不消失，這些供應量遲早要入市。
任志強早就說過，如今的開發商，兜裡沒錢。簡單來說，縱使房企們有一百個理由不接受限價，但現實總會讓人迫不得已乖乖繳械投降。
據統計，除掉已經開盤的項目，2017年未開盤的項目還有94個，總建築面積超1000萬方；算上今年上半年推新的69宗涉宅地塊，近650方的建築面積，杭州下半年的隱性庫存高達1650萬方，近160個純新盤等待入市。
若是按照套均面積100方來算，近16.5萬套庫存即將撲面而來。
另外，值得注意的是，今年以來杭州土地出讓金額位居全國第一，下半場一開始杭州又迎一波推地潮。由此可見，後續杭州新房供應量更將是巨大且持續的。
3.倘若限價遲遲不鬆手
2018樓市下半場怎麼走？
去化壓力逐漸變大
根據經驗預判，新盤爆發的節點或將在2018年下半年開啟，在2019年達到頂峰。
當大規模的新盤集中亮相，高地價或將重塑杭州的房價體系，當新房價格變得不再“美麗”，市場熱度逐漸走低，去化速度也將愈來愈慢。
以良渚為例，融信瀾天均價18000元/平方米，萬科未來城22000元/平方米，兩大高性價比樓盤加入搖號，分別吸引了1.2萬、1.5萬組家庭瘋狂搖號。
然而，作為良渚新城高地價後的首個新房，中糧夢棲祥雲亮相，首推洋房，均價28000元/平方米，登記家庭卻不過200來組。下半年，待融信、聯發、北大資源等項目逐一入市，去化壓力著實不小。
與良渚同病相憐的，可能還有市北、彭埠 等板塊。
自今年年初，萬科中央公園清盤後，彭埠一帶長期處於零供應狀態。但另一方面，彭埠卻是土地市場的常客，不僅頻頻有土地出讓，地價更是一路高漲。
目前，整個板塊已經積累了至少6個純新盤，未來當彭埠從3萬+直接步入5萬，市場上的接受度有待驗證。
開發商拿地更加理性
經過2016-2017年土地市場的狂熱，杭州各區域地價已經被重塑，期盼土地市場一夜之間唱起涼涼，絕對會是小概率事件。
但同樣，房企們瘋狂拿地的情形也很難再有。
畢竟，限價之下，利潤顯而易見的。
一宗土地，究竟值得不值得拿，不僅要綜合考量上限價格與周邊二手房的價差，還要計算上限價格、自持成本與可能獲取的備案價之間的價差。
比如市北單元的江南名府，作為今年板塊內唯一開盤的純新盤，精裝31500元/平方米左右，這基本可以看做目前市北新房價格體系的標尺；再參考周邊二手房，比如順發佳境天城，成交均價36000元/平方米，與新房倒掛近5000元/平方米。
這個基礎之上，究竟怎樣的拿地價格不會被"雪藏"，就需要開發商剋制且謹慎地全盤考慮。
開發商紛紛轉戰“環杭”
一方面是杭州拿地難，成本高；一方面是杭州限價，利潤有限。自然，會將有更多開發商另闢蹊徑，佈局“環杭”及其他三四線城市。
這兩年，受杭州限購影響，環杭勢頭一路高漲，已有不少房企，如綠城、萬科、融信等紛紛展開佈局；同時受棚改紅利影響，不少小城市去化速度飛快，且拿地成本不高，有利於房企快速收回成本。
最重要的是，另闢蹊徑賺來的錢，又能迅速拿來填補高成本的一線城市，形成健康的良性循環，何樂而不為？
4.給買房人的一些建議
限價之下，人人都想搶佔這番紅利。
所以才有了萬人搖號、甚至兩萬人搖號這般瘋狂的場面。然而，這對於想要自住的購房者而言，著實是痛苦的。
搖號難，新房還是二手房？
除非孩子著急上學必須要買學區，下月不買房女朋友就要分手，否則我的建議是大家堅定不移地選擇新房，尤其是性價比高的，一個個搖過去；再不濟，等大量新房入市，儘管價格可能沒那麼美好，但產品也遠優秀於“過時”的二手房。
而且，隨著新房供應充足，一二手房價差逐漸減小，投資客將逐漸退去，新房中籤率將慢慢走高；屆時，二手房的價格或將迎來微跌，或許現在並不算購買二手房的最佳時機。
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